공시가 90% 현실화…1주택자 6억원 이하 재산세율 인하

공시가격 현실화 시장 영향, 전문가들 '의견 분분'

11월 서울 시내 아파트 모습. = 김화평 기자

[프라임경제] 향후 10년 내 전국 모든 아파트 공시가격이 시세의 90%까지 오른다. 정부는 세부담을 덜기 위해 1가구 1주택자가 보유한 공시가격 6억원 이하 주택은 3년간 재산세를 깎아주기로 했다.

국토교통부와 행정안전부는 3일 '부동산 가격공시에 관한 법률'에 따라 부동산 공시가격이 적정 수준의 시세를 반영할 수 있도록 '공시가격 현실화 계획'을 수립·발표했다. 아울러 '재산세 부담 완화방안'도 발표됐다. 

공시가격은 그간 50∼70% 수준의 낮은 시세반영률과 유형·가격대별 현실화율 격차 등의 이유로 불형평·불균형 문제가 있었다. 이에 따라 정부는 부동산 공시가격을 시세의 90% 수준까지 점진적으로 올리기로 했다. 

올해 기준 공시가격의 현실화율은 △토지 65.5%(표준지) △단독주택 53.6%(표준주택) △공동주택 69.0% 정도다. 현실화가 완료되면 모든 유형이 90%로 동일한 수준이 된다. 

현실화율은 평균적으로 연간 약 3%포인트씩 오른다. 이에 따라 △공동주택은 가격대별로 5~10년 △단독주택 7~15년 △토지는 8년에 걸쳐 현실화 목표를 달성한다.

시세 9억원 미만 주택은 개별주택 간 현실화율의 편차가 넓게 분포하는 점을 고려해 초기 3년간(2021∼2023년) 유형 내에서 현실화율의 균형성을 맞추고 이후 연간 약 3%포인트씩 현실화율을 제고한다. 올해 기준 시세 9억원 미만 공동주택의 평균 현실화율은 68.1% 수준으로 2023년까지 70%를 달성, 균형성을 확보한 후 2030년까지 90% 목표을 달성할 계획이다.

평균 현실화율이 52.4%인 시세 9억원 미만 단독주택은 2023년까지 55%를 목표로 균형성을 확보하고 2035년까지 90%를 달성한다. 시세 9억원 이상 주택은 9억원 미만에 비해 높은 균형성을 확보하고 있는 만큼 내년부터 연간 약 3%포인트씩 현실화하게 된다.

공동주택은 시세 9∼15억원 구간은 7년간, 현실화율이 높은 15억원 이상은 5년에 걸쳐 목표에 도달한다. 같은 가격대의 단독주택은 유형간 형평성과 함께 상대적으로 낮은 현실화율을 고려해 시세 9~15억원 구간은 10년, 15억원 이상은 7년 동안 현실화한다.

토지는 시세 9억원 이상 주택과 동일하게 내년부터 연간 약 3%포인트씩 현실화한다.

부동산 유형‧가격대별 목표 도달기간(2020년 공시 기준, 호·필지). ⓒ 국토교통부

현실화에 따른 공시가격 변동은 △공동주택 연 3~4% △단독주택 3~7% △토지 3~4% 수준이 될 전망이다. 시세 9억원 미만 주택은 선 균형 제고기간 중 연간 1~1.5% 수준으로 오른다. 다만 현실화율이 낮은 단독주택 중에서 시세 9억원 이상의 경우 연간 4~7% 수준으로 상대적으로 변동 폭이 클 것으로 예상된다.

공시가 현실화 작업과 함께 정부는 공시가격 6억원 이하 1가구 1주택의 재산세율을 내년부터 인하한다. 과세표준 구간별로 0.05%포인트씩 낮추기로 한 것이다. 

재산세의 초과 누진과세 특성상 이번 세율 인하로 공시가격 △1억원 이하, 최대 3만원 △1억~2억5000만원 이하, 3만~7만5000원 △2억5000만~5억원 이하, 7만5000원~15만원 △5~6억원 이하, 15~18만원의 감면 혜택을 받는다. 

올해 재산세 부과기준으로 공시가격 6억원 이하 1주택자는 전체 1873만가구 중 1030만가구로 94.8%에 달한다. 연간 4785억원(3년간 약 1조4400억원)의 세제지원 효과가 있을 것으로 예상된다.   

이번 세율 인하는 오는 2023년까지 3년간 한시적으로 적용될 예정이다. 정부는 이후 주택시장 변동상황과 공시가격 현실화 효과 등을 고려해 추후 재검토할 방침이다. 인하된 세율은 내년 재산세 부과분부터 적용하며, 이를 위해 국회에서 지방세법 개정을 논의할 예정이다. 

한편 전문가들 사이에서는 공시가격 현실화 계획에 따른 시장 영향에 대해 긍정론과 부정론이 팽배하다. 집값 안정 효과가 있을 것이라는 의견과 선호지역 부동산은 집값이 더 상승할 것이라는 의견이 대치했다.  

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "초고가 아파트일수록 현실화 속도가 빨라 강남권 중심 주택시장 안정효과가 클 것"이라며 "일정한 소득이 없는 은퇴자나 고령자들은 대폭 늘어나는 보유세 부담에 주택수 줄이기에 고심할 것으로 예상된다"고 말했다.

송승현 도시와경제 대표는 "공시가격 현실화로 조세부담이 임대료에 전가되면서 현재 수급불균형이 나타나는 임대시장에 불안감으로 작용될 수 있다"며 "인기지역 부동산만 보유하는 현상이 나타나면서 지방·수도권 양극화현상이 더욱 커지고 선호지역 부동산은 세금이 집값을 상승시킬 가능성도 열려 있다"고 진단했다.