"기준별로 달라" 주택시세, 필요 따라 취사선택 '혼동유발'

전문가들 "시세, 다른 것이 정상…정쟁 이용이 문제" 지적

조사기관과 기준에 따라 다르게 산출되는 부동산 시세를 정부와 시민단체가 각각 입맛에 맞게 사용하면서 '정쟁'에 이용한다는 비판이 제기되고 있다. = 장귀용 기자

[프라임경제] 조사기관과 기준에 따라 다르게 파악되는 주택시세를 정부나 시민단체가 자신의 입맛에 맞게 사용하면서 '부동산정쟁(政爭)'에 이용하고 있다는 비판이 제기됐다.

부동산은 일물일가 특성에 따라 하나의 매물이 고유한 별개의 가격을 가지는 불완전경쟁시장이다.

하지만 거래를 위해서 인근 지역의 유사매물과 대조를 통해 대략적인 가이드라인을 설정하게 되는데 이것이 바로 흔히 '시세'라고 불리는 가격이다.

사정이 이렇다보니 조사기관과 그 기준에 따라 큰 차이를 보이기도 한다. 여기에 주거형태에 따라 단독주택·다세대주택·공동주택의 가격도 다르다. 이 때문에 웃지 못 할 일이 벌어지기도 한다.

대표적인 예가 김현미 장관의 발표에 따른 비판여론이다. 경제실천민주화연합(이하 경실련)은 김현미 장관이 6.17대책 발표 후 아파트값이 14% 올랐다고 말했는데, 지난 23일 대정부질문에서는 집값이 11%올랐다고 했다며 비판했다.

사실 공동주택만을 의미하는 '아파트값'과 다세대주택, 단독주택 등을 모두 포함한 '집값'이라는 다른 개념을 사용하면서 빚어진 '헤프닝'이었다.

하지만 이와 별개로 경실련이 반박자료로 내세운 '28년 간 서울아파트 시세분석 결과'의 지표에서는 정부가 내놓은 수치와 전혀 다른 양상을 보여 논란이 됐다.

경실련에 따르면 해당의 지표는 강남4구내 18개 단지, 비강남 16개 단지에서 총 8만여 가구의 시세를 부동산뱅크와 국민은행 아파트 시세 변화를 통해 산정됐다.

이를 두고 일각에서는 상승폭이 가장 큰 강남의 단지가 전체의 절반으로 설정된 상황에서 산출된 값이 시세라고 할 수 있느냐는 비판이 일었다. 여기에 해당 시세라는 것도 집주인이나 부동산중개업자가 팔기 위해 부른 금액인 '호가'에 의존하고 있다는 지적도 제기됐다.

국내의 대표적인 시세산출기관은 한국감정원과 KB국민은행이다. 

이 중 한국감정원은 실거래가격(실거래가 없을 시 유사거래 실거래가격)을 기준으로 시세를 산출한다. 반면 KB국민은행은 실거래가와 호가를 취합하고 중개업소와의 정보교류 및 전화·팩스 조사로 이를 보완해 시세를 내놓는다.

두 곳의 자료 모두 공신력을 인정받고 있지만 정부의 경우 한국감정원 지표를 기준으로 삼는다. 문제는 두 기관이 내놓은 시세가 다를 때가 많다는 것이다.

이렇게 다르게 산출된 지표가 나올 때, 한국감정원 지표를 사용하는 쪽에서는 한국감정원이 국가공인기관이라는 점을 신뢰의 이유로 꼽는다. KB국민은행 지표는 해당 지역의 중개업소의 성향에 따라 가격이 달라지기도 한다는 비판이다.

이에 맞서 KB국민은행 지표를 사용하는 쪽은 한국감정원이 정부의 입맛에 맞게 시세를 내놓는다는 입장을 내세운다.

사정이 이렇다보니 시세에 의존해 진행되기 어려운 경매의 경우 전문 감정평가사가 실거래가격과 주변 입지, 이 외 가감법을 사용하는 '감정평가법'을 이용해 가격을 산출하기도 한다. 이것이 바로 '감정평가액'이다.

감정평가액의 경우 객관성을 확보할 수 있지만 가장 보수적으로 가격을 산출하기 때문에 통상 실거래가격보다 낮게 산정되는 경우가 많다. 이 때문에 시세의 유동성과 등락을 가늠하는 지표로 쓰기에는 무리가 따른다는 업계 전언이다.

전문가들은 일물일가의 부동산에 임의의 가격대를 부여하는 시세산출의 경우 기준에 다를 수밖에 없다면서 오히려 서로 다른 시세로 정쟁을 일삼는 행태에 문제가 있다고 꼬집었다.

허준열 투자의신 대표는 "정부나 시민단체나 결국 자신들이 하고 싶은 주장을 뒷받침하기 편한 자료를 취사선택하면서 시장에 혼란을 가중시키고 있다"면서 "실제로 그 부동산에 발 딛고 살아가는 현실을 먼저 직시하는 정책이 필요하다"고 말했다.