오세훈 "재개발 규제 완화로 주택공급 감소분 만회"

주거정비지수제 폐지와 정비구역 지정기간 단축

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[프라임경제] "서울시는 재개발부터 정상화하겠다. 재개발 규제완화를 통해 2025년까지 24만호 주택공급을 시작하겠습니다. 최근 10년간 주택공급 감소분을 만회하겠다."

오세훈 서울시장(사진)이 '재개발 활성화를 위한 6대 규제완화 방안' 발표에 앞서 이 같이 말했다. 

오 시장은 "2015년부터 시내에 신규 지정된 재개발 구역이 단 한 건도 없을 정도로 주택공급이 억제된 만큼 중장기적 주택수급 안정을 이루기 위해선 '재개발‧재건축 정상화' 과제가 반드시 선결돼야 한다"라고 강조했다. 

이번 발표는 오 시장이 취임 한 달 기자간담회에서 언급한 '주택공급 활성화를 위한 규제완화책'에 대한 구체적 내용이다. 

서울시에 따르면, 지난 4년간 서울 아파트 가격은 45%나 증가했다. 이는 이전 10년간 상승세(9.9%)와 비교해도 매우 급격한 상승률이다. 

관련 전문가들은 주택가격 급등과 관련해 '수요에 비해 턱없이 부족한 주택 공급'이라고 바라보고 있다. 10년간 계속된 공급 억제 위주 정책 탓에 재개발‧재건축이 이뤄지지 않아 주택 수급 균형이 무너져 현재 '부동산 가격 급등'이라는 대참사가 벌어졌다는 것이다. 

서울시 역시 2015년 이전 구역 지정된 사업장들로 오는 2025년까지 연평균 1만2000호가 공급되는 한편, 2026년 이후엔 연평균 4000호로 급감할 것으로 전망하고 있다. 

오 시장은 "지난 2015년 이후 구역지정이 전무했던 이유가 어려운 구역지정 요건과 복잡한 절차, 기존 재개발 구역에 대한 해제 유도 등에 있다"라며 "이를 개선해 나가고자 '재개발 활성화를 위한 6대 규제완화방안'을 마련했다"라고 설명했다. 

이번 6대 방안으로는 △주거정비지수제 폐지 △정비구역 지정기간 단축(5년→2년) △주민동의율 민주적 절차 강화 및 확인단계 간소화 △재개발해제구역 중 노후지역 신규 지정 △'2종 7층 일반주거지역' 규제 완화 △매년 '재개발구역 지정 공모' 통한 구역 발굴이다. 

우선 그동안 정비구역 지정 진입장벽인 '주거정비지수제'를 폐지한다. 

현재 재개발이 필요한 노후 저층주거지 중 법적 요건이 충족되는 구역은 전체 약 50%에 달하지만, 주거정비지수제 적용를 적용할 경우 14%로 대폭 감소한다. 

둘째, 사전타당성조사부터 정비계획 수립 단계까지 서울시 주도 '공공기획'을 도입해 재개발 정비구역 지정기간을 대폭 단축한다. 이를 통해 통상 5년이 걸리던 구역지정 기간을 3년을 앞당겨 2년 이내로 대폭 단축하겠다는 것. 

셋째, 주민동의율 확보 등 민주적 절차는 강화하되 확인 단계는 간소화한다. 

오 시장은 "사전타당성조사에서의 주민동의 절차는 생략해 종전 주민동의율 확인절차를 3단계에서 2단계로 간소화한다"며 "다만 주민제안 단계 동의율은 10%에서 30%로 높여 초기 주민간 갈등을 최소화하겠다"라고 전했다.

물론 정비계획 지정 단계 주민 2/3이상 동의율도 유지해 민주적 절차는 보호하고 강화하겠다는 방침이다. 

넷째, 심각한 노후도로 환경 개선이 필요한 재개발해제구역은 신규구역으로 지정한다. 

서울시가 재개발해제구역 대상으로 실시한 실태조사 용역에 따르면, 저층주거지 해제구역(316곳) 가운데 54%(170여곳)가 심각한 건축물 노후화로 주거환경 개선이 필요한 상태. 이들 구역들은 법적 요건을 충족하고 있는 만큼 규제 완화시 주민 합의만으로도 구역지정이 가능할 것으로 예측했다. 

다섯째, 2종 일반주거지역 중 7층 높이제한을 적용받고 있는 지역은 2종 일반주거지역으로 완화한다. 

현재 서울시 2종 일반주거지역은 전체 주거지역(325㎢) 43%(140㎢)를 차지하고 있으며, 이중 2종 7층 지역은 약 61%(85㎢)에 달한다. 이에 따라 규제가 완화될 경우 주택 공급 확대 효과가 상당할 것으로 판단했다. 

끝으로, 매년 '재개발구역 지정 공모'를 통해 재개발이 필요한 노후 불량 주거지역을 연 25개 이상 추가 발굴해 구역지정을 추진한다는 방침이다. 

오 시장은 "2026년 입주물량 급감 우려를 해소하고 연 1만2000호가 공급되기 위해선 두 배 이상인 2만6000호에 해당하는 25개소 이상 구역지정이 필요하다"라며 "이처럼 재개발 필요 지역을 적극 발굴하면서 구역지정 예측 가능성을 높이고, 시민 관심도 제고할 것"이라고 기대했다. 

한편 서울시는 이번 규제완화 대책 시행을 위한 제도변경 절차로 오는 10월까지 주거정비지수제 및 구역지정절차 등이 담긴 '도시 및 주거환경정비 기본계획' 변경을 마무리한다는 방침이다. 

뿐만 아니라 투기방지대책도 병행 추진해 부동산 시장 안정화를 도모한다. 

재개발구역 지정 공모시 다세대 신축 등 지분 쪼개기 방지를 위해 '공모일'을 주택 분양권리가 결정되는 '권리산정기준일'로 고시해 고시일 이후 투기세력 분양권 취득을 위한 지분 쪼개기를 원천 차단한다. 

오 시장은 "부동산 시장 교란행위에 대해 일벌백계 확고한 원칙 아래 필요하다면 시 권한을 총동원해 추가 대책도 지속 강구하겠다"라며 "서울 최대 민생현안 '시민 주거안정'을 이루는데 모든 역량을 집중하겠다"라고 말했다.