[2021 건설·부동산결산①] '고점론'과 각종 압박에 집값 상승세 주춤

민·관 대형 투기 의혹 '강타' 활발한 도시정비사업과 하이엔드 '열풍'

[프라임경제] 2021년 올해 부동산 시장은 정부의 연이은 대책에도 불구, 지난해부터 고공행진을 이어가던 아파트 매매가 상승 흐름이 3분기까지 가격강세를 이어갔다. 

다만 한국은행의 기준금리 인상과 4분기 정부 및 금융권을 중심으로 여신이 강화되며 주택 거래량 감소와 수요자 관망, 매매가 상승 둔화 등 거래시장의 활력이 점차 떨어지고 있다. 

이처럼 부동산 시장의 불안정 속에서도 적지 않은 잡음이 이어지며 다사다난한 올해 부동산 시장을 키워드 중심으로 되짚어봤다. 

◆집값 상승세 '외줄타기' 다소 주춤

지난해부터 급증세를 보이던 부동산 시장은 하반기 들어 금융당국 규제와 은행 금리 인상 등이 '집값 고점론'과 맞물리면서 주택시장 매수심리가 다소 위축되기 시작했다. 

실수요자는 대출 규제와 금리 인상에 따른 이자 급등으로 집을 사고 싶어도 못 사고, 양도소득세 중과로 주택 소유주들은 팔고 싶어도 못 팔고 있다. 실제 10월 이후 매매가격 상승세 둔화와 거래 소강상태가 뚜렷한 모습이다.

현 정부 출범 이후 서울 아파트 가격이 2배 이상 상승한 것으로 나타났다. ⓒ 프라임경제

그럼에도 불구, 문재인 정부 출범 이후 서울 아파트 3.3㎡(평)당 가격이 2배 넘게 오른 것으로 나타났다. 

경실련이 서울 시내 75개 아파트 단지 11만5000세대 시세 변동을 분석한 결과, 2017년 5월 2061만원(이하 평당)이던 아파트 가격은 올해 11월 4309만원으로, 2248만원(109％) 상승했다. 

물론 정부는 최근 집값 상승폭 둔화 등 시장 지표를 토대로 '집값 고점론'을 주장하고 있는 반면, 일각에서는 상승률 주춤은 일시적 현상일 뿐, 여전히 상승하고 있다는 지적도 만만치 않다. 

한편 오피스텔 및 다세대·연립 거래는 거래시장이 호조세를 보였다. 9일 기준 오피스텔은 5만5841건이 거래되며 2006년 이후 최대 거래량을 기록했고, 다세대·연립(18만205건)의 경우 지난해(18만5792건)와 비슷한 움직임을 보이고 있다. 

오피스텔 등 비아파트 거래 호조 원인으로는 아파트 가격 부담에 따른 대체수요 유입이다. 특히 오피스텔의 경우 바닥난방 설치 허용 면적 확대(전용면적 85→120㎡) 등 정부 공급정책 지원과 대출 규제수위가 상대적으로 낮아 일부 풍선효과가 나타났던 것으로 분석된다.

◆쏟아지는 부동산 압박

올해에는 보유세나 양도소득세 등 부동산 관련 세금에 있어 변화가 적지 않았다. 1월1일을 기점으로 종합부동산세 세율 인상과 함께 양도소득세도 최고세율이 기존 42%에서 45%로 올랐다. 또 조정대상지역 분양권은 양도세 계산시 주택 수에 포함되기도 했다. 

무엇보다 보유세 과세표준 역할을 하는 전국 공동주택 공시가격도 전년보다 약 19% 증가하면서 수요자 조세 불만이 더욱 확대되자 양도소득세의 경우 1세대 1주택 비과세 기준을 9억원에서 12억원으로 상향 조정했다. 

전월세 시장에서는 지난해 7월 31일부터 시행된 임대차3법으로 인한 혼란도 여전했다. 임대차3법은 전월세상한제, 계약갱신청구권, 전월세신고제로 이뤄진 주택임대차보호법 개정안이다. 특히 계약갱신청구권으로 인한 임대인과 임차인의 분쟁은 여전했다. 

한편 기준금리도 한국은행이 8월과 11월 두 차례에 걸쳐 인상하면서 1.00%으로 끌어올렸다. 이는 2020년 2월(1.25%) 이후 최대 수치다. 이에 따라 기준금리에 영향을 받는 주택담보대출금리(신규기준)는 10월 3%(3.26%)를 넘겼고, 향후 주담대 차주 이자부담도 한층 늘어날 전망이다. 

◆3기 신도시 등 청약제도 변화

올해부터 본격 시행된 '사전청약제도'는 공공택지 등에서 공급되는 공공분양주택 공급시기를 조기화하는 제도다. 7월 4333호를 시작으로 △10월 1만102호 △11월 4167호 △12월 1만3600호로 단지를 묶어 일괄 공고했다. 

