임대사업자, 보증금 반환 지연 시 등록말소·세제감면액 환수

10일부터 '민간임대주택에 관한 특별법' 시행, 등록임대 임차인의 알 권리 · 보증금 보호 강화

[프라임경제] 앞으로 임대사업자가 고의로 보증금을 돌려주지 않아 임차인이 피해를 본 경우 사업자 등록이 말소되고 그간 받은 세제 혜택이 환수된다. 또 임대사업자는 해당 주택의 소유권등기에 등록임대주택임 부기등기하고 임차인에게 세금 체납 여부도 밝혀야 한다. 

국토교통부는 등록임대 임차인 보호와 임대사업자 관리 강화를 골자로 하는 개정된 '민간임대주택에 관한 특별법'이 국무회의 의결을 거쳐 이달 10일 시행된다고 1일 밝혔다.

개정안에 따르면 등록임대주택은 예비임차인 등 누구나 해당 주택이 공적 의무(임대의무기간 최대 10년, 임대료 5%이내 증액 제한)가 부여된 주택임을 알 수 있도록 소유권등기에 부기등기 해야 한다. 의무 위반 시 △1차 200만원 △2차 400만원 △3차 이상 500만원의 과태료가 부과된다.  

임대사업자는 임대차 계약을 할 때 임차인에게 세금 체납 여부와 선순위보증금 현황 등 권리관계에 대한 정보도 제공해야 하며, 이를 위반하는 경우 500만원 이하 과태료가 부과된다. 권리관계를 거짓이나 부정한 방법으로 제공한 경우 시장·군수·구청장이 임대사업자 등록을 말소할 수 있도록 했다. 

임대사업자가 임대보증금을 반환하지 않아 임차인에게 피해를 준 경우, 등록말소는 물론 그간 제공받은 세제감면액의 환수 조치된다. 보증금 반환 지연으로 세입자의 피해가 명백히 발생한 경우 지자체가 직권으로 등록을 말소할 수 있게 되는 것이다. 

이는 임차인이 제기한 보증금 반환청구 소송에서 승소판결이 확정됐거나 주택임대차분쟁조정위원회에서 보증금 반환에 대한 조정이 성립됐지만 사업자가 보증금을 반환하지 않는 경우다.

임대사업자가 임대차 계약 미신고에 따른 지자체의 보고 요청에 3회 이상 응하지 않거나, 허위로 보고해 해당 주택을 민간임대주택으로 계속 관리하는 것이 어렵다고 판단되는 경우에도 지자체장이 직권으로 등록을 말소할 수 있다.

이와 함께 임대사업자가 등록 말소를 할 수 있는 기간은 등록 후 1개월에서 3개월로 늘어난다. 다만 임차인의 동의를 받아야 한다. 등록임대주택임을 사전에 알고 계약한 임차인을 보호하기 위해서다. 

불가피한 상황으로 등록임대사업 유지가 곤란한 경우를 고려해 말소 가능한 요건도 명시화했다. 재개발·재건축 등으로 건축물이 철거되거나 임대사업자의 상속인이 임대사업자 지위 승계를 거부하거나 등록제한 사유에 해당해 임대사업자 자격을 유지할 수 없는 경우다. 

아울러 장기일반 민간임대에서 공공지원 민간임대로 변경이 허용된다. 그러나 두 유형은 공적 의무와 혜택이 다르다는 점에서 변경 시 장기일반의 기존 임대의무기간은 인정받지 못하고 변경 신고 수리일부터 산입된다.

도심 내 상가·오피스 등을 리모델링해 공적 임대주택으로 공급하는 방안이 추진됨에 따라 이들 유형의 주택을 활용하는 임대주택이 공공지원 민간임대의 유형으로 추가됐다.

또 기존에는 임대보증금 보증보험 가입 시 필요한 주택가격 산정 방법으로 감정평가액을 적용했으나, 앞으로는 공시가격이나 기준시가도 활용할 수 있게 했다.