공공재건축 한계 지적… '민간재개발 활성병행 요구' 입 모아

임대주택 과도한 증대 · 사업성 저하 우려…면밀한 세부계획 필요

[프라임경제] 재건축 단지들이 정부가 예고한 '공공참여형 고밀재건축 도입'에 한계가 있다면서 제도 개선과 민간재개발 활성화 요구에 목소리를 높이고 있다.

정부는 지난 4일 '서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안'을 통해 공공참여형 고밀재건축을 도입해 5년간 5만호 이상 공급하겠다는 계획을 밝혔다. 

공공참여형 재건축은 한국토지주택공사(LH)나 서울주택도시공사(SH)가 공동시행사로 참여하고 추가 물량의 50~70%를 공공임대·분양하는 조건으로 용적률 등에서 혜택을 주는 제도다. '35층 규제'를 풀고 일반주거지역 아파트도 최대 50층까지 재건축하는 층수제한해제 특혜도 제안됐다.

공공참여형 고밀재건축 시 기부채납. ⓒ 기획재정부

정부는 공공참여형 재건축에 대해 8월 주민방문설명회를 추진하고 9월 공모를 실시하겠다는 계획이다. 지난 19일 '제3차 부동산시장 점검 관계장관회의'에서도 공공재건축의 홍보에 힘을 쏟겠다는 구상을 내놨다.

홍남기 부총리는 "조합원들이 공공재건축의 수익성과 사업기대효과를 체감할 수 있도록 LH용산특별본부에 '공공정비사업 통합지원센터'를 열어 무료 사전 컨설팅을 제공할 예정"이라고 말했다. 

이런 정부의 적극 홍보에도 불구하고 공공참여형 고밀재건축은 대체로 환영받지 못하는 분위기다. 실제 재건축 사업장에서는 오히려 임대주택 공급의무로 사업성 악화를 우려하는 목소리가 크다.

기존에도 이미 재건축초과이익환수제·분양가상한제 등으로 재건축 소유자 부담이 가중된 상황이라 공사비를 더 들여 임대주택을 짓는 것에 회의적이다.

정복문 잠실주공5단지 재건축조합장은 24일 본지와의 통화에서 "(공공참여형 고밀재건축을 하려면) 우리와 국토부 의견이 맞아야 한다"며 "우리가 요청한 것에 대해 아직까지 응답이 없다. 세부사항이 확정되지 않았다는데, 조건이 나쁘면 (공공참여형 재건축 선택은) 못 한다"고 말했다. 

압구정 미성아파트 재건축 연구모임 관계자는 "우리 단지는 '도시 및 주거환경정비법' 개정에 따라 재건축 단지 2년 실거주 의무 규제를 피하기 위해 올해 안에 조합설립인가를 받는 것이 우선"이라며 "(공공참여형 재건축에 대해서는) 조합 설립 후 구체적 사항을 논의하겠지만, 현재 해당 정책을 선호하는 분위기는 아니다"고 말했다. 

이외 압구정 현대아파트와 대치동 은마아파트 재건축 추진위 역시 사업성이 떨어진다는 이유로 공공재건축에 대해 회의적인 반응이다. 

결국 추가적인 제도보완으로 유인책을 더하지 않으면 실효성이 떨어진다는 평가다.

전문가들은 공급계획 상 물량을 LH와 SH가 소화낼 수 있을지도 미지수라면서, 철저한 세부계획을 세우고 미비한 부분에는 추가보완도 필요하다고 입을 모았다. 다만 규제위주의 재건축 정책에서 전향적인 모습을 보인 점은 의미가 있다고 진단했다.

정부가 공공재개발과 공공참여 재건축사업을 통해 9만 가구 이상을 공급할 계획임을 밝혔지만, 이는 서울에서 이례적 대단지인 송파 헬리오시티(9510세대)의 10배이자 약 1000세대의 중·소규모 구역 90개에 해당하는 물량이다. 

때문에 인력·재원이 한정된 두 공사가 단기간에 소화하기 어렵다는 평가가 지배적이다.

이태희 한국건설산업연구원 부연구위원은 "실제로 LH·SH가 단기간에 그만한 물량을 소화할 수 있는 역량을 보유하고 있는지 고민해 볼 필요가 있다"면서 "불합리한 제도 개선을 통해 민간재개발을 활성화하는 방안도 함께 고려할 필요가 있다"고 말했다.

이어 "기존 재개발 사업에서도 전담 수권소위 설치 · 통합심의 적용 등을 통해 불필요한 지연을 야기하는 인허가 절차를 개선하고, 적극적인 행정 지원을 통해 사업 추진 속도 향상을 도모할 필요가 있다"고 주장했다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "조합들이 공공참여형 재건축에 어느 정도 적극적으로 참여할지가 관건이 될 것"이라면서 "수요자들이 체감할 수 있도록 세부 계획을 수립하고 속도를 내는 것이 중요하다고 말했다.

박 수석전문위원은 또 "용적률 상향·층고제한 완화에서 보듯 그동안 규제 위주의 재건축 정책에서 큰 전환을 보였다는 점은 유의미하다"고 덧붙였다.