[공공재개발 현장] 서울 흑석2·봉천13·양평13·14·신설1구역 지금은…

상가 비율 높은 흑석2·봉천13 등 반대 예상…신설1 추진위 "주민 반대 거의 없어"

서울 광화문역 인근 자투리 땅인 신문로 2-12구역은 1983년 재개발구역으로 지정된 이후 답보 상태에 머물렀다. 공공재개발이 계획대로 진행될 경우 총 242가구의 공동주택으로 변신한다. = 김화평 기자

[프라임경제] 정부는 지난 15일 서울 도심 주택 공급의 핵심카드인 공공재개발 후보지 8곳을 발표했다. 선정된 후보지에서 공급 가능한 물량은 약 4700가구로 추산된다. 하지만 공공재개발의 법적 근거가 되는 '도시 및 주거환경 정비법'이 아직 국회에 계류 중이며, 주민 동의와 보상 문제 등 풀어야 할 과제가 많아 사업 성공을 속단하긴 이른 상황이다. 

국토교통부와 서울시는 지난해 5월6일 '수도권 주택공급방안'에 따라 도입한 공공재개발 첫 시범사업 후보지로 8곳을 선정했다고 15일 밝혔다. 이에 따라 △동작구 흑석2구역 △영등포구 양평13구역 △영등포구 양평14구역 △관악구 봉천13구역 △종로구 신문로 2-12구역 △동대문구 용두 1-6구역 △동대문구 신설1구역 △강북구 강북5구역을 1차 후보지로 선정했다.

공공재개발 후보지로 선정된 8곳 모두 역세권에 위치했으며 사업성이 부족하거나 주민 갈등 등으로 정비구역 지정 이후 사업이 평균 10년 이상 정체돼 있다.  

특히 관악구 봉천13구역의 경우, 봉천제일종합시장과 더불어 수많은 상가를 끼고 있어 주민 동의와 보상 문제해결이 쉽지 않아 보인다.

지난 20일 방문한 관악구 봉천13구역. = 김화평 기자

해당 지역 상인 A씨는 "여긴 시장을 끼고 있어 상가가 너무 많다. 솔직히 임차인인 상인들은 권리금 주고 들어와서 가게에 투자했는데 나가야 하니 좋아할 리가 없다"며 "심지어 상가 임대인들도 계속 상가 월세를 받길 원하는 사람들이 많다"고 말했다. 

이어 "이 시장이 있기 때문에 근처 상가들도 장사가 잘 된다. 주민들도 시장이 없어지는 것을 아쉬워한다"며 "나도 몇 년 전에 재개발 된다고 해서 땅을 사려고 했으나, 주민 반대가 워낙 심해서 포기했다"고 귀띔했다. 

또 다른 주민 B씨는 "그런 이야기들은 10년 전부터 지속적으로 나왔다. 아무런 문제가 없었으면 이미 민간재개발을 했을 것"이라며 "이 지역은 공공재개발만이 답이다. 장기적으로 상가도 새 건물 안으로 들어가면 훨씬 좋을 것"이라고 말했다. 

인근 부동산중개업소 관계자는 "이미 여기저기서 정보를 듣고 온 사람들이 몇 개월 전에 다 쓸어가서 지금은 매물이 없다"며 "혹여 매물이 있더라도 지금 사는 것은 추천하지 않는다"고 조언했다. 

 

그는 또 "모든 투자는 악재에 사고 호재가 터져 소문이 났을 때는 빨리 던져야 한다"며 "여윳돈이 많으면 기다릴 수도 있겠지만, 이미 다른 사람들이 오래 전에 물려서 빼도 박도 못하고 있는 자리에 또 들어가는 것은 어리석은 짓이다"고 말했다.

봉천제일종합시장 안쪽으로 자리잡은 봉천13구역 주택가 모습. = 김화평 기자

동작구 흑석2구역 역시 상가 비율이 높아 주민 동의와 보상 문제가 발목을 잡고 있다. 특히 흑석2구역은 4만5229㎡ 규모로 이번에 공공재개발 후보지로 선정된 곳들 가운데 면적이 가장 넓다. 현재 270세대가 거주 중이나 공공재개발 사업이 계획대로 진행될 경우 1310세대로 늘어나게 된다. 

