[허준열의 분양분석 38] 힐스 에비뉴 삼송역 스칸센 상가

2020-10-20 16:53:15

- 월세 위한 상가투자, 임대 여부·상가 활성화 '관건'

[프라임경제] 신규 분양 가격할인 앱 '투자의 신'은 부동산 투자와 관련한 제반의 정보를 서비스하고 있다. 일반정보 전달뿐 아니라 분양현장을 시장 이슈의 잣대 위에서 꼼꼼히 분석한다. '투자의 신' 허준열 대표가 직접 현장정보를 평가하고, 투자에 필요한 실질적 정보를 잡아낸다. 서른 여덟번째 현장은 현대건설이 시공을 맡은 '힐스 에비뉴 삼송역 스칸센'.

힐스 에비뉴 삼송역 스칸센은 경기도 고양시 덕양구 삼송지구 도시지원시설 S4-2·3BL에 위치하고 있다. 대지면적은 8182.72평, 오피스텔 2513실과 상업시설은 1F-2F까지 203실로 구성됐다.

▲힐스 에비뉴 삼송역 스칸센 상가 조감도. ⓒ 힐스 에비뉴

삼송지구 2·3블럭에 위치한 삼송역 스칸센은 1층 110실, 2층 93실 상가로 형성되며, 2BL의 전용률은 49.16%, 3BL은 71.07%다.

주변을 살펴보면, 삼송 테크노밸리의 고용인원은 1만명, 스타필드 고양 3000명, 매경미디어센터 2000명, 로지스틱스파크 1500명, 원흥지식산업센터 1000명, 이케아 고양 1000명, 은평 롯데몰 2000명, 은평 성모병원(예정) 2500명, 은평 소방행정타운(예정) 1500명으로 고용인원은 쾌 많은 편이다.

하지만 이는 수치적인 고용인원에 해당된다. 실질적으로 해당 상가 이용고객으로 연결될 확률은 그리 높지 않을 것으로 전망된다. 스칸센 상가 이용객의 직접적인 영향은 상주하는 대단지 오피스텔 거주자가 높을 것이라 분석된다. 

힐스 에비뉴 삼송역 스칸센의 배후수요에 대해 분석해보면, 해당 사업지의 2513실 오피스텔 고정수요를 비롯해 2만4000여 세대 삼송지구, 8600여 세대 원흥지구, 9100여 세대 지축지구, 3만8000여 세대 고양창릉지구가 있다.

이처럼 배후수요만 놓고 본다면 적지 않는 수요다. 스타필드 고양과 이케아 고양 등은 분양상가가 아닌 대형 기업에서 운영 및 관리되기 때문에 경쟁자체가 될 수 없다. 

스칸센 상가는 역세권 상업시설로 3호선 삼송역까지 약 360m 및 GTX-A착공과 신분당선(계획)등 교통개발호재가 있다. 또한 인터넷 블로그 등을 통해 분양계약 시 임대위탁프로그램 안내, 임대위탁동의 및 투자자성향파악을 해주는 원스톱 임대케어 서비스를 해준다고 광고하고 있다.  

▲힐스 에비뉴 삼송역 스칸센 현장. ⓒ 힐스 에비뉴

임대케어 서비스 목적은 단 하나 공실을 줄이기 위한 시행사의 대책이다. 분양받는 대다수는 임대 목적이라고 볼 수 있으며, 임대가 이뤄지지 않는다면 여간 괴로운 것이 아니다. 결국 임대로 입점할 임차인이 이곳에서 영업 할 가치가 있는가를 판단하는 것이 중요하다. 영업 가치가 충만하다면 임대케어 서비스도 필요 없이, 오히려 권리금을 주더라도 입점하고 싶어할 것이다.  

스칸센에서는 차별화된 부분으로 각별히 신경을 쓴 부분도 엿볼 수 있다. 먼저 스칸센은 세이브타임 발렛파킹을 선보인다.

국내 상업시설 분양 최초로 제공하는 이 서비스는 편리한 입·출차를 돕고 주차의 번거로움 해소와 주차시간을 절약해 주는 서비스다. 또한 늘어나는 반려동물 인구를 반영한 애완동물 돌봄서비스와 놀이터운영, PET PARK 조성으로 동물과 자유로운 시간을 보낼 수 있는 독보적 테마의 앵커시설을 구축했다. 

이밖에도 365일 오로라 페스티벌, 북유럽플라워쇼, 별축제 갤럭시 판타지, 북유럽 신화 페스티벌 등 산타클로스 축제, 안데르센이야기 축제의 이벤트도 조성한다. 이러한 이벤트들은 결국 상가활성화와 많은 유동인구 유입을 목적으로 하고 있다.

스타필드 고양, 롯데몰 은평, 이케아 고양 등은 분양 상가가 아닌 대기업에서 직영으로 움직이는 것이기 때문에 일반인이 보기에는 스칸센 상가와 비슷한 맥락으로 보일 수도 있다. 하지만 직영과 분양상가라는 아주 큰 차이점이 있다.

과거 백화점과 우후준순 늘어난 쇼핑몰의 차이라고 생각하면 쉽게 이해할 수 있을 것이다. 당시 쇼핑몰은 분양은 잘 되었지만, 임대를 맞추지 못해 건물 전체가 텅텅비는 경우가 부지기수였다. 건물 규모가 클수록 상가활성화는 그만큼 더 어렵다.

[한줄평가] 힐스 에비뉴 삼송역 스칸센 상가의 임대케어 서비스 등 다양한 노력들은 높이 평가한다. 그러나 상가 활성화란 노력만 가지고는 부족하다. 상가위치, 컨셉, 마케팅 지출비 등 많은 사항들이 요구된다. 건물 완공 시까지 어느 정도 시간이 있다는 점에서 상가 활상화를 위한 공격적인 노력이 더욱 요구된다. 


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