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[빌트人터뷰] 내년 부동산 시장 "결국 대선이 변곡점"

공급 필두 '디테일한 중·장기적' 정책 필요

선우영 기자 | swy@newsprime.co.kr | 2021.12.18 12:14:13
[프라임경제] 문재인 정권 출범 이후 현재까지 총 26차례 걸친 부동산 대책이 쏟아졌지만, 매번 고배를 마시면서 좀처럼 실마리를 찾지 못하는 등 악순환만 반복되고 있다. 이에 따라 현재 정부 정책에 대한 신뢰도는 그야말로 바닥을 치고 있는 실정이다.

문 정부 부동산 정책은 투기 수요 억제에 초점을 맞추면서 각종 규제와 조세를 강화, 집값 안정화를 꾀했다. 다만 예측과는 달리 집값 폭등의 결과만을 도출하면서 '정책 실패'라는 비판에 직면한 상태. 

관련 업계에서는 지속되는 시장 혼란과 관련해 결국 내년 대선 결과가 부동산 '변곡점'이라고 분석하고 있다. 실제 대선 후보들 모두 주요 공약으로 부동산 정책을 제시하고 있다. 

권대중 명지대학교 부동산학과 교수. ⓒ 프라임경제


본지는 권대중 교수(명지대 부동산학과)를 만나 현 부동산 시장에 대한 전반적 평가와 대선 공약에 대해 이야기를 나눠봤다.

-문재인 정부 들어 집값이 천정부지로 상승했다.

"이는 '수요와 공급의 원칙'이라는 기본 시장 경제를 따르지 않은 결과다. 정부는 다주택자로 인해 집값이 상승했다고 판단하고 있다. 즉 다주택자가 주택을 매도하면 수요와 공급이 안정화를 이루면서 집값이 맞춰질 것이라고 분석한 것이다.

신규 수요는 고려하지 않은 채 공급이 아닌 규제를 통한 억압 정책을 펼치면서 나타난 현상이다. 결국 수요자가 원하는 지역·시기·주택형태가 공급돼야 하지만, 이를 묵인한 것이다. 

이와 동시에 토지가 부족할 경우 법적 용적률 향상을 통해 세대수를 늘어야 한다. 하지만 이를 수용하지 않고 도시재생사업 등에 그치자 공급 절벽 현상이 두드러졌고, 집값 상승 계기를 만들었다."

-3기 신도시 등 공급 확대를 통한 집값 안정을 꾀하고 있다. 

"문 정부 취임 후 국토교통부는 수요 억제 정책을 꾸준히 펼쳐왔다. 하지만 별다른 효과 없이 집값 상승만 부추기자, 결국 2018년 8.27 대책을 통해 주택 공급을 언급하기 시작했다. 이때 거론된 방안이 바로 '3기 신도시'다. 

사실 변창흠 장관(전국 84만여가구)과 다른 장관들(127만여가구)이 내세운 대책만 해도 예정된 공급량이 무려 200만여가구에 달하지만, 정작 제대로 이뤄진 건 없다. 공급 대책이 계획대로 이뤄진다면 현재와 같은 규제 없이도 부동산 시장 안정화는 꾀할 수 있다. 결국 집값 안정 핵심은 공급이기 때문이다.

실제 평택의 경우 풍부한 공급과 함께 수요가 분산된 지역인 만큼 집값 안정 추세를 보이고 있다. 대구나 울산 역시 비슷한 상황으로 분석된다."

-정책 실패 이유는.

"부동산 정책 방향이 '공공주도형 서민주택' 형태라는 점이다. '공공 주도'에 집중하면서 국민들 반발이 심상치 않았다. '공공'이라는 이름으로 정책을 펼치면서 일명 '가진 자'들을 대상으로 규제를 가하기 시작했다. 

또 민간 재건축·재개발 등 도시정비사업 역시 규제를 피하지 못하면서 공급 부족 현상이 심화됐다. 여기에 '유주택자 옥죄기'식 규제 강화가 서민들에게도 영향을 미치면서 현 상황을 초래했다. 

사실 부동산 시장은 서민이 아닌, 중·서민을 위한 정책이 적절하다. 나아가 민간합동이나 민간중심 사업이 주를 이뤄야 한다. 즉 정책 방향성이 현재 상황과 부합되지 않고 있다."

-각종 부동산 세제도 논란이 되고 있다.