흑석동 한 부동산중개업소 관계자는 "흑석2구역은 상가 비율이 높아서 민간 재개발을 하긴 어려운 지역"이라며 "최근 몇 년 사이 흑석동 집값이 많이 올랐는데, 흑석2구역 공공재개발이 속도감 있게 진행된다면 흑석동 전체에 호재로 작용할 것"이라고 말했다.

지난 20일 방문한 영등포구 양평14구역 조합설립추진위원회 사무실. = 김화평 기자

한편 영등포구 양평13·14구역과 동대문구 신설1구역 등 상대적으로 상가 비율이 높지 않은 지역들은 대체로 공공재개발을 환영하는 분위기다. 

양평14구역 조합설립추진위원회 관계자는 "이 동네는 준공업 지역으로 집안에 화장실이 없어 공동화장실을 사용하는 집들도 많아 공공재개발에 대한 기대감이 크다"며 "다만 아직 조합설립추진위만 꾸려진 상태라서 곧 조합을 설립할 예정"이라고 말했다. 

양평13구역은 양평14구역과 맞닿아 있는 곳으로 2010년도 조합설립·사업시행인가를 완료했으나, 분양여건 악화에 따른 수익성 부진으로 사업이 정체됐으며 그 과정에서 주민 간 갈등이 지속돼 왔다. 

이 지역 주민 C씨는 "양평14구역은 동의율이 75% 정도 되는데, 13구역은 한 50% 되는 것 같다. 땅을 많이 가진 사람들은 좋아하지 않고, 적게 가진 사람들은 좋아하는 분위기"라며 "최근에 매물을 찾는 사람들은 많지만, 내놓은 사람들이 없다"고 말했다. 

21일 방문한 동대문구 신설1구역 재개발 추진위원회 사무실. = 김화평 기자

동대문구 신설1구역은 8곳 공공재개발 후보지 중 가장 원활하게 주민 동의를 받을 것으로 예상된다. 

신설1구역은 신설동역 1·2호선과 우이신설선까지 트리플 역세권에 입지했으나, 그간 2종 일반주거지역(용적률 상한 250%)으로 관리돼 사업성을 확보하기 어려웠다. 공공재개발이 추진될 경우, 법적상한의 120%인 300% 수준의 용적률을 적용해 수익성을 개선할 수 있게 된다.

신영진 신설1구역 재개발 추진위원장은 "주변 지역은 대부분 준주거·상업지인데, 이 구역만 2종 주거지역으로 상대적으로 많이 낙후돼 있다"며 "약 8년 전에 재개발을 추진하다가 한 건설사에서 경영 악화로 철수한 후 좌초된 상태로 있었기 때문에, 반대하는 주민이 거의 없을 정도"라고 말했다. 

특히 이 구역은 지대가 낮아 안암천에 물이 불면 침수돼 그간 주민들의 피해가 컸다. 게다가 '지적불부합지'로 인접 토지 간 경계불일치로 함부로 건물을 철거하거나 짓기 어려운 상태다. 

해당 구역 주민 D씨는 "1960~70년대 도시가 팽창될 때 지방에서 올라온 사람들이 이곳에 무허가 주택을 많이 지었다. 지금도 군용텐트를 치고 사는 사람도 있다"며 "공공재개발을 하면 아무래도 조합의 회계 부정 등 불미스러운 일도 없을 것으로 예상한다"면서 기대감을 드러냈다.  

이러한 기대감과 달리 최종 사업지 선정 여부는 아직 불투명해 시세차익을 노린 투자는 위험하다. 또 공공재개발의 법적 근거를 담은 '도시 및 주거환경 정비법' 개정안이 아직 국회에 계류 중인 만큼 입법 과정에서 구체적 내용이 변경될 가능성도 있다. 

서울시는 지난 21일 공공재개발 후보지 8곳의 총 12만9979㎡를 1년간 토지거래허가구역으로 지정한다고 밝힌 바 있다. 지정 기간은 오는 26일부터 내년 1월25일까지다. 

토지거래허가구역으로 지정되면 일정규모 이상의 주택·상가·토지 등을 거래할 때는 시·군·구청장의 허가를 받아야 한다. 허가 없이 토지거래계약을 체결한 경우 2년 이하의 징역 또는 토지가격의 30% 상당 금액 이하의 벌금형에 처해진다. 특히 주거용 토지의 경우 2년 간 실거주용으로만 이용해야 한다.