[허준열의 분양분석 33] 힐스테이트 '지금 디포레' 오피스텔·상가

2020-08-21 16:04:19

- 현대엔지니어링 시공, 오피스텔 840호실· 상가 1만2000평 대형

[프라임경제] 신규 분양 가격할인 앱 '투자의 신'은 부동산 투자와 관련한 제반의 정보를 서비스하고 있다. 일반정보 전달뿐 아니라 분양현장을 시장 이슈의 잣대 위에서 꼼꼼히 분석한다. '투자의 신' 허준열 대표가 직접 현장정보를 평가하고, 투자에 필요한 실질적 정보를 잡아낸다. 서른 세 번째 현장은 현대엔지니어링건설이 시공을 맡은 '힐스테이트 지금 디포레'.

다산신도시 지금 지구에 현대엔지니어링건설이 시공하는 힐스테이트 지금 디포레 오피스텔이 오는 9월 분양을 시작한다. 위치는 경기도 남양주 다산신도시 지금 지구 상업 2블럭 내, 오피스텔 840호실 및 상업시설 1만2,000평의 대단지로 들어선다.

▲힐스테이트 지금 디포레 현장. @ 힐스테이트

지하 4층에서 지상 10층 규모로 지하 2층에서 지하 4층까지는 주차장, 지하 1층에서 지상 3층까진 판매시설·근린생활시설 및 문화공간, 지상 4층에서 지상 10층까지는 오피스텔로 구성된다.

오피스텔은 A타입과 B타입으로 총 840호실, 전용 14.5평~17.8평형의 2룸 복층이다. 주력은 B타입이라 할 수 있으며, 728호실이 해당된다. 

힐스테이트 지금 디포레 오피스텔은 전용률이 51%로 타 오피스텔대비 높은 편에 속한다. 전용률이란 분양면적대비 전용면적이 차지하는 비율을 말한다. 복도, 비상계단 등 공공시설면적을 제외한 나머지를 말하며, 전용률이 높다는 것은 실사용 면적이 높다는 의미다.

힐스테이트 지금 디포레 주변은 남양주경찰서, 남양주시 제 2청사, 법원, 검찰청이 들어 올 예정이다. 이는 변호사, 법무사, 세무사, 일반 사무실 등 다양한 업종들이 입점함과 동시에 인구 유입 증가를 의미하기도 한다.  

하지만 이러한 점들이 일부 공인중개소들의 말처럼 "프리미엄이 붙을 것", "다산 신도시 지금 지구가 들썩이고 있다" 등 말에 현혹되어서는 안된다. 

프리미엄 얘기는 어디까지나 아파트에 대한 얘기다. 그럼에도 불구하고 은근슬쩍 오피스텔에 프리미엄이 붙는다고 끼워 넣으며 설명하고 있는 것이다. 

힐스테이트 지금 디포레가 좋지 않다라는 것은 절대 아니다. 모든 오피스텔 해당되지는 않지만, 오피스텔은 월세를 받는 수익형 부동산으로 생각해야지 무모하게 프리미엄을 목적으로 접근했다가 리스크가 클 수 있다.

▲힐스테이트 지금 디포레. ⓒ 힐스테이트

힐스테이트 지금 디포레는 경의중앙선 도농역과 500미터 거리에 위치 해 있다. 멀다면 먼 거리고 가깝다면 가까운 어중간하다는 표현이 적당하겠다. 도보는 8분에서 10분정도 소요된다. 또한 도농역이 지상에 있어 철도 소음이 생길 수 있다는 점도 체크해야 한다.

법조타운과 행정타운 근교에 위치한 해당 사업지는 이미 포화시점이라는 원룸 오피스텔을 탈피하고 전 세대 2룸 오피스텔로 설계한 것이 인상적이다. 바로 옆 부지인 태영 데시앙 오피스텔의 경우 원룸 위주다.

원룸과 2룸, 어느 것이 좋다라는 논쟁은 의미가 없지만, 원룸단지와 2룸이 같은 부지에 있으면 콜라보로 이어질 수 있다. 임차인 입장에서 원룸이 필요하면 원룸으로 입주할 것이고, 2룸이 필요하면 2룸으로 입주 할 것이기 때문이다.

힐스테이트 지금 디포레 오피스텔은 △행정·법조타운 △2룸 위주 대규모 840호실 △힐스테이트 브랜드 △특화된 설계가 큰 장점으로 꼽힌다. 또한 여전히 개발호재가 남아있어 개발단계가 마무리 된다면 보다 경쟁력이 있을 것으로 전망된다.

▲힐스테이트 지금 디포레 조감도. ⓒ 힐스테이트


이밖에도 상권, 인프라 등 향후 미래가치 또한 긍정적이라 평가된다. 교통은 태영 데시앙보다 해당 사업지가 도동역에서 1~2분 정도 가깝다고 할 수 있다.

분양가격은 확정되지 않았지만 A타입 3억7000~3억9000만원, B타입 3억1000~3억5000만원, C타입 3억9000~4억1000만원 정도로 예상되고 있다. 이러한 분양가격이라면 인근 타 분양 오피스텔대비 가격경쟁력도 가지고 있다.

투자성으로 바라본 당 사업지 오피스텔은 월세 미래가치와 수익률 부분에서는 평균이상은 할 수 있을 것으로 분석된다. 아울러 같은 건물 내 오피스텔이라 할지라도 층수와 호실에 따라 가치가 달라질 수 있다는 점도 유념하길 바란다.

상가부분을 살펴보면, 지하 1층에서 지상 3층 4개 층으로 구성된 상가는 지하 1층 전용평수가 790평 대형마트, 지상 3층에는 영화관이 입점 예정이다.

전층 총 상가 개수는 243실로 지하 1층 38실 평당800~1000만원, 지상 1층 85실 내측 평당 2400~2800만원· 외측 평당 2800~3500만원, 지상 2층 104실 평당 1500~1800만원, 지상 3층 16실 평당 1800~2400만원으로 예상된다.

상가는 오피스텔과 달리 좋은 호실과 안좋은 호실로 호불호가 극명하다. 243실이 되는 힐스테이트 지금 디포레 상가도 분명 좋은 호실과 반대되는 호실이 섞여 있으며, 초보투자자의 옥석가리기에 승패가 결정날 수 있다.  

낮은 은행 금리로 갈 곳이 없는 자금이 수익형 부동산으로 흘러들고 있다. 이러한 때일수록 "돌다리도 두들겨 보고 건너라"라는 속담을 마음속 깊이 되새길 때다.

[한줄평가] 힐스테이트 지금 디포레 오피스텔·상가는 현대엔지니어링이라는 1군 건설사가 시공하는 대규모 주상복합 건물이다. 상권, 교통, 인프라, 가격, 투자성도 긍정적이다. 하지만 준공 후, 1080개 넘는 오피스텔·상가 중에 월세가 제때 들어오는 호실과 월세를 내려도 공실로 남아있는 호실이 존재할 것이다. 안전한 투자의 성공은 준비된 자의 몫이다.

  


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