사실상 전국이 '부동산 규제지역'…이번엔 집값 잡을까?

지난달 조정대상지역 묶인 부산, 오히려 집값 '상승폭' 키워

대구광역시 동구 소재 동대구역. 대구 동구는 17일 부동산 조정대상지역으로 지정됐다. = 김화평 기자

[프라임경제] 정부가 부동산 거래 규제지역을 대규모로 추가 지정하며 18일부터 지정효력이 발생한다. 하지만 앞서 지정된 규제지역들이 오히려 집값 상승을 주도하고 있어 정책 실효성에 대한 의문이 제기되고 있다.

국토교통부는 지난 17일 주거정책심의위를 열고, 주택가격이 과열 양상을 보이고 있는 4개 광역시 23곳과 11개시 13곳 등 총 36곳을 부동산 조정대상지역으로 지정했다.

추가 규제지역에 포함된 광역시는 ∆부산 9곳(서·동·영도·부산진·금정·북·강서·사상·사하구) ∆대구 7곳(중·동·서·남·북·달서구, 달성군) ∆광주 5곳(동·서·남·북·광산구) ∆울산 2곳(중·남구)이다.

또 경기도 파주시를 비롯해 ∆천안 2곳(동남·서북구) ∆논산 ∆공주 ∆전주 2곳(완산·덕진구) ∆창원(성산구) ∆포항(남구) ∆경산 ∆여수 ∆광양 ∆순천도 조정대상지역에 포함됐다.

조정대상지역은 다주택자 양도세 중과 등 세제가 강화되고 △9억 이하 주택은 LTV 50% △9억 초과는 30% 대출 규제를 받는다. 아울러 주택을 구매할 때 자금조달계획서를 의무적으로 제출해야 한다.

ⓒ 국토교통부

창원시 의창구의 경우 투기과열지구로 지정됐다. 투기과열지구로 지정되면 정비사업 규제가 강화되고 △9억 이하 주택은 LTV 40% △9억 초과 주택은 20%로 더 강화된 금융규제를 받는다. 앞서 창원시는 성산·의창구에 대한 조정대상지역 지정을 건의한 바 있다.

국토부는 "창원은 성산·의창구 공동주택 밀집 지역 중심으로 가격이 급등 중"이라며 "외지인 매수 비중이 커지고 고가 신축단지와 구축단지 갭 투자가 늘어나 과열 양상을 보이고 있다. 성산구는 조정대상지역으로 지정될 예정이다"고 설명했다.

정부가 부동산거래 규제지역을 대규모로 지정한 것은 지난달 19일 △부산(해운대·수영·동래·연제·남구) △대구(수성구) △경기 김포시 등 7곳을 조정대상지역으로 지정한지 한 달이 지나서다.

국토부는 "초저금리와 풍부한 시중 유동성, 전세가율 상승 등으로 최근 주택매수심리가 상승세로 전환됐다"며 "광역시‧대도시 등에서는 투기 가능성이 있는 이상 거래 비중이 증가했다. 시장과열 확산을 조기 차단하고 실수요자 중심 주택시장질서 확립을 위해 규제지역 지정과 투기거래 단속이 요구되는 상황"이라고 진단했다.

한편, 전문가들은 이번 규제지역 지정이 투자수요를 원천 차단하겠다는 강한의지를 담고 있다고 풀이하면서 그 실효성에 대해서는 의문을 제기하고 있는 상황이다.

세종시는 이미 수년 전 투기과열지구·조정대상지역으로 묶였지만, 최근 3개월 집값 상승률이 6.31%에 달하고 있으며, 한국부동산원 주간 집값 변동률 자료에 따르면 한 달 전 조정대상지역으로 묶인 부산 남구가 지난주 0.53%에서 금주 1.07%로 2배 가까이 올랐으며, 해운대구가 0.26%에서 0.37%, 연제구는 0.37%에서 0.38%로 상승폭을 키웠다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "강원과 제주를 빼고 전국이 사실상 규제지역"이라며 "임대차 2법 시행 후 전세시장 불안이 확산되고, 내년 주택시장은 수도권보다 지방이 더 불안할 것이라는 예상이 나오자 선제적으로 대응한 것"이라고 설명하기도 했다.

이어 "조정대상지역에 대한 규제만 해도 10가지가 넘고, 숨고르기 속에 매수세가 주춤할 것"이라며 "투자수요가 非규제지역으로 이동하는 풍선효과가 일부 나타날 수 있어, 아마도 다음 규제지역으로 강원·제주도가 지정될 수 있다"고 전망했다.  

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "그간 벌어진 상황이 재연될 가능성이 있다"며 "시장에서는 '핀셋 규제한다'고 하면 '집값이 오를 만한 곳'이라는 의미로 받아들이고 있다"고 말했다.

덧붙여 "이는 해당 지역 무주택자들의 불안감을 심화할 수 있다"며 "규제지역지정이 큰 효과가 있을지 미지수"라고 첨언했다.