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임대차 3법 · 전월세전환율 하향 정책…'전세 품귀' 역효과

전문가들 "정책이 전세상승 견인"…전환율 하향 효과 '미지수'

김화평 기자 | khp@newsprime.co.kr | 2020.08.21 11:53:01

서울 강남의 한 부동산. 전세매물은 찾기 어렵고 반전세·월세매물이 대부분이다. = 장귀용 기자



[프라임경제] 임대차 3법 개정과 전월세전환율 하향정책의 역효과로 '전세 품귀' 현상이 나타나 전세난이 심화될 것이라는 분석이 제기됐다.  

현재 전세가격은 계속 상승하는 추세다. 한국감정원에 따르면, 8월 3주(8월17일 기준) 전국 주간 아파트 가격은 매매가격 0.11%, 전세가격 0.17% 각각 상승했다. 전세가격의 상승세는 현재 60주 연속 이어지는 상황이다.

홍남기 부총기는 이러한 전세가격 상승에 대해 19일 '제3차 부동산시장 점검 관계장관회의'를 통해 사과했다.

홍 부총리는 "새로운 집을 구하시는 분들에게는 최근 전세가격 상승이 부담요인이 될 수 있다는 점에 대해 송구스럽게 생각한다"면서도 "현행 전세통계는 집계방식의 한계로 임대차 3법으로 인한 전세가격 안정효과를 단기적으로 정확히 반영하는 데 일부 한계가 있다"고 해명했다.

전세상승과 함께 전세를 반전세나 월세로 전환하려는 움직임도 가속화되고 있다. 임대차 3법(계약갱신청구권·전월세상한제·전월세신고제) 개정으로 향후 전세금을 올리기 어려워지는 상황에 시장이 선제적으로 움직이는 것으로 분석된다.  

한국건설산업연구원이 18일 발표한 건설동향브리핑에 따르면, 월세 전환의 이유로는 △전월세상한제 도입으로 인한 임대 수익 저하 △규제로 인한 다주택자 진입 불가 △저금리로 인한 임대인의 목돈 보유 기피 현상 등이 꼽혔다.

이러한 추세에 정부는 급히 제동을 거는 조치를 내놨다. 부동산시장 점검 관계장관회의에서는 올 10월부터 현행 4%인 월차임전환율(전월세전환율)을 2.5%로 하향 조정하겠다는 대책이 나왔다.

전월세전환율은 전세를 월세로 전환했을 때 적용하는 이율로 보증금을 내리는 대신, 내리는 보증금의 일정비율을 계산해 월세를 매기는 가이드라인이다. 새롭게 조정되는 전환율은 기존 계약에는 소급 적용되지 않는다.

문제는 전세금상한제나 이번에 하향조정 되는 전월세전환율 모두 재계약에 해당하는 규제로 신규계약과는 무관하다는 것이다. 새 세입자를 들일 때, 집주인이 가격을 높이는 상황은 막을 수 없다는 소리다.

이 때문에 전문가들은 단기적으로는 월세 전환요구 사례가 감소하겠지만, 장기적으로는 전·월세 가격상승이 일어날 것으로 보고 있다. 이와 더불어 집주인들이 전세보다는 반전세·월세 선호하는 현상도 더욱 강화될 것으로 내다봤다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "전월세전환율 인하에도 불구하고 집주인은 은행 예금 금리가 1%대로 낮아 재계약 때 전세보다 월세를 선호할 것"이라며 "월세를 받는 것이 수익면에서 유리하기 때문"이라고 말했다. 

이어 "세입자 입장에서는 은행 전세 대출을 받아 전세보증금을 올려주나 월세로 내나 큰 차이가 없고, 연말 소득공제도 받을 수 있다"며 "기존 세입자는 안도의 한숨을 내쉬겠지만, 문제는 전세유통물량이 줄어드니 가을에 결혼하는 신혼부부들은 전세 구하기 고역이 될 수밖에 없다"고 덧붙였다. 

권대중 명지대 부동산학과 교수도 "초저금리와 신규물량 공급 부족 등이 임대차 3법과 맞물리면서 전세난을 가중시킬 것"이라며 "임대 기간이나 인상률 등에 대한 규제보다 공급량을 확대하는 정책이 필요하다"고 조언했다.


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