'천지개벽급 탈바꿈' 흑석 뉴타운, 마지막 퍼즐은

이해관계 해소 통한 사업 가속화 키포인트

흑석3구역 공사 현장. ⓒ 프라임경제

[프라임경제] '준강남'이자 서울 대표 랜드마크로의 변모를 꾀하고 있는 흑석 뉴타운 사업이 주목받고 있다. 현재 사업이 마무리된 5개 구역(4·5·6·7·8) 이외 나머지 구역 역시 뉴타운 조성에 있어 사업 가속화가 되고 있기 때문이다. 특히 서울 중심부에 위치해 뛰어난 입지와 인프라를 확보한 만큼 향후 서울 대표 도심으로 거듭난다는 게 업계 전망이다.

흑석 뉴타운은 오는 2025년까지 서울 동작구 흑석동 일대 10개 구역에서 1만가구를 상회하는 대규모 랜드마크로 추진되는 사업이다. 현재 입주까지 완료한 5개 구역을 제외한 1·2·3·9·11구역이 뉴타운 완성을 위한 퍼즐을 맞춰가고 있다. 

시장에서 흑석 뉴타운을 바라보는 시선이 뜨거운 이유로 우수한 입지와 인프라를 꼽을 수 있다. 강남·여의도·광화문과 인접한 중심 입지에 위치함과 동시에 한강변 생활권 및 역세권 등 프리미엄 조건을 갖춘 곳으로 평가받고 있기 때문.

실제 서울 지하철 9호선 흑석역이 가까운 초역세권 입지를 자랑하며, 하나로마트를 비롯해 △시장 △중앙대병원 등 다수 편의시설이 형성돼 우수한 생활 인프라도 확보했다. 아울러 은로초·중앙사대부속중을 비롯해 고등학교(2023년 예정)도 예정된 만큼 학군 역시 양호한 편이다. 

더군다나 흑석7구역 '아크로리버하임' 전용 84㎡가 지난 8월 '비강남권' 최초 25억원을 돌파한 만큼 향후 뉴타운 조성시 서울 대표 '미니 신도시'로 탈바꿈할 것이라는 게 업계 분석이다. 

◆1·2·3·11구역 '환골탈태' 준비 완료

흑석 뉴타운 가운데 유일하게 공공재개발로 추진되는 흑석2구역은 최근 서울주택도시공사(이하 SH) 사업시행 약정을 체결하면서 본격 사업을 위한 닻을 올렸다.

"지난 10일 흑석2재정비촉진구역 주민대표회의는 SH와 사업시행 약정을 체결했다. 그간 주민 이해관계에 얽힌 우여곡절도 있었지만, 이번 약정으로 사업이 정상 궤도에 진입할 것으로 보인다. 연내 시공사 선정 공고를 시작으로 내년 상반기 시공사를 결정짓고, 사업 본격화에 돌입할 계획이다."

흑석2구역 주민대표회의가 구상하는 미래 모습은 △용적률 600% 상향 △지하 5층~지상 최고 49층 △4개동 총 1324가구다. 특히 SH 측 파격적 보상 제도에 힘입어 흑석 뉴타운 대표 프리미엄 대단지로의 변모를 기대하는 눈치다. 

GS건설(006360)과의 동행으로 '흑석 리버파크 자이'라는 단지명을 획득한 흑석3구역은 가장 빠르게 사업이 추진되는 구역이다. 전용 39~120㎡ 총 1772가구 규모로, 지난해 일반분양 청약 당시 무려 '95.9대 1'이라는 경쟁률과 만점짜리 청약통장이 나오는 등 뜨거운 관심을 받기도 했다. 

물론 여타 재개발·재건축과 비슷하게 조합간 내홍으로 잡음이 끊이지 않았지만, 현재 공정률 약 40%로, 무리 없이 공사가 진행되고 있어 준공(2023년 2월)까지 순조로울 것이라는 게 조합 측 입장이다.

이정석 흑석3구역 조합장 직무대행은 "현재 공사가 순조롭게 진행되고 있으며, 내년 1월 조합원 동호수 추첨을 실시할 예정"이라며 "대의원 구성과 조합 임원 선임을 이뤄내 사업이 성공적으로 진행될 수 있도록 할 것"이라고 말했다.

흑석 뉴타운 일대 사진. ⓒ 프라임경제

올해 초 대우건설(047040)을 시공사로 맞이한 흑석11구역 역시 프리미엄 단지로의 변화를 준비하고 있다. 사업비만 4500여억원에 이르며, 특히 강남 이외 지역에서는 드물게 하이엔드 브랜드 '써밋'이 적용되면서 업계 관심을 끌고 있다. 

