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[10년 전 오늘] 장기침체에도 '홀로상승' 강남, 기억학습효과

현 정부 각종 규제에도 "버티면 세월은 바뀐다" 되놰

장귀용 기자 | cgy2@newsprime.co.kr | 2020.07.10 07:42:34


[프라임경제] 정부가 22번째 부동산대책을 예고한 오늘(10일) 정책의 칼끝이 겨냥하고 있는 강남권집값은 여전히 요지부동입니다.

강남권은 종합부동산세 대상자 39만3000여명 중 다수가 살고 있는 지역입니다.

현재 다주택자는 소유한 주택들의 공시가격 합산이 6억원을 넘는 경우, 1주택자는 공시가격이 9억원을 넘는 경우 종부세대상이 되는데 1주택자 종부세 대상자는 십중팔구 강남거주자일 정도입니다.

그래서 따지고 보면 종합부동산세 등 부동산 관련 특정 과세나 이슈는 강남을 제외한 타 지역 사람들에게는 딴 세상 이야기인 셈입니다.

그럼에도 대다수 국민들이 이런 이야기에 관심을 가지는 이유는 결국 대다수 국민들이 서울로, 강남으로 향하고자 하는 마음을 품고 있기 때문일 것입니다. 그리고 덧붙여 이러한 향(向) 서울, 향 강남의 흐름은 모든 토지가격과 집값을 서울·강남이 주도하게 만들었습니다.

현 정부는 각종 규제와 제한으로 강남의 재건축을 틀어막고, 서울과 주변 수도권지역까지 규제를 넓혀가는 방향으로 정책을 펼쳐왔습니다. 풍선효과가 지적되면 그 지역을 또 다시 규제하고, 이제는 서울 전 지역 뿐 아니라 경기도 전 지역으로 규제지역의 범위를 넓혔습니다.

그러나 과연 이러한 정책 속에 얼마나 강남 집값이 잡히고, 전국의 주택시장이 안정화 됐는지는 의문부호가 찍힙니다.

10년 전 주택시장은 2008년 글로벌 금융위기에 이어 2010년 부실 PF로 인한 저축은행 파동으로 한파가 몰아치고 있었습니다. 여기에 엎친데 겹친 격으로 10년 전 이맘때인 2010년 7월9일 한국은행이 17개월만에 기준금리를 올리자 부동산시장은 하락일변도를 그렸습니다.

부동산 장기침체에 강남도 별 수 없냐는 평이 나올 쯤 반전은 일어납니다. 금리인상으로 다른 지역이 더 큰 타격을 입었던 반면 강남지역에서는 다른 모습이 나타난 것입니다. 물론 당시 강남도 전반적으로는 하락세에 동참하는 모습이었지만 일부 단지가 호재가 발생하자 홀로 상승세를 보였습니다.

2010년 7월 당시 잠실주공5단지는 조건부이긴 하지만 재건축을 허용한다는 결정과 인근에 제2롯데월드가 건축심의안이 통과되는 등 호재가 발생했습니다. 이에 6월말 대비 2500만원이 오른 10억9000만~11억2000만원에 거래가 이뤄졌습니다.

지금은 헬리오시티로 변모한 가락시영 아파트도 7월초 매매가 상승곡선을 보였고, 이외 강남지역 재건축 아파트 다수가 전국적인 부동산 하락세에도 보합세를 유지했습니다.

현재 10년 째 재건축을 하지 못하고 지지부진하게 시일을 끌고 있는 잠실주공5단지는 최근 매매 실거래가 20억6300만원에 거래가 되는 모습입니다.

장기침체에도 오르고, 10년 째 재건축이 제자리걸음을 걸어도 오르는 강남의 모습은 새삼스러운 일이 아닙니다.

이 때문에 강남지역에서는 어떤 규제의 칼날이 들이닥쳐도, 부동산시장의 한파가 몰아쳐도 "버티면 세월은 바뀐다"는 기억학습효과가 작용하고 있습니다.

이러한 인식이 바뀌지 않는 이상, 또 서울로 강남으로 주택마련을 하고 싶다는 주택시장의 흐름을 바꾸지 않는 이상, 이 기억학습효과는 여전히 유효할 것입니다.

22번째 대책 발표를 앞둔 오늘 새로운 정책의 효과기대보단 지루함이 느껴진다는 여론이 다수인 지금입니다. 정부의 부동산정책 고심에 새로운 전환이 필요해 보이는 것도 결국 강남의 기억학습효과가 견고하기 때문입니다.

결국 부동산정책은 이 기억학습효과를 깨 부시는데 그 성패가 달려있습니다. 이제 현 정부도 그간의 정책과 지난 강남과 부동산시장의 역사를 복기할 때입니다.



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