[손품발품] 고분양가 심사 개선 수혜 '미아3구역' 미칠 여파는

"인프라 바탕 강북 대표 단지 탈바꿈"…고분양가 의한 수요 감소 우려

미아3구역 지도. ⓒ 네이버지도

[프라임경제] 고분양가 심사제도 개편 이후 미아3구역이 대표 수혜 단지로 떠오르고 있다. 당초 분양을 앞두고 있던 해당 구역은 주택도시보증공사(이하 HUG)와의 일반 분양가 이견 차이로 분양 일정을 미뤄왔기 때문이다. 하지만 이번 고분양가 개편으로 조합 제시가가 받아들여지면서 마침내 분양 일정에 돌입하는 분위기다. 업계에서는 이번 사례 이후 유사 지역에도 영향을 미쳐 향후 공급 활로가 뚫릴 것으로 전망했다. 

정부 대표 분양가 통제 수단인 '고분양가 심사제도'는 주택분양보증 심사업무 일환으로, 적절한 분양가 산정을 통해 고분양가 등으로 인한 미입주 사태를 방지하기 위한 리스크 관리 방안이다. 

다만 일각에서는 재건축·재개발 구역에 있어 엄격한 기준 탓에 추정 분양가가 시세와는 동떨어진다는 점에서 조합과의 갈등 요소로 꼽힌다. 실제 분담금 증가 등 후유증으로 조합 불만으로 분양이 지연되며, 이에 따라 결과적으로 주택 공급에 차질이 발생한다는 분석이다. 

다행히 최근 이런 여론을 인식한 정부가 지난 9월 심사제도 개선 방안을 제시했다. 분양가 산정시 인근 비슷한 규모와 브랜드 시세를 반영하는 동시에 모호한 기준을 구체화하는 것이 골자다. 여기에 심사기준 공개 범위도 확대했다. 

이런 제도 개선안 수혜 단지로 꼽히는 게 바로 서울 강북구 미아3구역이다. 일반 분양가 산정에 있어 조합 신청가가 그대로 책정되면서 업계 이목을 끌고 있는 것이다. 

이에 본지는 '고분양가 심사제도 개편' 수혜 단지인 미아3구역을 방문해 현장 분위기와 반응을 살펴봤다.

 

◆저평가 지역 '재개발 사업' 가속화, 랜드마크 첫걸음

"이곳에서 20년 간 살아온 조합원이다. 우이신설 경전철 삼양역 1번 출구에 내리면 곧바로 미아3구역 재개발 구역이 한눈에 들어온다. 또 4호선(서울 지하철) 미아역과도 인접해 입지도 우수하다. 다만 곳곳의 노후화 된 건물 등 '강북구 저평가 단지' 인식 때문에 재개발이 시급하다. 이번 기회를 계기로 성공적으로 사업 추진을 이뤄내 우수한 입지와의 시너지를 통한 강북 대표 단지로 거듭나길 바란다." 

강북구 미아동 791-364 일대에 위치한 미아3구역은 강북지역에서도 우수한 인프라를 자랑하는 지역이다. 

우이신설 경전철 삼양역 및 4호선 미아역과 인접한 '더블 역세권'인 동시에 인근 동부간선도로나 북부간선도로를 통한 강남으로의 이동도 용이하다. 버스 노선 역시 잘 구축돼 우수한 교통망을 자랑하고 있다.

또 △삼양초 △수유초 △신일중 △신일고 등도 인근에 위치해 학군도 확보했으며, 롯데마트 및 인근 상가 등 편리하게 이용할 수 있는 생활 인프라도 갖췄다.

이런 이점을 등에 업은 미아3구역은 새로운 환경 조성을 위해 2005년 8월 추진위원회 승인을 시작으로 본격적인 재개발 사업을 추진했다. 이후 △2010년 5월 정비구역지정 △2012년 3월 조합설립인가 △2013년 12월 사업시행인가 △2018년 1월 관리처분인가 △이주 및 철거 등을 완료, 오는 2024년 완공을 목표로 일반 분양과 착공을 코앞에 두고 있다.

조합에 따르면 미아3구역이 무려 GS건설(006360)을 시공사로 맞이한 만큼 향후 전용 38~112㎡ 총 1045세대 규모를 자랑하는 프리미엄 단지 '북서울 자이 폴라리스(가칭)'로 탈바꿈한다는 방침이다. 

미아3구역 사업지(왼쪽)과 임시총회 책자. ⓒ 프라임경제

물론 재개발 과정이 그리 쉽지만은 않았다. 특히 분양가 산정에 있어 HUG 제시 분양가(2380만원)가 조합 기대에 크게 미치지 못하면서 의도치 않게 사업이 지연되기도 했다. 

그럼에도 불구 '재개발 향한 굳은 의지'를 이어가던 미아3구역에 고분양가 심사제도 개선안은 사업 추진 원동력으로 작용하기에 충분했다. 실제 개선안에 따라 조합 신청 분양가(2932만2200원)가 마침내 인정받는 쾌거를 이뤄냈다. 

조합 관계자는 "고분양가 심사제도 개편 수혜로 마침내 일반 분양을 앞두고 있다"라며 "이번 분양가와 기존 우수한 인프라 등을 바탕으로 뛰어난 미래 가치를 확보한 '강북 대표 단지로의 변화'를 이뤄낼 것"이라고 포부를 드러냈다. 

◆공급 확대 기대감 이면 '부작용' 고분양가 우려

고분양가 심사제도 개편에 따른 호재가 기대되는 사업지는 미아3구역에만 국한되지 않았다. 업계에 따르면 △부산 온천4구역 △인천 부평4구역 역시 수혜 단지로 꼽고 있다. 

실제 부산 온천4구역은 종전 일반 분양가 1628만원을 통보받으면서 갈등을 빚었으나, 심사제도 개편 이후 331만원이 오른 1959만원으로 바뀌면서 분양 일정을 서두르고 있다. 인천 부평4구역도 당초 HUG 책정가(1500만원)보다 300만원 이상 높은 조합원 요청가(1925만원)가 받아들여지면서 새로운 국면을 맞이하고 있다. 

관련 업계 관계자는 "재개발·재건축 조합원은 (일반)분양가 상승으로 '분담금 감소'라는 혜택을 누릴 수 있을 것"이라며 "조속한 분양 돌입으로 공급 안정에도 기여할 수 있다"고 설명했다.

실제 고분양가 심사제도 개편 등으로 일반 분양가가 상승하는 분위기가 형성되면서 다수 사업지에서 분양 일정을 앞당기고 있다는 게 업계 분석이다. 

다만 일각에서는 심사제도 개편에 따른 후폭풍을 우려하는 목소리도 제기되고 있다. 조합원들과 달리 일반 분양가 상승에 따라 무주택 수요자들의 피해가 불가피하다는 지적이다. 

"고분양가 심사제도 개편으로 일반 분양을 준비하던 수요자들의 고민은 더욱 늘어나고 있다. 특히 일반 분양가 오름폭 현상이 곳곳에 일어날 경우 오히려 분양 포기에 따른 수요 감소 등 악영향으로 공급 자체가 무의미해질 수 있다. 나아가 9억 초과시 중도금대출도 불가해 시름은 더욱 깊어질 수 있다."

현재 고분양가 심사제도로 주택 공급 부족 현상은 한층 완화되는 반면 이로 인한 무주택 서민들의 피해도 내재된 상황이다. 과연 정부가 내놓고 있는 이번 정책들을 통해 부동산 시장 안정화를 꾀할 수 있을지 주목되고 있다.