[심층진단] 민낯 드러낸 LH 실체 '거품 분양가 논란' ② 신혼희망타운 편

임대세대 건축비용 전가 의혹 "임직원은 땅 투기 · 회사는 분양 사기"

문재인 정부 대표 주택 공급 정책의 일환인 '신혼희망타운'은 최근 추락한 LH 이미지와 함께 계속되는 고분양가 논란으로 입주 예정자들에게 적지 않은 비난을 받고 잇는 처지다. = 전훈식 기자

[프라임경제] 한국주택공사(이하 LH) 직원 '사전 투기 의혹' 여파로 2·4 부동산 대책이 좌초될 위기다. 더군다나 사건 파장 탓에 정부 부동산 정책에 대한 의구심이 증폭되면서 자연스레 LH 공공주택 '신혼희망타운'에 대한 부정적 시선마저 거둘 수 없는 상황이다. 

문재인 정부가 출범 초창기(2017년) 내세운 부동산 정책이 바로 '주거복지 로드맵'이다. 단순한 주택공급 정책이 아닌, 청년·신혼부부·고령층마다 필요한 주택이 다르다는 점에 착안해 주택정책을 추진하겠다는 게 골자였다. 

이중 신혼부부 및 예비 신혼부부 눈길을 사로잡은 건 이들 주거 부담을 덜어주기 위해 정책적으로 펼친 신혼부부 특화형 공공주택 '신혼희망타운'이다. 계속되는 불안한 부동산 시장과 더욱 강력해진 대출 규제로 내 집 마련이 어려워진 신혼부부들에게 있어 '절호의 찬스'로 꼽힌다. 

좁은 평수(전용 46㎡·55㎡)와 '시세차익 환수'가 단점으로 꼽히지만, 그럼에도 불구 △시세대비 낮은 분양가 △고정금리(연 1.3%) △대출 한도 70% 등 유혹들을 떨쳐내긴 쉽지 않다. 

하지만 최근 들어 입주 예정자 사이에서 사기 청약 및 과대 포장 등 적지 않은 불만을 제기되고 있다. 

◆벗지 못한 '고분양가 논란' 시세 효과로 잠재워

사실 신혼희망타운(이하 신희타)은 첫 번째 결실인 위례 신희타 분양 공고 이후부터 줄곧 고분양가 논란에서 자유롭지 못했다. 특히 수서 A3 블록 신희타(2019년 공고)의 경우 전용면적 55㎡ 기준 분양가가 5억7000만원에 달해 '금수저 신혼부부 대상'이라는 비난을 받기도 했다. 

이런 고분양가 논란에도 불구, 위례나 수서 신희타 모두 인근 시세가 고공행진을 이어가고 있던 만큼 상대적으로 저렴했다는 평가로 인해 높은 경쟁률을 이끌어 내는 데 성공했다. 

지축 신혼희망타운 건설 현장. = 전훈식 기자

실제 수서 A3블록 신희타 청약접수 결과 398명 모집에 총 2만4115명이 접수했다. 이는 평균 61대 1 경쟁률이며, 특히 55.97㎡B 타입의 경우 무려 154대 1에 달하는 경쟁률을 기록하기도 했다. 

업계 관계자는 "위례 및 수서 신희타 모두 취재에 맞지 않게 분양가가 높았다는 우려가 많았지만, 워낙 인근 시세가 높아 결국 높은 경쟁률을 기록했다"며 "특히 수서 지구의 경우 인근 구축 아파트(전용 60㎡) 당시 거래가가 13억원에 달했다는 점에서 6억~7억원 상당의 시세 차익까지 기대됐다"라고 설명했다. 

하지만 이후 신희타는 발코니 확장비에 각종 가구를 산입하는 방식으로 분양가를 부풀린 정황이 드러나 논란을 낳기도 했다. 분양가 상한제를 피하고자 심사 대상이 아닌 발코니 확장비를 과다 책정해 신혼부부에게 전가했다는 것이다. 

신희타 분양 공고에 따르면, 발코니 확장이 여타 민간 아파트와 다르게 필수인 만큼 입주예정자들은 어쩔 수 없이 분양가 외에도 별도 발코니 확장비를 마련해야 한다. 

