HUG 분양가 심사 개선 '시세 최대 90%' 엇갈린 희비

2021-02-16 16:02:02

- 건설업계 "공급 활성화" VS 실수요자 "내 집 마련 기회 박탈"

▲주택도시보증공사(HUG)가 최근 발표한 '고분양가 심사기준' 개선안을 두고 건설업계와 수요자간 희비가 엇갈리고 있다. © 프라임경제


[프라임경제] 아파트 분양가 고공행진이 이어지고 있는 가운데 주택도시보증공사(HUG)가 주변 시세 최대 90% 수준까지 끌어올리는 '고분양가 심사기준' 개선을 발표, 수요자들 반발이 좀처럼 사그라지지 않을 조짐이다. 

고분양가 심사제도는 HUG가 높은 분양가로 인해 자칫 다수 미입주 사태가 발생하는 것을 대비하기 위해 선제 대응하는 리스크 관리 방안이다. 

해당 제도는 분양보증 리스크 관리 및 무주택 실수요자 부담 완화 등 긍정적 효과가 적지 않지만 '사실상 분양가 통제'라는 지적이 끊이지 않았다. 아울러 낮은 분양가 책정이 주택 공급 물량을 감소시켜 결국 주택 가격을 상승시키는 원인으로도 분석되고 있다. 

결국 정부 측은 부동산 시장 안정화를 위한 공급확대 조치 일환으로 '고분양가 심사제도 개선' 카드를 꺼내든 셈이다. 

오는 22일부터 적용될 고분양가 심사제도는 △주변시세 85~90% 상한 △입지·단지 특성에 따라 비교사업장 선정 △분양가 심사기준 공개 등을 주요 내용으로 한다. 

대상 지역은 일부 수도권과 부산 및 대구 등 지방광역시와 같은 조정대상지역이다. 서울 전 지역과 경기 과천·광명·하남 등 분양가 상한제를 적용받고 있는 지역은 적용되지 않는다.

HUG 관계자는 "이번 개선안을 통해 분양가와 시세간 지나친 차이는 보완할 수 있을 것"이라며 "특히 신규 분양이 드물고 주변 시세가 낮은 지역 분양가 심사는 지역 수준을 고려해 일부 조정이 가능하도록 사업자 공급 유인을 제고할 것"이라고 설명했다.

해당 발표 직후 건설업계는 '시장 원리에 따라 적절한 조치'라며 환영하는 분위기다. 

이번 발표 그대로 개편이 이뤄질 경우 현재 시세 50~60% 수준에 그치는 신축 아파트 분양가가 최대 90%까지 높아진다. 이에 건설사 입장에선 그동안 낮은 분양가 등으로 사업성이 떨어졌던 지역에서도 사업 추진이 가능해지는 만큼 향후 공급 물량이 증대될 것이라고 전망하고 있다. 

업계 관계자는 이와 관련해 "분양가격이 주변 시세 수준으로 오르는 만큼 사업성이 크게 개선될 것"이라며 "이에 따라 민간 주택 공급 물량이 늘어나고 특화단지 조성에도 추진력을 얻어 결국엔 대도시권 아파트 공급 활성화로 이어질 것"이라고 바라봤다. 

아울러 HUG 측 '일정 비율(85~90%)' 역시 상한에 불과할 뿐 분양가를 시세에 맞춘다는 의미가 아니며, 원칙적으로 비교사업장과의 비교를 통해 분양가를 산정하는 만큼 실제 인상 폭이 크지 않을 것이라는 분석도 나오고 있다. 

그럼에도 불구, 무주택자 등과 같은 수요자들은 적지 않은 불만을 토로하고 있다. 

정부가 가계 대출 안정화를 이유로 주담대 및 신용대출을 억제하고 있는 가운데, 분양가마저 더욱 높아진다면 자금 여력이 부족한 실수요층의 '내 집 마련'은 그만큼 더 어려워진다는 지적이다. 특히 투기과열지구의 경우 분양가 9억원 이상이면 대출 규제 때문에 중도금 대출도 불가능하기 때문이다. 

부동산 업계 관계자는 "분양가의 합리적 개선이 건설사 사업성 호전 효과를 볼 수도 있겠지만, 무주택 청약 대기 수요층에서는 거센 반발이 예상된다"라고 설명했다. 

그는 이어 "주택 공급 부족 상태에서 분양가가 시세와 같은 가격으로 공급된다면 기존 주택 매수로 이어질 것"이라며 "분양가 상승은 현금부자만을 위한 방안으로 무주택자 서민이 저렴하게 내 집 마련을 할 수 있는 기회를 박탈하는 것"이라고 덧붙였다. 

정부는 부동산시장 안정을 목표로 보다 강화된 실거주 의무기간 및 LTV 대출 규제 등 다양한 정책을 펼치고 있다. 아울러 원리금 상환 부담을 줄이는 목적으로 청년과 신혼부부 대상으로 만기 40년짜리 초장기 주택담보대출(주담대) 상품이 올해 안에 선보인다는 방침이다. 

나아가 오는 19일부턴 주변보다 저렴하게 공급되는 분양가 상한제 주택 투기 차단을 위해 최소 2년이라는 '분양가 상한제 의무 거주 기간'을 부여하기도 했다. 

과연 HUG '시세 최대 90%' 기준 개선이 의도에 맞게 공급 확대를 통한 부동산시장 안정을 꾀할 수 있을지, 아니면 실수요자들의 '내 집 마련 기회'를 박탈하는 상황을 초래할지 관련 업계가 주목하고 있다. 


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