[오석민의 경제학] 부동산 시장에 투영된 '인플레이션' 그림자

[프라임경제] 최근 인플레이션에 대한 이야기의 빈도 수가 점차 늘어나고 있다. 기본적으로 인플레이션에서 영향을 미치는 변수가 통화량도 있지만 인플레이션 담론 기저에는 복합적인 요인들이 작용한다.

특히 대외적인 요인을 배제한 상황에서 인플레이션이 발생하는 과정과 현상을 제일 쉽게 설명할 수 있는 예가 현재의 부동산 시장이다.

우리는 일반적으로 수요와 공급에 의해 가격이 결정된다고 알고 있다.
최근 부동산 가격의 급등, 특히 단기간 아파트 가격의 급등으로 부동산 시장은 혼미하고 많은 사람들에게 부담을 주고 있다.

그렇다면 현재의 국내 부동산 시장 상황은 부동산의 공급이 부족하고 수요가 많아 가격이 급등했는지 되묻지 않을 수 없다. 겉으로 보이는 현상은 아파트의 공급부족, 초과 수요로 가격이 급등한 것처럼 보인다.

그러나 부동산 공급은 단기에 늘거나 줄 수도 없고, 인구가 급격이 증가한 것도 아닌 점을 감안한다면 가격 급등의 원인은 실제 수요와 공급의 문제는 아닌 것이다.

2020년 대한민국 부동산 가격의 급등 원인을 살펴보자.

첫째, 앞으로 부동산 가격이 오를 것이라는 부동산 수요자와 공급자의 기대심리 때문이다. 집을 사려는 사람은 부동산 가격이 꾸준히 오를 것이라고 예상하고, 최대한의 대출을 받아서라도 집을 사려고 했기 때문이다.
집을 가진 사람도 앞으로 집값이 오를 것이라는 기대심리로 집을 팔지 않으려고 하니 주택공급이 더 줄어들게 된 것이다.

둘째, 부동산 투기에 대한 기대심리인데 10년 열심히 일해서 돈 벌어 모으는 것보다 갭투자를 해서라도 부동산에 투자해서 단기에 얻는 이익이 더 클 것이라는 기대심리로 부동산에 투기를 해서 생긴 초과수요인 것이다.

이처럼 가격이 오를 것이라는 기대 심리와 실제 수요와 공급으로 이뤄진 균형가격과 다르게 가격을 급등시킨 것이다.

또한 정부는 부동산 시장을 안정시킨다고 부동산을 많이 가진 사람들에게 중과세를 해 집을 팔려는 사람들이 세금이 무서워 집을 팔지 못하게 만들며 부동산 시장공급을 더욱 위축 시켰다.

이러한 정부의 부동산 정책도 최근 국내 부동산 가격 급등에 한 몫했다.

정부가 가격상승의 기대심리를 이해했다면 기대심리를 잡는 쪽으로 정책을 세웠다면 좋았을 것이라는 아쉬움이 남는다.
 
이런 기대심리에 의한 가격상승은 인플레이션에서도 마찬가지다.
 
인플레이션이 처음 진행 될 때는 그 진행속도가 미비해 실제로 개인들은 잘 느끼지 못한다. 인플레이션이 어느 정도 진행돼 개인들이 인플레이션이 앞으로도 더 진행될 것이라고 기대하면 개인들은 현금을 보유하기보다는 실물을 가지려 할 것이다.

이럴 경우 거래에서 현금은 피하고 실물만 보유하려는 개인들의 행태가 반복될 것이고, 어느 순간엔 아무도 실물을 팔려고 하지 않을 것이다.

그때 인플레이션율은 극단적으로 상승하게 된다.

정부가 가격을 통제하는 정책을 내 놓아도 효과가 없을 것이고, 인플레이션율은 누구도 통제하지 못할 수준으로 더 상승할 것이다.

그래서 미 연준이나 각국의 중앙은행들은 인플레이션의 폐해를 알기에, 인플레이션이 발생할 것이 예상되면 이자율을 올려 인플레이션에 대해 선제적으로 대응한다.

그만큼 인플레이션은 한번 손을 떠나면 누구도 수습할 수 없고, 경제 주체들에게 큰 고통을 주기 때문에 각국의 중앙은행은 인플레이션에 대해 준비하고 선제적으로 대응하는 것이다.

그리고 인플레이션이 한번 발생해서 자리를 잡게되는 상황이 발생하면 개인들도 중앙은행처럼 인플레이션을 대비하고 실물자산을 보유하는 것이다.

세계경제는 코로나19 위기로 인한 장기 경기침체 초입에 있고, 전세계는 위기극복을 위해 지난 번 '헬리콥터 머니'보다 더한 무제한 통화공급이라는 초유의 금융정책과 미국의 경기부양을 위한 약 2조달러의 재정정책을 시작으로 다른 나라들도 대규모 재정정책을 준비하고 있다.

우리는 경기회복을 위한 금융정책이던 재정정책이던 모두다 시중에 돈이 많이 풀린다는 것을 알 수 있다.

돈이 많이 풀리면 돈의 가치는 떨어질 것이고, 인플레이션의 씨앗을 뿌려지고 이후 인플레이션은 코로나 바이러스 보다 우리를 더욱 힘들게 할 것이다.

2020년 코로나 바이러스로 인해 경제에 대한 불확실성이 더욱 높아졌고 앞으로 다가올 다양한 변화에 대해 국가는 물론 경제 주체들 모두 만반의 준비 태세를 갖춰야 할 것이다.

오석민 프리굿 대표