나아가 사전 공지 없이 LH 측이 중도금 납기일 불과 한 달 전에 돌연 '집단대출 불가'를 통보했다는 불만도 제기되고 있다. 수익성 등 이유로 은행들이 중도금 대출 공모에 참여하지 않자 개별 대출을 통한 자금 마련을 통보한 것이다. 

물론 중도금 집단대출은 의무사항이 아니다. 다만 중도금 납기일을 불과 한 달 앞둔 상황에 LH 측의 일방적 통보로 입주 예정자들이 부랴부랴 알아보고 있지만, 정부 대출 강화 방침 및 코로나19 재확산 등 영향으로 대출에 어려움을 호소하고 있다. 

◆임대 건축비 부담은 분양세대 몫…임대료는 LH 몫?

뿐만 아니라 최근에는 분양세대에게 임대세대 건축비용마저 전가하고 있다는 의혹도 제기되고 있다. 

얼마 전 청와대 국민청원 게시판에는 'LH 신혼희망타운 LH 내부조사 부탁드립니다'라는 제목의 글이 게시됐다. 작성자는 해당 글을 통해 '임대아파트 건축비를 포함한 전체 사업비를 분양세대에게 부담하고 있다'고 지적했다. 

신희타는 분양세대와 임대세대가 67대 33 비율로 배분된 '소셜믹스' 형태로 단지 내 혼합해 건설되는 만큼 사업비 역시 분양세대와 임대 소유자인 LH가 동일 비율로 부담해야 한다는 게 입주 예정자들의 입장이다. 

최근 논란이 되고 있는 위례 신혼희망타운 공고문 '분양가상한제 적용주택의 분양가 공개'에는 행복주택 원가가 포함되지 않았다. = 전훈식 기자

신희타 입주 예정자는 "전체 사업비가 분양세대 사업비가 아닌, 임대세대 건축비용까지 합쳐서 분양가를 책정했다"라며 "이 때문에 분양세대가 임대세대 건축비용까지 부담하지만, 정작 임대료는 LH가 취한다"라고 비난했다. 

그는 이어 "여기에 일정 분양가 이상일 경우 매매 수익을 분배하는 모기지도 필수적"이라고 하소연했다. 

LH 측은 공고문 마지막 페이지에 명시된 '분양가상한제 적용주택의 분양가 공개'에는 행복주택 원가가 포함되지 않았다는 입장이다. 

다만 이런 해명 역시 전자관보 상 기재된 전체 사업비를 감안하면, 분명한 괴리가 발생한다. 

실제 위례 A3-3b 신희타(2020년 12월31일 공고)는 전자관보 상 총 사업비가 1710억원이며, 공고문에 기재된 분양세대 사업비는 1359억원이다. 즉 임대세대 사업비가 351억원인 셈.  

한 입주 예정자는 "분양세대와 임대세대 모두 동일한 면적과 기본 옵션 등이 제공되는데, 정작 건축비 산정에 있어 무려 2배 가량 차이가 발생했다"라고 지적했다. 

수서 A3 단지(2019년 분양 공고) 역시 이와 크게 다르지 않았다. 전자 관보 상 전체 사업비는 2616억원인 반면, 공고문에 따른 분양세대 사업비는 80%에 해당하는 2030억원이다. 

물론 관보나 공고문에 따른 단순 분양가 계산은 옳고 그름을 따지긴 쉽지 않지만, 입주 예정자들은 이런 현상이 일부 신희타에서만 발생했다고 비난하고 있다. 

또 다른 입주예정자는 "LH 분양가 산정이 예전 조성원가 방식에서 감정평가로 바뀐 후 저렴하지 않다는 걸 알고서도 시세 대비 저렴해 모기지공유형임에도 당첨됐다"라며 "만일 다른 신희타 분양가도 동일 비율로 산정됐다면 미공개 계산 방식이 존재할 것이라고 이해했을 것"이라고 불만을 호소했다. 

그는 이어 "하지만 위례 A3-3b 단지와 같은 날 공고된 지축 A-2bl 지구는 분양세대와 임대세대가 감내할 비용 차이가 크지 않다는 점이 입주민들에게 혼란만 가중시키고 있다"라고 비난했다. 

여전히 크고 작은 논란이 계속되고 있는 LH 신혼희망타운이 과연 입주 전까지 또 다른 문제를 일으키지 않을지 이를 준비하고 있는 신혼부부들의 관심이 주목되는 대목이다.