'공공재개발 1호' 흑석2구역, 비대위 "동의율 고작 59%"

준강남으로의 가속화에 '제동' 과도한 임원진 급여와 임대 비율

흑석2구역 비상대책위원회가 공공재개발 반대 의사를 표명, 구역 곳곳에 현수막을 내걸었다. ⓒ 프라임경제

[프라임경제] 지난 5월 열린 주민총회에서 주민대표회의를 구성, 본격 사업에 발을 내딛고 있는 흑석2구역이 최근 '비상대책위원회(이하 비대위)'의 공공재개발 반대 목소리가 더욱 거세지면서 심상치 않은 분위기가 연출되고 있다. 

서울 '준강남'으로 불리는 흑석 뉴타운 중 하나인 흑석2구역 공공재개발 사업이 점차 가속화되고 있다. 특히 △초역세권 △학군 △여의도 및 강남 직주 근접 △대학병원 위치 등 프리미엄 입지 조건도 두루 갖추고 있어 업계 관심이 매우 뜨거운 곳으로 꼽힌다. 

흑석2구역 재개발 사업은 동작구 흑석동 99-3번지 일대에 기존 공공재개발 인센티브로 용적률 최대 600%를 적용, 최고 49층 규모의 공동주택 총 1324가구와 부대복리시설을 건설하는 사업이다. 토지 등 소유자 물량 300가구를 제외한 △일반분양 512세대 △공공임대 357세대(재개발 104가구·소형 253가구) △수익형 전세 155세대가 계획됐다. 

다만 이런 흑석2구역이 최근 '흑석2재정비촉진구역 재개발정비사업 조합설립추진위원회'(이하 추진위)와 비대위 갈등으로 인해 몸살을 앓고 있는 것으로 알려져 관련 업계가 주목하고 있다. 

◆'13년 숙원' 이제는 마무리 지어야 할 때 

"흑석2구역은 프리미엄 입지와는 달리 주민간 좁혀지지 않는 이견 탓에 재정비촉진지구 지정(2008년) 이후 13년째 조합 설립조차 이뤄지지 못하고 있었다. 낙후된 건물들이 즐비하는 만큼 민간이든 공공이든 이제는 꼭 재개발을 이뤄내야 한다."

그간 지지부진했던 흑석2구역 재개발 사업은 지난 1월 국토교통부와 서울시가 공공재개발 첫 시범사업 후보지로 지정하면서 새로운 국면을 맞이했다. 

공공재개발은 한국토지주택공사 및 서울주택도시공사(이하 SH) 등 공기업이 주민 동의를 거쳐 시행자로 참여하는 재개발 사업이다.

물론 사업 진행 과정에서 당초 SH가 흑석2구역에 건넨 제시안이 기대에 미치지 못하면서 좌초 위기를 겪기도 했지만, 이후 △용적률 600% △층고 49층 △분양가 상한제 면제 등 파격적인 제안을 내놓자 주민들 인식이 바뀌기 시작했다. 

지난 5월29일 열린 주민총회에서 주민대표회의 위원장 및 임원 총 25명이 선임됐다. ⓒ 프라임경제

실제 지난 5월29일 개최한 주민총회에서 주민대표회의 위원장 및 임원 총 25명을 선임한 흑석2구역은 지난 2일 관할구청에 '주민대표회의 구성 승인 및 SH공사 사업시행자 지정' 신청도 접수하는 등 본격적인 재개발을 위한 닻을 올렸다.

"공공재개발 주민대표회의 구성 동의율이 총 59.2%를 얻으면서 관할구청에 접수했다. 향후 8월 승인이 나면 추진위는 자동 없어지고 주민대표회의로 대체된다. 최근 대형 건설사들의 관심도 이어지고 있는 만큼 내년 초까지 시공사 선정을 완료해 사업에 속도를 붙일 예정이다." 

아울러 주민대표회의는 하반기 중 주민총회를 개최해 사업 본격화에 나설 예정이며, 상가 활성화를 위한 상가MD 계획을 통해 상가 토지등소유자의 부가가치를 올리는데 집중한다는 방침이다.