수도권 거주 무주택 30대를 중심으로 사전청약에 대한 기대감이 높게 나타나자, 공공분양물량 대상 총 6만2000호 사전청약 실행방침을 민간분양과 2.4 대책 사업까지 확장해 10여만호를 추가 확보했다. 다만 사전청약 당시 제시한 추정 분양가를 본 청약시점 분양가와 괴리감 없이 공급할지 여부와 약속한 공급 총량에 대한 실행여부도 정책성공의 관건이 될 전망이다.

이와 동시에 정부는 특별공급 청약제도에 있어 새롭게 개선했다. 

1인 가구 및 맞벌이 등 소득기준 초과 가구에게 특공 기회를 부여하는 한편, 무자녀 신혼 당첨기회를 확대하기 위해 기준을 완화 적용했다. 이에 따라 신혼부부들은 세대원 소유 부동산 가액이 일정 금액 이하면 특공을 받을 수 있으며, 도시근로자 월평균소득 140% 초과시에도 가능하다. 

◆오세훈식 정비 사업 '신통기획'

오세훈 시장 취임 이후 서울 정비 사업이 '신속통합기획(이하 신통기획)'이라는 이름으로 본격 가동되기 시작했다. 

'신통기획'은 민간이 개발을 주도하고, 공공이 계획과 절차를 지원하는 사업이다. 정비사업 초기 단계부터 공공이 조합을 도움을 주면서 정비구역 지정 기간을 5년에서 2년으로 단축하는 정책이다. 물론 사업시행과 설계･시공사 선정은 모두 주민이 갖는다. 

오세훈 서울시장이 지난 13일 신속통합기획 대상지 미아4-1구역을 방문해 재건축 추진 상황을 점검하고 있다. ⓒ 서울시

각종 규제나 주민갈등으로 오랜 기간 사업에 속도를 내지 못했던 노후 재건축·재개발 단지들이 속속 신속통합기획에 참여하고 있다. 이를 바탕으로 재개발에 이어 재건축에서도 흥행을 넘어 과열 조짐을 보이기 시작했다. 

지난 9월 진행된 신통기획 재개발 공모에는 102곳이 신청해 이달 말 '25개+α'의 후보지를 선정을 앞두고 있다. 상시 공모를 진행 중인 신통기획 재건축은 △강남구 대치동 한보미도맨션(대치미도) △영등포구 여의도동 시범 △송파 장미1·2·3차등 총 12곳이 신청했다.

다만 기부채납이나 임대주택 비율 등이 사업 추진 속도를 가를 전망이다. 재건축·재개발 활성화에 따른 집값 상승 우려도 적지 않다. 

서울시는 부동산 시장 교란 행위를 집중 점검하고, 토지거래허가구역을 추가 지정하는 등 투기 확산 방지에 나서겠다는 방침이다.

◆분양 시장 '하이엔드' 열풍

분양시장에 고급화 바람이 갈수록 거세진 한해였다. 수요자 눈높이가 높아지면서 하이엔드 전략이 주효해지자 건설업체들이 앞 다퉈 고급화 경쟁을 벌인 것이다. 

실제 분양 시장에서는 하이엔드 상품이 연일 고공행진을 이어가고 있다. 한국부동산원에 따르면 지난 6월 서울 서초구에서 분양한 '래미안 원베일리'는 1순위 청약에 3만6116명이 몰려 평균 경쟁률 161.2대 1을 기록했다. 래미안 원베일리는 해외설계사(SMDP)와의 협업을 통해 차별화된 외관 디자인을 선보이고, 한강 조망이 가능한 스카이브릿지와 북카페 등을 강조한 하이엔드 단지다.

아울러 수도권을 중심으로 재개발·재건축 조합에서 하이엔드 브랜드를 요구하면서 도시정비사업 등에 있어 치열한 하이엔드 수주전이 진행됐다. 나아가 리모델링 사업에서조차 하이엔드 브랜드가 등장하기도 했다. 

다만 일각에서는 전국적 하이엔드 열풍이 결국 브랜드 가치 하락을 야기한다는 지적도 제기됐다. 

◆최악의 경우 철거 '장릉사태'

유네스코 세계문화유산 김포 '장릉(章陵)' 사태가 좀처럼 해결되지 않고 내년에도 이어질 모양새다. 이에 따라 입주 예정자들은 마지막까지 입주를 확신할 수 없는 상황. 

인조 양친인 추존왕 원종과 부인 인헌왕후 구씨가 안장된 왕릉인 장릉은 사적 제203호로 지정됐다. 문화재보호법에 의하면, 문화재 반경 500m 안에 7층 높이(20m) 이상의 건물을 지으려면 반드시 받아야 할 문화재청 심의를 받아야 한다. 

