[아하] 무주택 서민 '최후의 보루' 정책금융상품

[프라임경제] 최근 계속되는 집값 상승과 더불어 강력한 금융당국 대출 규제로 무주택 서민들이 갈 길을 잃은 처지에 놓였는데요. '가을 성수기'를 맞아 전국 곳곳에서 분양 소식이 끊이지 않고 있지만, 정작 실수요자들은 강력한 규제로 청약 도전마저 망설이고 있습니다. 

실제 지난달 NH농협은행 신규 가계대출 중단 선언 이후 전 금융권으로 확대되고 있는 '대출 절벽' 현상 탓인지 금융권 주택담보대출보다 접근이 용이한 정책금융상품에 대한 관심이 쏠리는 분위기입니다. 

이런 대표 정책금융상품으로는 크게 △디딤돌대출 △보금자리론 △적격대출을 꼽을 수 있습니다. 

대표 정책금융상품. © 프라임경제

◆금리 낮은 '디딤돌' 턱 없이 부족한 한도

우선 가장 금리가 낮은 디딤돌대출은 부부합산 연소득이 6000만원(생애최초·혼인신고 7년 이내 신혼·2자녀 이상인 경우 7000만원까지) 이하 무주택 세대주를 대상으로 진행되는 대출 상품인데요. 다만 DTI 60% 이내에 한정되는 만큼 소득이 없거나 적어도 불가능합니다. 

대출금리는 연 1.85~2.40%(우대금리 추가적용 가능)로, 보통 소유권이전등기 접수일로부터 3개월 이내 신청할 수 있습니다. 

저렴한 금리 탓에 서민들 관심을 끌기에 충분하지만, 대출 한도나 담보 대상 주택이 상대적으로 턱 없이 부족하다는 게 흠이죠. 

실제 수도권 기준 주택 가격 5억원 이하 혹은 전용면적 85㎡ 이하 주택만 디딤돌대출이 가능합니다. 미혼 단독세대주의 경우 주택 가격이 3억원 이하, 60㎡ 이하까지 떨어지죠. 대출 한도 역시 LTV 최대 70%까지 이용할 수 있지만, 이마저도 2억원(신혼 2.2억·2자녀 2.6억·미혼 단독세대주 1.5억) 이내죠. 

이처럼 디딤돌대출은 만만치 않은 제한들 때문에 대다수 서민들이 금리는 높지만, 한도 및 제한이 덜한 보금자리론으로 시선을 돌리곤 하죠. 

◆보금자리론 '고정금리' 사실상 수도권 어려워

한국주택 금융공사에서 서민층 분들과 실수요자 분들을 대상으로 지원하는 주택담보대출인 '보금자리론'은 ​현실적으로 수도권 내 주택을 마련하거나 전세금 반환, 기존 대출 상환 용도로 이용되고 있습니다. 장점은 만기 시까지 고정금리가 적용된다는 점입니다. 

보금자리론의 경우 △u-보금자리론 △아낌e 보금자리론 △t 보금자리론으로 구분되지만, 이중 아낌e 보금자리론을 가장 많이 사용하고 있습니다. 

신청 기준은 무주택자와 함께 처분 조건부 일시적 2주택자도 허용되죠. 소득 기준으로는 혼인 신고일로부터 7년 이내 신혼부부는 합산 연 소득 8500만원 이하이며, 미혼은 7000만원입니다. 그나마 다자녀 가구의 경우 소득 조건을 완화해 △자녀 1명 합산 8000만원 △자녀 2명 9000만원 △자녀 3명 이상 1억원입니다. 

대출 한도는 최대 LTV 70% 3억6000만원(미성년 자녀 3명 최대 4억원)에 달합니다. 다만 지역별로 LTV를 달리 적용하며, 잔금대출인 경우 분양 공고일 및 매매 계약일에 따라 별도 LTV를 이용하죠. 

대다수 아파트는 LTV 70%(DTI 60%)가 적용되지만, 단독주택·다세대 주택·연립 주택인 경우 65%(DTI 55%)에 그칩니다. 또 ​주택 소재지가 투기과열지구와 같은 규제지역인 동시에 실수요자가 아닌 경우 60%(DTI 50%)가 적용되죠. 

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여기서 실수요자는 △무주택 △부부합산 연 소득 7000만원 이하 △주택 가격 5억원 이하 요건을 충족해야 합니다. 

금리는 대출 기간에 따라 △10년 2.7% △15년 2.8% △20년 2.9% △30년 2.95% △40년 3.0%입니다. 

다만 전입신고 및 실거주 의무가 있습니다. 만일 3개월 이내 전입신고를 하지 않거나 혹은 전입 후 1년간 거주하지 않은 게 발각될 시 대출을 상환해야 합니다. 또 3년간 신규로 보금자리론을 이용할 수도 없죠. 

아울러 공공분양 등 청약 분양가가 6억원이 되지 않더라도 대출 승인일 기준 주택 평가액이 6억원을 초과하는 경우 보금자리론을 받을 수 없습니다. 여기에 감정평가액이나 매매가액, 시세 등 어느 하나라도 6억원을 초과하는 주택은 제외됩니다. 

즉 보금자리론에 있어 가장 큰 맹점은 6억원 이하 주택을 찾기 쉽지 않은 서울을 포함한 수도권에서 이용하기 어렵다는 점입니다. 

◆제한 느슨한 '적격대출' 관건은 은행별 취급 한도

마지막으로 알아볼 정책상품은 적격대출입니다. 해당 상품은 한국주택금융공사에서 서민들의 내 집 마련과 가계부채 구조 개선을 위한 만든 대출로, △기본형 △금리고정형 △채무조정형 등이 있죠. 

무주택자 혹은 주택 처분 조건부 1주택자인 점은 다른 정책상품과 동일하지만, 상대적으로 제한이 느슨하다는 게 가장 큰 장점입니다. 실제 9억 이하 주택만 취급하는 동시에 한도도 최대 5억원까진 가능합니다. 별도 소득 제한도 없죠. 

단점으로는 여타 정책상품과 비교해 높은 금리와 LTV 규제를 적용한다는 점이죠. 디딤돌대출과 보금자리론은 LTV나 DTI가 은행대비 완화된 반면 적격대출의 경우 동일한 기준을 적용하죠. 물론 7월 정책 변경에 따라 무주택자 LTV 기준이 조정되긴 했지만, DSR(6억 초과 주택 40%)은 강화되면서 대출 가능 한도는 크게 늘어나지 않았죠. 

여기에 은행별로 따로 정해진 취급 한도 탓에 이용에 제약이 많은 편이죠. 분기별 한도도 있어 분기가 시작하는 1, 4, 7, 10월에 그나마 한도면에서 수월합니다. 

현재 대출 분위기로 살펴보면 위에 나열된 정책금융상품들은 무주택 서민들에게 있어 '최후의 보루'로 판단되고 있습니다. 다만 현재 주택시장을 감안하면 담보 가능 주택 등 측면에서 현실을 반영하지 못하고 있는 실정이죠. 

그럼에도 불구, 정부는 '가계부채 관리'라는 명목 아래 실수요자들의 비명을 외면하고 있습니다. 과연 이달 중 발표될 대책에는 서민과 취약계층 등 실수요자 피해를 최소화하는 방안이 포함될 수 있을지 기대되고 있습니다.