[취재後] 분위기 좋은 '연신내 도심 복합사업' 관건은 분양가상한제

뜨거운 주민 열의 '동의율 78%' 일부 원주민 분양가 두고 불만 제기

연신내 역세권 지도. ⓒ 네이버 지도

[프라임경제] 국토교통부(이하 국토부)가 지난 3월 '도심 공공주택 복합사업 1차 후보지'로 채택한 연신내 역세권 일대가 들썩이는 분위기다. 후보지 선정 후 단기간에 높은 토지등소유자 동의를 받아내면서 도심 복합사업 예정지구로 지정, 사업 추진에 탄력을 받고 있기 때문이다.

도심 공공주택 복합사업(이하 도심 복합사업)은 '3080+ 주택공급방안' 핵심 사업 중 하나로, 기존 민간사업으로는 개발이 어려운 노후지역에 공공이 참여해 △역세권 △준공업지역 △빌라촌을 고밀 주거지로 개발·공급하는 정책이다.

무엇보다 업계 이목을 사로 잡는 건 사업 기간을 5년 이내로 단축, 용적률 향상과 더불어 주민에게 시공사 선정 권한을 부여하는 등 인센티브를 제공한다는 점이다. 여기에 합리적 가격으로 주택을 공급한다는 것 역시 강점으로 꼽힌다. 

다만 이런 인센티브는 '공공주택특별법 개정안'에 의거 3년간 한시적으로 시행된다.

이런 도심 복합사업 후보지 중 이목을 집중시키는 구역이 바로 '연신내 역세권'이다.

그동안 우수한 입지와 함께 높은 노후건축물 비율(20년 이상 77.5%)로 인해 이전에도 재개발을 추진한 바 있지만, 적지 않은 난관 탓에 사업 진척을 보이지 못했다. 

이 상황에서 도심 복합사업 후보지로 선정되자 일대 상황은 새로운 국면을 맞이하고 있다. 

물론 LH 직원 투기 여파로 공공사업 신뢰도가 급격히 낮아지면서 우려의 목소리가 만만치 않았지만, 의외로 높은 토지등소유자 동의율(78%)을 바탕으로 사업 본격화를 예고하고 있다. 

분위기에 힘입어 지난달 29일 증산4구역에 이어 '두 번째' 도심 복합사업 예정지구로 선정되면서 구역 일대가 달아오르고 있다.

◆'주민 호응 폭발' 40일 만에 78% 동의율

"당초 공공에 대한 불신 여파와 함께 사업 진행이 가능할지 의문이었다. 하지만 다수 주민의 성원에 힘입어 본격적인 사업을 추진할 수 있는 상황이다. 노형욱 (국토부)장관도 사업 의사를 적극 밝힌 만큼 향후 절차도 수월할 것으로 기대된다."

연신내 역세권 도심 복합사업 추진위원회 측에 따르면, 해당 구역은 도심 복합사업을 통해 총 427가구로 탈바꿈되며, 상업과 주거 기능을 활성화하는 '주거상업복합거점'으로 거듭난다.  

그동안 재개발에 대한 갈증이 심각했던 주민들은 이런 제안에 긍정적인 반응으로 빠른 속도로 동의율을 충족하는 데 성공했다. 특히 9월 '공공주택 특별법 개정안'에 의거 재차 동의서를 징구해야 하는 번거로움에도 불구, 불과 40일 만에 78%에 달하는 동의율을 확보할 만큼 재개발을 향한 주민 열의가 뜨거웠다.

관련 업계에서는 주민들의 높은 호응 요인으로 △낮은 분담금 △빠른 사업 추진 △적극적인 주민 의견 반영 등을 꼽고 있다. 

지난 1일 본지가 방문한 연신내 역세권 현장에는 '도심 복합사업 예정지구'를 축하하는 현수막이 곳곳에 걸려있었다. ⓒ 프라임경제

지난달 29일 해당 지역에 방문한 노형욱 장관은 "동·호수 배정을 비롯해 △인테리어 △주민분담금 책정 △시공사 선정 등 추진 주요사항을 주민과 공공주택사업자가 협의를 통해 사업을 진행할 예정"이라며 "이번 사업으로 도심 내 양질 주택을 저렴하고, 신속히 공급하도록 최선의 노력을 다할 것"이라고 말했다.

나아가 국토부 측은 이런 분위기에 힘입어 연내 본 지구 지정을 완료한다는 방침이다. 이후 사업계획 승인을 위한 각종 인·허가 사항 역시 통합 심의로 간소화해 사업 가속화를 이뤄낸다는 목표다. 

◆분양가상한제 부작용 "원주민보다 일반 분양 이익이 크다?"

다만 최근 일부에서 예상보다 높은 원주민 분양가를 두고 불만 섞인 목소리가 제기되고 있다. 민간개발대비 예상 평균 분담금이 낮긴 하지만 '분양가상한제 영향'으로 일반 분양가와 크게 차이가 없다는 지적이다. 

국토부가 발표한 자료에 따르면, 도심 복합사업 예상 평균 분담금은 민간개발(2억5100만원) 대비 1억2400만원 적은 1억2700만원 수준이다. 하지만 분양가상한제 여파로 정작 원주민 분양가(84㎡ 기준 6억3000만원)와 일반 분양가(7억5000만원) 차이는 약 1억2000만원에 그친다. 

"만약 예상 분양가가 달라지지 않을 경우 원주민들보단 금전적 여유가 있는 일반 분양자들 이익만 커진다. 국토부는 원주민 분양가를 한층 낮춰 원주민들이 만족할 수 있는 방향을 검토해야 한다." 

일부 주민들의 이런 반발은 일방적인 분양가상한제 통보로 야기됐다는 게 업계 분석이다.

현지 주민에 따르면, 앞서 두 차례에 걸쳐 진행된 주민설명회 당시에는 분양가상한제에 대한 언급은 없었다. 하지만 설명회 이후 뒤늦게 분양가상한제 적용 방침을 통보하면서 당혹스러움을 숨길 수 없었다는 지적이다. 

LH 관계자는 이와 관련해 "공공사업은 마진을 남기는 것이 아닌, 수익률 0%로 주택을 공급하는 사업"이라며 "구역마다 금액은 조금씩 상이하지만, 사업성 등 여러 요소를 고려해 원주민 및 일반 분양가가 정해지기에 임의로 변경할 수 없다"라고 설명했다.

그는 이어 "특히 분양가상한제의 경우 해당 사업이 공공으로 추진되는 만큼 당연히 적용되는 부분"이라고 덧붙였다.

현재 주민들의 폭발적인 호응에 힘입어 사업 본격화가 예고되고 있는 연신내 역세권은 '분양가상한제'라는 시한폭탄이 잠재된 상태. 

과연 '도심 복합사업 선례'로 기대되는 해당 사업이 국토부와 LH 등 기관이 원만한 소통을 통해 우려를 덜어내고 긍정적인 결과를 도출할지 주목된다.