유네스코 세계문화유산 김포 '장릉 사태'는 문화재청과 건설사간 입장 차이가 좀처럼 좁히지 않고 있어 입주 예정자들은 마지막까지 입주를 확신할 수 없는 상황이다. 사진은 김포 장릉 산책로. ⓒ 입예협

하지만 2019년 착공 이후 예정상 내년 6~9월 입주를 앞둔 아파트 단지들이 당국 허가 없이 건설, 김포 장릉에서 바라보는 경관을 가린다는 사실이 알려지면서 논란이 불거졌다. 

문화재청은 여전히 해당 아파트의 높이 제한이 불가피하며, 최악의 경우 철거까지 고려해야 한다는 입장이다. 

다만 최근 법원이 문화재청 '공사 중지 명령'을 뒤집으면서 새로운 국면을 맞이하고 있다. 

물론 건설사들은 대화를 통해 해결책을 모색한다는 방침이지만, 차이를 좁히긴 쉽지 않을 전망이다. 최악의 경우 상급심까지 이어져 입주 후에 철거할 수도 있다는 우려의 목소리마저 나오고 있다. 

◆'국민적 공분' 민관 투기 의혹

집값이 급등한 올해엔 굵직한 투기의혹이 2차례나 불거졌다. 

우선 올 초 제기된 한국토지주택공사(LH) 임직원 땅 투기 사태는 LH 임직원이 2018년부터 문재인 정부 3기 신도시 중 최대 규모인 광명·시흥 신도시 사업지역에 사전 정보를 이용해 100억원대 투기를 했다는 것이 알려지면서 공공개발에 대한 신뢰가 무너졌다. 

LH사태는 민심의 화약고로 작용, 정치권을 강타하기에 충분했다. 무엇보다 정의롭고 공정한 사회를 만들겠다는 정부 의지가 퇴색되면서 당시 변창흠 국토교통부 장관이 취임 불과 109일 만에 퇴임하기도 했다. 

올초 불거진 LH 임직원 땅 투기 사태는 '공공개발에 대한 신뢰'를 무너뜨릴 만큼 국민적 공분을 사기에 충분했지만 '대장동 게이트' 이후 오히려 공공 역할 강화 여론마저 형성되기도 했다. © 프라임경제

물론 정부와 LH는 대책으로 환골탈태 수준을 약속했지만, 이마저도 용두사미로 마무리되는 분위기다. 조직개편안은 여전히 답보상태에 그치고 있으며, 투기 의혹을 받던 직원들조차 줄줄이 풀려나고 있는 것이다. 

이처럼 LH 사태가 흐지부지된 배경으로는 '성남 대장동 특혜 개발 의혹'이 적지 않은 영향을 미쳤다는 게 업계 분석이다. 실제 올해 국정감사에서는 LH가 아닌, 대장동 의혹에만 초점이 맞춰졌으며, 오히려 '공공 역할 강화' 여론마저 형성되기도 했다. 

대장동 개발은 100% 민간개발로 추진되다가 당시 이재명 성남시장이 택지 개발 이익 '공공영역 환수'를 강조하면서 공공·민간 공동 사업으로 전환됐다. 이때 성남시는 개발이익 중 5503억원을 환수했지만, 나머지 이익 상당액이 특정 개인이 지분을 100% 소유한 회사인 화천대유자산관리에 돌아갔다.

현재 수사가 진행되고 있지만, 정확한 사실 관계는 파악되지 않고 있다. 다만 뒷돈 혐의를 받은 유한기 전 성남도시개발공사 개발사업본부장의 극단적 선택을 기점으로 '대장동 특검'이 다시 정국의 핵으로 부상할 조짐이다.

한편 국회에선 '제2의 대장동 사태' 방지를 위해 민간 개발이익을 제한하는 '개발이익환수법'(대장동 방지법)을 이달 국회 본회의에서 처리하기도 했다. 아울러 LH 사태와 관련해 부동산 차명투자 범죄수익도 환수할 수 있도록 하는 '범죄수익은닉의 규제 및 처벌 등에 관한 법률' 개정안도 처리됐다.

◆건설사 화두 'ESG 경영'

올해 국내 건설사들의 주요 경영 화두는 'ESG(환경·사회·지배구조) 경영'이었다. 하지만 제대로 실현되기에는 아직 부족한 상황이다.

업계에 따르면 현대건설‧포스코건설‧GS건설‧대우건설 등 국내 건설사는 ESG 경영 도입을 통해 지속 가능한 성장 모델 구축에 나섰다. 시공능력평가 10대 건설사는 관련 조직을 구성하는 데 그치지 않고, 조직을 확대 개편해 ESG위원회를 마련하거나 ESG전담팀을 신설했다.

그동안 환경침해와 안전사고 등 ESG 경영과는 거리가 멀던 업계 특성상 이를 개선하기 위한 다방면의 노력을 아끼지 않고 있다.