흑석11구역 조합 관계자는 "현재 조합원 동호수 추첨이 마무리됐으며, 관리처분인가를 신청 후 결과를 기다리고 있다"라며 "내년 이주 및 철거를 목표로 차근차근 절차를 밟고 있다"라고 전했다.

이외에도 상대적으로 속도가 느린 흑석1구역도 인근 분위기에 힘입어 사업에 박차를 가하고 있다. 흑석1구역 추진위 측에 따르면 내년 1월 조합설립을 목표로 정상화에 돌입한다는 방침이다.

흑석1구역 추진위 관계자는 "세부 계획은 조합 설립 이후 확정되겠지만, 500여가구에 달하는 단지가 탄생할 전망"이라며 "흑석1구역을 넘어 뉴타운이 완성될 때까지 노력을 아끼지 않을 것"이라고 말했다. 

◆사업 급제동, 예상치 못한 '잠재 리스크'  

다만 사업 진행 속도에도 불구, 순조로운 마무리는 결코 쉽지 않을 것이라는 시선도 만만치 않다. 특히 연내 시공사 선정을 앞두고 분주히 움직이고 있는 흑석9구역의 경우 예상치 못한 리스크로 발목이 잡힐 수도 있다는 지적이다. 이는 뉴타운 완성에 있어 치명적인 걸림돌로 작용할 수도 있는 상황.

실제 흑석9구역은 시공권을 두고, 현대건설(000720) '디에이치'와 HDC현대산업개발(294870) '아이파크(IPARK)'가 경쟁할 정도로 뉴타운 최중심 입지를 자랑한다. 더군다나 구역 가운데 유일한 평지라는 강점도 있어 그야말로 완벽한 조건을 갖춘 곳이다. 뿐만 아니라 주요 생활 편의시설이 9구역 중심으로 형성된 만큼 생활 인프라도 풍부하다.  

나아가 무려 1536가구를 신축하는 '대규모 프로젝트'인 동시에 4500여억원에 달하는 사업비 역시 흑석 뉴타운 전체에서도 적지 않은 규모로 평가받고 있다. 더불어 재건축 초과이익 환수제 등 각종 규제와 무관하며, 전매 제한도 없어 많은 이목이 집중되고 있다. 

이런 흑석9구역은 2018년 롯데건설을 시공사로 선정한 이후 2019년 관리처분인가를 득하는 등 순조로운 사업 추진이 점쳐진 바 있다. 다만 의외의 난관에 직면한 흑석9구역은 시공권 박탈과 조합 집행부 교체 등의 문제가 발생하면서 사업 진행에 있어 진척을 보이지 못했다.

흑석9구역 '시공사 롯데건설 지위 관련 의결' 관련 임시총회 안내문(왼쪽)과 '임원 선출 및 대의원 보궐 선출'을 위한 임시총회 안내문. ⓒ 프라임경제

물론 지난 7월 새롭게 출범한 조합 진행부가 사업 정상화를 꾀하고 있지만, 시공사 지위를 잃은 롯데건설과의 법적 다툼도 배제할 수 없는 상황. 만일 소송이 진행될 경우 사업 지연은 물론, 패소시 막대한 금액을 조합원들이 떠안을 수 있다. 나아가 '흑석 뉴타운' 완성에 있어서도 큰 차질을 빚을 가능성이 농후하다. 

흑석9구역 관계자는 "시공사 해지 통보 후 롯데건설 측이 자사 입장을 담은 공문을 보낸 적이 있다"라며 "하지만 흑석9구역은 시공권 해지 입장을 명백히 밝혔으며, 연내 새 시공사 선정 총회를 시작으로 사업 절차 단계를 밟아갈 예정"이라고 입장을 전했다. 

롯데건설은 이와 관련해 조합과의 대화 및 협상을 통해 긍정적인 결과물을 도출하겠다는 입장이다. 다만 조합 측이 새로운 시공사를 선정할 경우 소송전도 배제할 수 없는 만큼 어떤 변수가 나타날지 아직은 알 수 없는 상황이다. 

현재 흑석 뉴타운은 '준강남'이라는 무한한 잠재력을 바탕으로 프리미엄 대단지를 위한 도약을 준비하고 있다. 과연 흑석이 남겨진 산들을 무사히 넘어 향후 서울 대표 도심으로 거듭날 수 있을지 주목된다.