공시가격 현실화율 90% 목표…전문가들 다수 우려감 표명

공시가격 업무 담당 한국감정원 '자격문제' 법률적 지적도 나와

[프라임경제] 정부가 토지와 단독주택, 공동주택 등 모든 부동산의 공시가격 시세반영률을 2030년까지 90%로 높인다는 목표를 설정했다. 이와 관련해 27일 열린 공청회에서는 조사주체를 한국감정원이 아닌 전문 감정평가사에게 부여해야 한다는 주장도 제기됐다.

여당인 더불어민주당은 27일 원내대책회의를 열고 이와 같은 방침을 발표했다. 한정애 더불어민주당 정책위의장은 "국토연구원이 공시지가 현실화 로드맵을 발표한다"면서 "2030년까지 시세의 90%선까지 공시지가를 끌어 올린다는 것이 장기로드맵"이라고 말했다.

부동산시장에서는 정부의 방안이 발표되자 즉각적인 발발이 나왔다. 공시가격 현실화 방안은 사실상 공시지가를 올리는데 초점이 맞춰져있어 서민층의 세금 부담이 크게 늘어날 수 있다는 우려다.

정부의 발표에 따르면 현재 부동산 공시가격 현실화율은 △토지 65.5% △단독주택 53.6% △아파트 등 공동주택은 69.0% 수준이다.

공동주택은 지난해부터 정부가 9억원 이상 주택을 중심으로 공시가격을 끌어올리는데 집중해 왔기 때문에 가격별 현실화율에서 차이가 난다. 올해 기준 9억원 미만 공동주택의 공시가격 현실화율은 68.1%이고, 9억원 이상 공동주택은 72.2%다. 6억~9억원의 중고가 주택은 67.1%다.

정부의 계획대로라면 매년 2.1%p 가량 공시가격을 올려야한다. 문제는 공시가격이 각종 세금과 연계돼 있어 급격히 오를 경우 서민층의 생활에 큰 영향을 줄 수 있다는 것이다.

실제 이러한 우려에 대한 목소리는 국토연구원이 로드맵 발표를 위해 마련한 공청회에서도 불거져 나왔다.

국토연구원이 부동산 공시가격 현실화율 90%달성 로드맵 발표를 위해 개최한 공청회에 참여한 토론자들은 정부의 급격한 정책 드라이브에 우려감을 표하는 목소리를 내놨다. ⓒ 사진공동취재단

서울 서초구 양재동 소재 한국감정원 수도권본부에서 오후 2시경부터 열린 공청회에서는 2030년까지 현실화 목표치 도달과 관련한 국토연구원의 가능 시나리오가 제시됐다.

공동주택의 경우 9억원 이상 고가주택의 경우 3%p씩 끌어 올려 15억원 이상 주택의 경우 2025년, 9억~15억원 주택의 경우 2027년에 현실화율 90%를 맞춘다는 구상이다. 9억원 미만의 경우 2023년까지 70% 수준으로 끌어올린 뒤 3%p씩 올려 2030년에 목표치인 90%에 도달한다는 계획이다.

단독주택은 15억원 이상의 주택에 대해서는 4.5%p씩 끌어올려서 2027년 90%수준을 달성하고, 9억~15억원 주택은 3.6%p씩 올려 2030년에 목표를 달성한다는 방침이다. 

9억원 미만 주택은 2023년까지는 1%p 수준의 상승폭으로 55% 현실화율을 맞추고 이후 3%p씩 올려 2035년 90% 현실화율을 달성할 예정이다. 

토지의 경우 일괄적으로 3%p씩 올려서 2028년 90%에 도달하겠다는 계획을 밝혔다.

이러한 계획에 대해 전문가들의 의견도 분분했다. 공청회 토론회에서는 정부가 너무 급격한 드라이브를 걸어 시장왜곡이 일어날 수 있다는 우려와 함께 주택에 관한 공시업무를 수행하는 한국감정원의 자격문제도 지적됐다.

유선종 건국대 부동산학과 교수는 "부동산 정책은 신중하게 의견을 수렴하고 관련 영향 등을 철저히 오랜 시간을 두고 연구한 뒤 시행돼야 하는 세밀함이 필요하다"면서 "과세의 원칙은 동일한 가치의 부동산에 동일한 세금을 부과하는 것인데 고가 주택에 상대적으로 높은 현실화율을 적용하겠다는 것은 조세정의에 어긋나는 행위다"라고 말했다.

김광훈 법무법인 세양 대표변호사는 "부동산 가격이라는 것은 수시로 변동되는 것인데 과연 지표가 되는 공시가격을 시세에 맞추는 것이 바람직한지 의문"이라면서 "공시가격은 국민의 생활과 밀접한 조세, 복지 등에 영향을 미치는 만큼 현실화에 매우 신중하게 접근해야 한다"고 말했다.

이어 "감정평가 및 감정평가사에 관한 법률에 따르면 '감정평가란 토지등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액(價額)으로 표시하는 것을 말한다'고 되어 있는데 한국감정원의 공시업무 수행의 근거가 되는 한국감정원법은 이와 서로 충돌한다. 검토가 필요하다"고 덧붙였다.

김성달 경실련 부동산건설개혁본부 국장은 정부의 공시지가 현실화율에 대한 토론자들의 비판에는 동의하면서도, 현실화율을 더욱 높이고 속도도 빠르게 해야 한다는 점에서 주장을 달리했다.

김 국장은 "경실련이 1000억원 이상 고가빌딩의 실거래가와 해당 건물의 공시가격을 비교해 보면 4년 평균 현실화율이 40%에 불과하다"며 "국토부가 공시가격 산정에 대한 근거자료를 공개하고 공유하는 등 투명성을 먼저 확보해야 한다"고 주장했다.