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[10년 전 오늘] MB "공급 확대 규제 완화…지금은 "수요 억제 규제 강화"

업계 "20대 대선 결과에 따라 향후 부동산 미래 좌우될 것"

선우영 기자 | swy@newsprime.co.kr | 2021.08.15 08:45:06

이명박 前 대통령(왼쪽)과 문재인 대통령. ⓒ 연합뉴스


[프라임경제] 문재인 정권 출범 이후 현재까지 총 25차례 걸친 부동산 대책이 나왔지만, 매번 고배를 마시면서 좀처럼 활로를 찾지 못하고 있는데요. 이에 따라 문 정부에 대한 국민 신뢰도는 하락세를 면치 못하고 있습니다. 

사실 문 정부는 출범 당시 공급 확대가 아닌, 투기 수요 억제에 초점을 맞춘 부동산 정책을 제시하면서 각종 규제와 조세를 강화했습니다. 하지만 예상과 달리 '집값 폭등'이라는 최악의 결과가 나타나면서 '정책 실패'라는 비난이 끊이지 않는 상황입니다. 

실제 한국부동산원에 의하면, 문 정부 출범 초창기 6억원 수준이던 서울 시내 아파트 중위 가격은 현재 10억원을 호가하고 있는데요. 당시 10억원이던 강남 아파트의 경우 30억원대에 달하는 등 엄청난 상승 추이를 멈추지 않고 있습니다. 

그렇다면 오늘날과 정반대 상황이던 10년 전, 부동산 정책은 어떠했을까요. 

◆안정적인 주택 공급·규제 완화로 시장 활성화 '기대'

"경제를 살리기 위해 무엇보다 중요한 것이 규제 개혁이다. 투자를 가로막는 규제부터 우선 정비해야 한다. 종합부동산세 및 양도소득세 완화, 취득·등록세 인하 등 여러 규제를 재정비할 것이다. 또 부동산 거래가 중단되거나 미분양주택 등 지방 경제가 어렵기 때문에 거래는 활성화돼야 한다."

2011년 8월14일 당시 이명박 정부와 집권 여당인 한나라당(현 국민의힘)은 17일 국회에서 열릴 주택정책 당정회의 논의 사항을 검토하고 있었죠.

정부와 당정은 △다주택자 양도세 중과세 완화 및 폐지 △분양가 상한제 폐지 △전·월세 부분상환제 도입 △아파트 리모델링 규제완화 등 '부동산 규제 완화를 위한 카드'를 지속적으로 만지작거렸던 시기였습니다. 

사실 10년 전 당시 부동산 시장은 그야말로 장기화된 암흑기 늪에서 빠져나오지 못하고 있었습니다. 

2008년 불거진 '글로벌 금융 위기' 여파로 국내는 물론, 해외 부동산 시장 전체가 침체되는 초유 사태가 벌어진 것이죠. 이에 따라 부동산 가격이 폭락하자 거래가 위축됐으며, 연이은 건설사들의 파산으로 공급 기반도 약해졌습니다. 

이런 상황은 매매 수요 감소로 이어지는 악순환이 반복되기 시작했습니다. 여기에 재개발·재건축 활성화로 대규모 이주 분위기까지 조성되자 오히려 전세 가격이 폭등하는 기이한 현상이 나타나기도 했습니다. 

이명박 정부 주택공급 주요 정책이었던 '보금자리주택'의 국제 심포지엄 사진. ⓒ 국토교통부


취임 전후부터 참여 정부 '규제 강화' 정책을 비판한 바 있는 이명박 대통령은 위기 탈출을 위해 '공급 확대·규제 완화와 서민 주거 안정'을 기조로 잡고 개혁을 감행하죠. 

즉, 이명박 정부 부동산 정책의 핵심은 '공급 확대와 규제 완화'입니다. 수요와 공급의 법칙을 부동산 시장에 그대로 적용, 침체된 부동산 시장이 활성화될 것이라고 판단한 것입니다. 

실제 주택공급 확대 주요 정책 '보금자리주택'을 시작으로, '그린벨트 해제' 등 도심공급 활성화를 위한 틀을 마련한 동시에 '재개발·재건축 규제 완화'를 통한 민간 공급도 놓치지 않죠.

또 골칫거리였던 지방 미분양 문제를 해결하기 위해 △LTV(주택담보대출비율) 60%→70% 완화 △지방 미분양 취득시 1년간 취·등록세 50% 감면 △양도세 면제 2년 연장 등으로 진화에 나섰습니다.

