[허준열 칼럼] 지금 아파트 사면 폭망 or 대박?

2020-09-15 13:18:49

[프라임경제] 정부는 다주택자 규제, 양도세 인상, 취·등록세 및 보유세 인상 등 지금까지 23번째 아파트 규제 대책을 발표했다. 그 때문인지 일부 언론에서는 아파트 가격이 하락하고 있다고 보도하고 있다. 하지만 이것은 엄밀히 아파트 가격 하락이라고 부를 수 없다. 

일부 겁먹은 개인들이 급매물을 내놓는 것일 뿐, 확대해석을 하지 않는 것이 맞다. 따라서 아직은 주택가격이 하락하는 분위기는 절대 아니니 혼동하지 말아야 한다. 오히려 전세 가격은 상승하고 있다.

작금의 정부는 부동산 규제를 한다며 주택담보대출을 축소시켰다. 이는 집 없는 무주택자들을 대상으로 주택구입 기회마저 앗아간 결과를 낳았다. 즉 현금이 많은 무주택자만 주택을 살 수 있고, 현금 없는 무주택자의 내 집 장만이라는 꿈을 넘사벽으로 만들었다.

그 결과 극도로 불안한 30~40대 무주택자는 이자가 비싼 제 2금융까지 대출을 일으켜, 주택을 대거 매입했다. 30~40대 무주택자는 돈도 없으면서 왜, 주택을 무리하게 매입했을까? 이유는 주택가격이 더 오를까 두려워서다.

지금 주택을 사면 안 되는 이유와 만약 주택을 구입하게 된다면, 대략 2년 정도 기다려야 하는 이유가 있다.

주택시장 침체기에는 주택가격이 급격하게 빠지거나 서서히 빠지기도 하며, 미세하게 가격하락 현상이 오랫동안 지속되기도 한다. 여기서 "왜 주택가격이 2년 후부터 빠지는 것인가"라는 의문을 가져야 한다.

이러한 의문이 부동산 이해의 시작이다. 현재 주택가격은 빠진다고 해도 하루아침에 급격하게 하락하지 않을 것이다. 때문에 주택을 구입 계획이 있다면 이러한 타이밍을 정확하게 읽어야 최저점에서 구입할 기회를 가질 수 있다. 과거 IMF때나 하우스푸어 때처럼 말이다. 

젊은 세대 중에는 하우스푸어가 무슨 말인지 모르는 경우가 있을 것이다. 하우스 푸어는 '집을 가진 가난한 사람'이라는 뜻으로 당시 주택가격 상승으로 인해 무리한 대출로 주택을 구입했지만, 순식간에 주택가격이 하락하면서 빈곤층이 되버린 이들을 말한다. 이들은 대출이자에 허덕이며 사회문제로 이슈가 된 바 있다.

대다수 사람들이 중요한 사실을 놓치고 있다. 과거부터 현재까지 아파트 가격은 상승과 하락, 하락과 상승이 반복적으로 이어지고 있다는 것을 명심해야 한다. 그렇다면 향후 미래는 어떻게 될 것인가. 미래도 마찬가지다. 주택가격은 7년에서 10년 주기로 변동하고 있다. 

하우스푸어 때 대다수 사람들은 '우리나라는 일본처럼 주택이 오르는 시대는 끝났다' 주택은 이제 거주 개념으로 바꼈으며, 절대 가격이 오르지 않을 것이라고 말했었다. 

하지만 지금의 아파트 시장은 어떠한가? 만약 아파트 가격이 하락한다면, 정부 대책 때문이 아니다. 즉 세계경기에 의해 떨어질 가능성이 농후하다는 점이다.

노무현 정부 때도 무섭게 치솟았던 부동산 가격이 세계경기불황으로 한번에 곤두박질 쳤다. 당시 부동산과의 전쟁을 외쳤지만, 집값은 전혀 잡히지 않았다. 주택가격은 세계금융위기로 한순간에 폭락했다.

현재 문재인 정부의 부동산 정책은 노무현 정부 때와 아주 비슷한 양상을 보여주고 있다. 다른 점이 있다면 노무현 정부 때에는 미국연준에서 금리를 인상한 것이고 문제인 정부 때에는 트럼프가 미국연준에서 금리를 계속 하락한 것이 가장 큰 차이점이다.

또 다른 점은 미중무역 전쟁과 이번 미국 대선 결과다. 이에 따라 세계경기 뿐만 아니라 우리나라 부동산 가격도 적지 않는 영향을 미칠 것으로 예상된다.

부동산 가격 폭등인 초절정일 때, 내 집장만을 위해 영끌(영혼까지 끌어모아)하는 것은 호구 중에 호구임을 잊지 말아야 한다. 

허준열 칼럼니스트 / '투자의 신' 대표


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