[김찬영의 Law포유] 개정된 주택임대차보호법은 누구를 위한 정책인가

김찬영 변호사·공인노무사 | press@newsprime.co.kr | 2020.10.22 18:07:06

[프라임경제] 주택소유자들의 강한 반대에도 불구하고 전월세 상한제 도입과 계약갱신청구권을 주요 내용으로 하는 개정된 주택임대차보호법이 여당 의원들만 출석한 국회 본회의에서 통과돼 올해 7월 31일 시행됐다.

정부는 주택시장의 불안정 속에 전세에서 월세로의 전환이 빨라지고 주택 임대료가 상승함에 따라 임차가구의 주거 불안과 주거비 부담이 가중되는 것을 방지하고 국민의 안정적인 주거 보장을 위해 주택임대차보호법을 개정하고 시행하는 것이라고 밝혔다.

하지만 법 시행 이후 전월세 매물이 급감하고 최근 여론조사 결과 이번 법개정에 대해 찬성 43.5%, 반대 49.5%의 결과가 나오면서 이번 법개정이 누구를 위한 것인지, 정말 임차인들의 주거 안정에 도움이 될지 관심이 높아지고 있다.

개정 주택임대차보호법 중 계약갱신청구권은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구하는 경우 임대인이 정당한 사유없이 이를 거절하지 못하는 것을 말한다. 이러한 계약갱신청구권은 1회에 한해 행사할 수 있고 갱신된 임대차 기간은 2년으로 본다고 규정돼 있어 임차인은 계약갱신청구권을 행사하는 경우 기존 임대차 계약기간에 2년의 추가 임대차 기간을 보장받게 된다.

또한 전월세상한제는 주택임대차보호법 제7조에 규정된 차임증감청구권을 바탕으로 지자체가 별도로 정하지 않았다면 법에서 정한 5% 이내로 약정 차임이나 보증금의 증감을 청구할 수 있으므로 임대인은 증액이 있은 지 1년 이내에는 증액청구를 할 수 없고 그 상한율은 5%를 초과할 수 없다.

이러한 개정 주택임대차보호법은 집주인인 임대인에 비해 상대적인 약자로 여겨지는 임차인에게 계약을 갱신할 수 있는 권리와 추가 임대차 기간을 보장해주고 전월세 차임이나 보증금 증액은 상한율 5%내에서 가능해지므로 임대료 급등으로 인한 걱정으로부터 벗어날 수 있게 해 임차인의 주거안정을 도모하고 있다.

그러나 정부의 의도와 달리 이러한 정책 내용이 모든 국민에게 유리하지는 않다. 기존 임차인의 경우에는 법시행 전보다 안정적인 주거환경이 조성될 수 있지만 계약갱신청구권이 임차인에게 보장된다고 하더라도 집주인인 임대인은 실거주를 목적으로 계약갱신을 거절할 수 있으므로 기존 임차인도 계약갱신청구권만을 믿고 안심할 수는 없다.

아울러 기존 임차인이 계약갱신청구권을 행사하면 그만큼 전월세 매물이 부동산 시장에 나오지 않게 되므로 매물 잠김 현상이 발생하고, 결국 전세 가격이 상승하게 돼 전세 매물을 구하기 어려워지면 신규 임차인은 울며 겨자먹기로 월세로 집을 구할 수 밖에 없다. 따라서 결과적으로 전월세 가격이 모두 상승해 기존 임차인이든 신규 임차인이든 유리하지만은 않은 상황이 전개될 것이다.

이번 정책을 가장 강하게 반대한 주택소유자들, 즉 민간 임대주택사업자 2086명은 최근 개정된 '민간임대주택에 관한 특별법(임대주택특별법)'과 '주택임대차보호법'에 대해 헌법소원심판을 청구했다. 이번 개정안이 개정과정에서 여론 수렴과 충분한 토론절차를 거치지 않고 통과돼 권력분립주의와 의회민주주의의 실질적 원리를 침해하였고, 법 개정으로 계약갱신청구권을 2년 연장한 것과 임대료 증액을 5% 내로 제한한 것은 국민인 자신들의 재산권과 계약의 자유, 거주이전의 자유를 침해해 위헌이라는 것이다.

정부의 정책이 모든 국민의 이해관계를 만족시킬 수는 없고, 그 효과를 나타나기까지 적게는 수년 길게는 십년 이상의 기간이 소요된다. 이번 부동산 정책으로 인해 웃는 자가 누구인지 좀 더 그 경과를 지켜볼 필요가 있다고 판단된다.