나아가 참여정부 '규제책' 종합부동산세(이하 종부세) 부과 대상도 9억원 이상으로 완화하는 한편 세율도 1~3%에서 0.5~1%로 낮추기도 했습니다. 이외에도 △전세자금 대출 규제 완화 △다주택자 양도세 중과세 △재건축 초과이익 환수제 등 굵직한 규제 완화 정책들을 제시했습니다. 

물론 이런 정책들의 효과 탓인지 일부 집값 안정화와 함께 주택 공급이라는 가시적 성과를 도출하는 데 성공했습니다. 다만 종부세와 다주택자 양도세 중과, 임대사업자 세금 규제 등 '서민이 아닌 부자들만을 위한 감세 정책'으로 치부되며 서민들의 비판을 피하진 못했습니다. 

이명박 정부 정책이 '실보다 득이 많다'고 판단한 박근혜 정부 역시 △분양가상한제 폐지 △양도세 5년간 면제 △LTV·DTI(총부채상환비율) 완화 등 부동산 공급 확대와 규제 완화 정책을 유지했습니다. 

문제는 박근혜 정부가 끝날 무렵, 서울 강남 지역을 중심으로 꿈틀거리던 부동산 시장 움직임을 포착하지 못했다는 것이죠. 이후 코로나 시대를 기점으로 작은 움직임이 거대한 파도로 돌변해 국내 부동산 시장을 뒤흔들고 있는 실정입니다. 

◆투기 수요 절대 차단…규제 조세 강화로 부동산 안정화 꾀해

"부동산으로 몰리는 투기 수요를 억제하지 않고는 실수요자를 보호할 수 없다. 정부는 투기 억제와 집값 안정을 위해 필요한 모든 수단을 강구할 것이다. 다주택자에 대한 주택 보유 부담을 높이고 양도세 및 종부세 대폭 인상, 부동산 투기를 통해서는 더 이상 돈을 벌 수 없다는 점을 분명히 하겠다." 

사실 문재인 정부 초창기만 해도 부동산 시장이 오늘날과 같이 불안정하지 않았죠. 이에 취임 초기 추진한 '투기 수요 억제를 통한 부동산 안정화' 정책은 그리 나쁘지 않았다는 게 업계 분석입니다. 

다만 주택 공급 중단과 함께 갑작스런 규제 강화로 인해 시장 매물이 눈에 띄게 감소하자 품귀현상이 벌어지면서 집값은 천정부지로 치솟기 시작했죠.

여기에 코로나19로 인해 기준금리가 '사상 첫 0%대'에 돌입하자 갈 길을 잃은 자금이 부동산과 주식시장으로 쏠린 여파로 인해 부동산 시장 불안을 한층 더 야기했죠.

즉 계속되는 집값 상승으로 저금리를 이용한 시세 차익에 대한 기대 심리가 작용하면서 '영끌 대출'과 '빚투' 열풍이 이어지는 등 상황이 연출된 것입니다. 

문 정부 주택공급대책 중 하나인 3기 신도시 고양시 창릉 전경 사진. ⓒ 연합뉴스


이에 정부는 뒤늦게야 '8.4 공급대책'이나 '3080+주택공급대책' 등을 통해 문제를 해결하고자 했지만, 여전히 수요 억제에 초점을 맞춘 부동산 정책은 크게 바뀌지 않고 있습니다. 

실제 정부는 이같은 상황에서도 △재산세 및 종부세 인상 △취득세 인상 △LTV 규제 강화 등 수요 억제에 치중된 정책들은 여전히 남아있었죠.
 
업계 관계자는 "부동산 시장에 부작용을 많이 가져온 현재 정책은 수급 불균형에 따른 가격 불안이나 가격 양극화를 심화시키고 있다"라며 "때문에 규제의 전반적 점검과 조정은 필수"라고 지적하고 있죠. 

결국 코앞으로 다가온 20대 대통령 선거(2022년 3월9일) 결과에 따라 부동산 시장 향방이 좌우될 것이라는 게 업계 시선입니다. 실제 대선 주자들 모두 현 부동산 시장 문제를 인식하면서, 시장 안정화를 위해 '규제 완화' 혹은 '공급 확대'라는 부동산 관련 공약을 쏟아내고 있죠.

과연 현 정부가 남은 임기 동안 국민들이 원하는 니즈에 부합하는 부동산 정책으로 무사히 마무리할 수 있을지, 아니면 다음 정부가 바톤을 이어받아, 부동산 안정화에 기여하게 될지 주목됩니다.  

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