감만1구역 "뉴스테이, 조합원 실익 없다"…일반분양 전환 움직임

부산 4곳 중 3개 '사업 변경'…청천2구역, 두 달 만에 완판 124% 수익

[프라임경제] 지난해 4월 말 기준 부산에서 재건축이 추진 중인 정비구역은 78곳이다. 재개발 71개 구역, 재정비촉진지구 3개 구역, 전체 면적은 388만1950여㎡, 총 7만1126세대이다.  

이 가운데 1만7000여 세대가 공공지원 민간임대주택(뉴스테이) 사업지였다. 하지만 조합원 수익성 이유 등으로 4곳 중 3곳이 철회하고 일반 분양사업으로 전환됐다.

현재 부산에서 남은 뉴스테이 사업지는 '감만1구역'이 유일하다.  한강 이남 최대정비사업(9092 세대)으로 손꼽히는 이곳도 최근 주민들 사이에는 '철 지난 아이템에 새 옷 입히자'는 분위기로 바뀌었다.    

감만1구역은 지난 2016년 8월30일 국토부 뉴스테이 연계형 정비사업으로 선정됐고, 전체 면적 12만4000평 규모에 이른다.

부산 남구에 위치한 '감만1구역' 전경. ⓒ 프라임경제

감만1구역 한 조합원은 "뉴스테이는 아파트 한 칸 얻는 거 말고 주민에게 돌아오는 실익이 없다"며 "일반분양은 조합이 사업의 주체고, 시공사에 끌려다닐 필요가 없다"고 말했다.  

곁에 있던 다른 조합원은 "나고 자라서 평생 살아온 곳인데 재개발에 욕심이 왜 없겠나"라며, "집주인들 입장에서 솔직히 말해 수익성이 좋은 일반분양 사업을 선호한다"고 거들었다. 

그동안 감만1구역은 대중교통이 불편하고 컨테이너 부두가 있어 주거지로서는 관심이 다소 떨어지는 지역이었다. 하지만 이번 정부에 와서 북항재개발과 2030세계박람회 등 굵직한 국가사업의 수혜지로 떠오르면서 몸값이 크게 올랐다.

뉴스테이 사업은 지난 2015년 1월 박근혜 정부 시절에 구도심 정비사업의 활성화를 위해 마련된 제도다. 주택도시기금 출자를 통해 신규주택을 공급해 주거 안정화를 꾀하려 했다. 

그러나 정책이 급조된 경향이 있고 사업을 진행하면서 운영지침이 변경되다 보니 체계적인 면에서 한계를 드러낸다는 지적이 나온다. 최근 뉴스테이 사업 대부분이 일반분양으로 전환되는 이유로 볼 수 있다. 

뉴스테이로 지정됐던 우암1구역(2482가구)·2구역(3018가구), 사하구 감천2구역(3148가구) 등이 이미 일반분양 전환하면서 사업에 속도를 내고 있다. 

지난 9일 부산 남구는 우암1구역 재개발 사업시행 변경인가를 진행한다고 공고했다. 지하 5층~지상 36층 규모의 공동주택 17개 동 2205가구 및 부대 복리시설 등으로 지어질 계획이다. 

우암2구역도 최근 3000억원 규모의 대출 약정과 PF를 완료하였다. 지난 2019년 9월 착공 후 조합원 간 분쟁이 생겨 공사가 15%가량 진척된 상태에서 중단됐다. 이후 일반분양으로 전환하였고, 누스테이 철회로 추가된 사업비는 자산유동화 전자단기사채(ABSTB) 발행하면서 자금 조달에 여력이 생겼다. 

뉴스테이 사업을 접고 성공한 대표적인 사례는 인천 부평구 청천2구역. 이 곳은 지난 2015년 최초로 정비사업 연계형 사업지로 선정됐다. 하지만 사업 추진 과정에서 문제가 발생했고, 결국 조합과 건설사 간 합의로 사업대행자 방식의 신탁형 정비사업으로 전환했다. 일반분양을 통해 2900여 세대를 단 2개월 만에 완판하면서 수익률 124%라는 성공 신화를 썼다.

건설업계 관계자는 "재개발 사업은 주변의 환경과 여건이 중요하다. 조합원 재산권에 미치는 영향이 크기 때문이다"라며 "일반분양이 무조건 이익이 많은 건 아니고 주변에 개발 호재가 있을 때 얘기다"라고 조언했다.