[아하!] 주택청약 '이론상 84점 만점' 당첨 유력 69점

(죄측부터)심상정 정의당 후보, 이재명 더불어민주당 후보, 윤석열 국민의힘 후보, 안철수 국민의당 후보가 지난 3일 오후 '2022 대선 후보 토론'에 참석해 기념촬영을 하고 있다. ⓒ 국회사진기자단

[프라임경제] 주택청약 만점은 몇 점일까요. 아마도 대다수 국민들이 지난 3일 열린 첫 대선 주자 토론회 이후 정답이 84점이라는 것을 알았을텐데요. 업계에서는 이런 점수는 이론상 수치라는 시선을 거두지 않고 있습니다. 

주택청약제도는 좀처럼 상승세가 꺾이지 않는 부동산 시장에서 목돈이 없는 무주택 서민들에게 '내 집 마련의 꿈'을 실현할 수 있는 가장 좋은 방법입니다. 

지난 1977년 서울 주택난 해소 차원에서 국민주택 우선공급에 관한 규칙에 의거해 공공 분양부터 시행되기 시작한 주택 청약 제도는 1978년부턴 민영주택에도 적용되고 있습니다. 

물론 시간 흐름에 따라 해당 제도 역시 적지 않은 부분에서 바뀌기도 했습니다. 특히 당초 6회 이상 낙첨된 가구 대상으로 우선적으로 분양권을 받을 수 있는 '0순위 통장 제도'도 불법거래 성행 탓에 1983년 이후 폐지된 바 있죠. 

가장 큰 변화로는 2007년 기점으로 적용된 '청약가점제'입니다. 기존 1순위 대상자 추첨 방식에서 탈피해 85㎡ 이하 중소형 주택 분양물량 75%, 중대형 물량 50%에 대해 가점순으로 당첨자를 선정하기 시작한 것이죠. 

현재 주택 청약 준비에 있어 가장 기본 개념이 바로 가점제죠. 이는 주택 공급 당시 △가구주 나이 △청약통장 가입기간 △무주택기간 △부양가족 수에 따라 점수를 매긴 뒤 총점이 높은 순으로 주택을 분양하는 제도죠. 즉 무주택 기간이 길수록, 부양가족 수가 많을수록, 그리고 청약통장 가입 기간이 길수록 유리합니다. 

물론 청약 점수 산정은 꽤나 복잡할 뿐만 아니라 높은 점수를 얻기도 쉽지 않습니다. 청약 만점인 84점을 획득하기 위해선 △무주택 기간 15년 이상(32점) △부양가족 6명 이상(35점) △청약통장 가입기간 15년 이상(17점)을 충족해야 합니다. 때문에 '청약 만점'은 이론적 의미에 불과할 뿐, 극소수에 불과하죠. 

주택 청약 가점표. = 전훈식 기자

실제 필자(40세) 역시 '5인 가구 세대주'임에도 불구, △청약통장 가입 기간 15년(17점) △무주택 기간 9~10년(20점) △부양가족 4명(25점)으로 총 가점이 62점에 불과합니다. 

그렇다면 평균 당첨 가점은 어떠할까요. 

업계에 따르면, 지난해 서울 13개 단지 당첨 최저 가점(커트라인) 평균은 62.6점입니다, 2019년 50.7점이던 커트라인이 2년 만에 60점을 훌쩍 뛰어넘은 것이죠. 3인 가구라면 만점(64점)만이 청약 당첨을 기대할 수 있다는 의미죠. 

하지만 해당 커트라인 역시 서울 평균에 불과합니다. 지난해 역대 최다 청약자(13만1447명)를 기록한 'e편한세상 강일 어반브릿지' 당첨 평균이 69.4점이었으며, 반포 '원베일리'의 경우 무려 73.5점에 달했죠. 

현재 업계가 바라본 당첨 유력한 가점은 69점입니다. 이는 4인 가족 기준 △부양가족 3명(20점) △무주택 기간 15년 이상(32점·만점) △청약통장 가입 기간 15년 이상(17점·만점), 즉 만점인 셈이죠. 

30~40대 초반 연령대에서 현 청약 제도에 불만을 제기하는 대표 이유가 바로 30세 이후부터 카운트하는 만큼 '무주택 기간'입니다. 현 청약 시장에서 당첨을 좌우하는 가점 만점이 사실상 불가능하기 때문이죠. 

그렇다고 청약을 포기하기엔 이릅니다. 가점제로 일정 비율의 당첨자를 선정한 후 남은 신청자들을 무작위로 추첨하는 '청약추첨제'도 있고, 무엇보다 특정 계층에서 당첨자를 선정하는 특별공급(이하 특공) 제도가 있기 때문이죠. 

특공 대상자로는 △기관추천 특별공급(유공자, 장애인 등) △다자녀가구 △신혼부부 △생애최초 주택 구입자 △노부모 부양자 △이전기관 종사자 등이 있다. 

이런 특공은 눈치싸움이 치열하긴 하지만, 대상자들도 적어 가점이 낮더라도 수도권 투기과열지구도 뚫을 수도 있습니다. 물론 이점을 노리는 위장 결혼·입양, 임신진단서 조작, 혼인신고 없는 결혼 생활 등 부정부패도 만만치 않다는 사회적 문제가 대두되고 있죠. 

현재 고공행진을 이어가고 있는 집값 탓에 국민들의 지대한 관심을 끌고 있는 주택 청약 제도가 과연 현 정부 혹은 차기 정부가 어떤 모습으로 변화시킬 수 있을지, 또 이를 통해 '주택난 해소'라는 당초 취지를 이뤄낼 수 있을지 기대되고 있습니다.