"재산세와 양도세는 누진과세가 적용된다. 정부 정책으로 집값이 천정부지로 상승했지만, 소득은 이에 맞춰 상승하지 않았다. 그럼에도 불구, 많은 세금을 부과하는 건 '징벌적 과세'에 불과하다. 자본적 이득에 대한 과세는 신중해야 한다. 현 정책은 세금 폭탄과 함께 거주이전의 자유도 빼앗고 있다. 이는 자유 경제주의 취지에 맞지 않다."

-정부는 최근 '시장 안정화'를 자부하고 있다. 

"현재 부동산 시장은 대출 규제와 금리 인상에 따라 잠시 안정된 것이다. 또 통상 연말은 시장 비수기인 동시에 단기적 집값 급등에 대한 부담감 등 심리도 일부 작용한 것으로 보인다.

하지만 조금 더 들여다보면 근본적 안정화는 이루지 못하고 있다. 서민들은 현재 치솟은 집값을 감당하기 힘들 뿐만 아니라 대출 규제 및 대기 수요 등으로 상황은 더욱 악화되고 있다. 여기에 무주택자가 아닌, 1가구 2주택 등 유주택자들도 각종 세금 규제로 많은 금액을 부담하고 있다. 

이런 과도한 세제나 규제 등으로 무장한 정책은 시장 안정화에 있어 단기적 효과는 있을 순 있어도, 중·장기적 효과는 없다. 결국 흐름을 읽고, 체계적 정책을 수립해 중·장기적 효과를 강구해야 할 시점이다.

이에 더해 정부는 무작정 규제가 아닌, 생애 최초나 무주택자와 같은 서민들에게 정상적으로 대출을 실행해야 한다. 적어도 서민에겐 '대출 규제 반대' 입장이다." 

-대권 후보(이재명·윤석열) 부동산 정책을 평가한다면.

"우선 이재명 후보는 임기 내 기본주택 100만호를 짓겠다는 공약을 내세웠지만, 사실 입주 30여년이 된 1기 신도시를 모두 합쳐도 22만가구가 채 되지 않는다. 즉 현실성이 부족하다는 것이다. 특히 임대주택 지향 정책은 일반 분양주택 희소성을 야기해 아파트 가격이나 가치 등 양극화 현상을 초래할 수도 있다. 

윤석열 국민의힘 대선 후보(왼쪽)와 이재명 더불어민주당 후보. ⓒ 연합뉴스


국토보유세는 전(全) 토지를 과세 대상으로 삼고, 토지 가격에 따라 일정 비율 세금을 내는 제도다. 최초 토지 매수할 때보다 상승한 금액을 불로소득으로 판단해 세금을 징구한다는 것이다. 

이렇게 징구한 세금은 국민 90%에게 돌려준다는 것이다. 하지만 이 역시 노동의 대가가 아닌 불로소득이라는 점에서 옳지 않다. 만일 세금을 징수할 경우 국민 90%가 아닌, 중소기업 및 도시기반시설을 건설하는 데 사용해야 한다. 결과적으로 일자리 창출과 소득이 증가할 수 있기 때문이다. 

물론 부의 편중이나 양극화 해소에는 도움이 될 순 있지만, 단 한 평의 토지를 가진 사람들 모두에게 부과되기에 오히려 세금 불만이 가중될 우려도 지울 수 없다.

한편 윤석열 후보가 내세운 원가주택은 원가로 집을 분양받고, 5년 이상 거주 후 매매할 경우 시세 차익 30%를 국가에 돌려줘야 한다. 시세 차익을 위해 매매하는 것인데 일부를 기부하는 건 결코 수분양자가 원하는 게 아니다. 특히 소유자들은 완전 소유권 주택을 원하는 것이지, 금액을 가늠할 수 없는 불안정한 주택을 원하지 않는다."

-역대 정부가 집값 안정화를 꾀했지만, 결과적으로 이뤄내지 못했다. 과연 안정화 방안은 있는지.

"부동산은 단기간이 아닌 중·장기적 정책이 필요하다. 현 정부는 불과 한 달 만에 정책을 바꾸는 등 잦은 번복으로 오히려 시장을 혼란시키면서 집값 안정은 쉽지 않았다. 정부가 단기적 정책이 아닌, 도심지·교외지·직주근접·교통망 등 여러 요소를 고려한 중·장기적 발전 계획을 세워 진행한다면 안정화는 가능하다고 판단한다."
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