답보상태 정비사업장, 쏟아지는 대책에 '조합설립' 고삐

신반포2차·개포5·영등포1-11 '임박'…·흑석2·과천일대 '동분서주'

신반포2차 단지 내 설치된 현수막. 신반포2차는 조합원분양조건에서 거주요건을 강화하는 내용이 담긴 6·17대책 발표 후 새로운 추진위원장을 선출하고 조합설립 동의율을 빠르게 충족시켰다. = 장귀용 기자

[프라임경제] 정부의 조합원분양에 대한 거주요건강화와 공공재개발 추진 등 대책이 가시화됨에 따라, 이를 피하거나 이용해 사업을 추진하려는 단지들이 속도를 내고 있다.

이 중 신반포2차와 개포주공5단지, 영등포1-11구역은 조합설립 요건을 갖추고 창립총회개최를 서두르고 있다.

이들 단지들은 그간 인근 지역이 빠르게 사업이 추진된데 반해 여러 이해관계가 얽히면서 답보상태에 머물러왔다. 하지만 정부의 규제책이 발표되면서 압박이 강해지자 마음을 돌려 동의요건을 빠르게 충족시켰다.

정부는 지난 6·17 대책을 통해 조합원분양신청 자격에 대해 거주요건 합산 2년을 넘겨야 한다는 내용을 추가한다는 계획을 발표한 바 있다. 그리고 이러한 내용이 포함된 '도시 및 주거환경정비법 개정'을 12월로 예정했다. 추진위원회 단계인 정비사업장에서는 마음이 급해진 것이다.

이에 따라 영등포1-11구역은 오는 9월에 창립총회를 개최할 예정이며, 개포주공5단지도 10월 말 창립총회를 열어 연내에 조합설립인가를 완료할 예정이다.

가장 극적인 곳은 1572세대 규모의 신반포2차다. 1978년에 준공된 신반포2차는 추진위원회가 설립된 지 이미 20년이 지났지만 동의율 확보가 힘들어 답보상태에 머물러왔다. 하지만 6·17 대책 이후 "자칫 사업이 더 힘들어진다"는 공감대가 형성됐고 추진위원장을 새롭게 선출했다.

신반포2차는 새롭게 선출된 신용호 추진위원장 체제가 본격 출범한 16일부터 25일까지 10일 만에 조합설립요건인 전체 75%, 동별 50% 동의율을 달성했다. 추진위는 이를 바탕으로 오는 9월 조합창립총회를 열고 2024년까지 이주를 완료하겠다는 목표를 내걸었다.

과천주공 일대와 흑석2구역은 '한 끗' 모자란 동의율에 마음이 급한 상태다. 그야말로 동의율을 얻기 위해 '동분서주'하는 중이다.

과천주공10단지는 현재 조합설립요건을 갖춰 오는 10월 창립총회를 개최할 예정이지만, 과천주공8·9단지 통합재건축 추진위원회는 소유주들을 독려하는 단계라는 전언이다. 10월 전까지는 동의율을 확보해야 연내 조합설립을 할 수 있어 긴장을 놓칠 수 없는 상태다.

흑석2구역 추진위원회 사무실 입구. 흑석2구역은 그간 상가 소유주들의 반대에 부딪혀 조합설립 추진이 답보상태에 머물러 왔다. 흑석2구역은 최근 서울시와 SH공사가 추진 중인 공공재개발에 관심을 가지고 있는 것으로 알려졌다. = 김화평 기자

흑석2구역은 전체의 40%가량을 차지하는 상가소유주들의 반대가 아직까지 걸림돌로 작용하고 있다. 

흑석2구역 상가는 중앙대학교와 중앙대학교 병원 앞 번화가다. 이 때문에 재개발에 돌입하게 되면 오히려 상가입장에서는 한동안 수익활동을 하지 못하기 때문에 재개발이 달갑지만은 않다는 것이다.

정비업계에 따르면, 현재 흑석2구역은 전체 토지면적의 절반가량, 동의율 70% 수준이다. 조합설립요건에 거의 근접했지만 그야말로 아직 '한 끗'이 모자란 상태다.

이 때문에 흑석2구역에서는 검토가능한 모든 안을 염두에 두고 사업추진방식을 고민 중이다. 이 과정에서 용적률과 층수에서 인센티브를 얻을 수 있는 공공재개발에도 상당한 관심을 가지고 있다는 후문이다.

서울시와 SH공사가 추진 중인 공공재개발은 사업기간도 단축되는데다, 배후수요가 늘어나는 만큼 반대를 해오던 상가입장에서도 가치상승을 기대해볼 수 있다. 

다만 아직 공공재개발의 공식신청이 시작되지 않은 만큼 실제 공공재개발로 사업추진이 이뤄질지는 지켜봐야한다.

이처럼 토지등소유자들의 이해관계가 얽혀 답보상태에 머물던 단지들이 대책을 피하기 위해서건 대책을 이용하기 위해서건 속도를 내고 있다는 점은 부인할 수 없다.

전문가들은 정부정책이 그 방향성에 맞게 가격을 안정시키면서 공급이 이뤄지는 것이 아니라 오히려 개발 욕구에 불을 붙였다면서 특혜논란이 일어날 수도 있다고 지적했다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "공공재개발에 따른 용도지역상향과 기부채납 완화정책이 발표 후 특혜논란이 있을 수 있다는 점은 지적됐던 사항"이라면서 "공익에 맞게 잘 추진될지 지켜봐야 한다"고 말했다.

허준열 투자의신 대표도 "결국 정부의 바람과 다르게 주요단지들이 재건축추진에 고삐를 당기게 만들었다. 하지만 장기적으로는 거주요건 강화가 맞다 본다"면서도 "공공재개발을 하겠다는 곳을 보면 결국 '이익실현'을 목적으로 하겠다는 점에서 기존 단지와 다를 것이 없다. 그런데도 공공재개발은 되고 민간재개발은 안 된다고 하면 특혜논란이 일어날 것"이라고 말했다.