◆끊임없는 잡음 "민간재개발 선회 불가"

다만 최근 흑석2구역 비대위가 △저조한 동의율 △임원진 높은 급여 △과도한 임대 비율 등 불만을 제기하며 '공공재개발 반대' 입장을 내비치면서 사업 추진에 있어 걸림돌로 작용할 모양새다. 

"민간재개발 추진 당시 70% 동의율을 기록했다. 즉 5%만 추가 확보한다면 민간재개발도 가능함에도 불구, 공공재개발로 추진한다는 건 이해할 수 없다. 또 '공공재개발 첫 후보지'라는 점에서 보다 충분한 설명회를 제공했어야 하지만, 이마저도 부실했다. 이런 부분이 주민들 사이에서 반감을 일으키며 동의율(주민대표회의 구성 및 공공재개발 사업 시행자 지정 동의서 )도 고작 59.2%에 그쳤다."

비대위는 공공재개발 동의율 규정이 과도하게 낮다는 지적이다. 

현재 추진위 단계 구역은 주민 동의율 51% 이상만 확보하면 공공재개발 사업 진행이 가능하다. 즉 최대 49%에 달하는 주민이 반대할 수 있는 만큼 주민 갈등 요소로 작용할 수도 있다.

 

흑석2구역 비상대책위원회는 과도한 임대 물량으로 인한 아파트 가치 하락을 우려하고 있다. ⓒ 프라임경제

여기에 공공재개발에 따른 임대 비율에 대한 불만도 제기되고 있다. 

"공공재개발 추진시 책정된 공공임대가 357가구다. 이는 토지 등 소유자 물량 300가구를 제외하면 4/10 수준이다. 이처럼 많은 임대물량은 아파트(단지) 가치 하락으로 이어질 수 있으며, 이로 인해 사업성 등 계산기를 두들기는 대형 건설사가 참여할지도 의문이다."

뿐만 아니라 과도한 주민대표회의 임원 급여 의혹도 거론되면서 갈등의 골은 더욱 깊어지고 있다. 

비대위에 따르면, 최근 열린 주민총회에서 안건으로 상정된 '제12호 안건 주민대표회의 운영규정 제정의 건'에 의거 △위원장 월 450만원+보너스 500% △총무 월 330만원+보너스 500% △사무원 월 300만원+보너스 500%에 달하는 급여가 지급될 상황. 

비대위 관계자는 "SH 주관 공공재개발은 대다수 업무를 공공기관에서 추진하기에 주민대표회의는 여타 조합에 비해 업무가 많지 않다. 그럼에도 불구, 인근 조합과 비교해도 급여가 너무 과도하게 책정됐다"라고 지적했다. 

비대위가 조사한 바에 의하면 실제 인근 흑석7구역의 경우 철거 및 착공 전 급여가 △조합장 월 250만원+보너스 400% △총무 월 220만원+보너스 400% △사무원 월 160만원+보너스 400% 수준이었다. 

주민대표회의 관계자는 이와 관련해 "흑석7구역 급여는 수년 전에 책정된 가격"이라며 "최근 추이를 감안하면 합리적 수준이며, 향후 총회를 통해 이를 논의할 예정"이라고 해명했다. 

그는 이어 "이미 대형 건설사들이 관련 문의가 이어지는 등 많은 관심을 받고 있으며, 아무리 임대세대가 많더라도 용적률이나 분양가 상한제 등 인센티브를 감안했을 때 결코 나쁜 조건이 아니다"라고 첨언했다.

업계에 따르면, 현재 흑석2구역 동의율을 과반수 이상(59.2%) 확보한 만큼 공공재개발 자체를 철회할 순 없다. 즉 일부에서 기대하는 민간재개발로의 선회는 불가능하지만, 주민들간 이견이 좁혀지지 않을 경우 사업 지연은 불가피하다는 분석이다. 

한편 이런 상황에서 비대위 측은 주민 대상으로 공공재개발 문제점을 짚어보는 설명회를 지난 5일을 진행했으며, 오는 7일과 9일에도 실시한다는 방침이다. 

현재 '공공재개발 1호' 흑석2구역은 비대위와의 내홍으로 인한 잡음이 끊이지 않고 있다. 과연 흑석2구역이 향후 갈등을 불식시키고 공공재개발 사업 정상화에 본격 돌입할 수 있을지 주목된다.