부산 감만1구역, 임대업자 '웃고' 조합원 '울고'…비대위 "부지 헐값에 내줘야 할 판"

비대위 "인근 시세 45% 불과"…일부 조합원 "민간사업자 배 불리는 꼴"

[프라임경제] 뉴스테이 추가분담금 폭탄을 걱정하는 주민들이 울상을 짓고 있다. 

부산광역시 감만1구역 뉴스테이 사업 규모는 총 9092세대로 이 가운데 조합분 2300여 세대, 공공임대 500세대를 뺀 나머지 6300여 세대가 민간임대사업자의 몫이다. 임대 기간이 종료되면 일반분양도 가능해진다. 최근 몇년처럼 부동산 경기가 호황기 누리면 예상치 못한 큰 수익을 기대할 수 있다.

뉴스테이 운영사는 한국토지신탁이다. 공기업 한국토지주택공사(LH)와 상호가 비슷해 오해받곤 하는데 민간 부동산개발 회사다.

감만1구역은 한강 이남 최대 재개발정비 사업지로 평가받는다. 하지만 외부에 알려진 명성과는 달리 민간임대주택(뉴스테이)에 발이 묶이다 보니 재개발로 조합원들 손에 쥐어지는 건 분양권뿐이다. 그마저도 추가분담금 납부를 걱정해야 할 처지에 놓여있다. 

부산시 남구 감만1구역 전경. ⓒ 프라임경제

감만1구역 비대위 관계자는 "뉴스테이를 고집할 경우 추가분담금을 조합원 2300여 명이 공동부담해야 한다"며 "조합원 피해를 막고 재산상 이익을 위해서는 일반재개발로 전환해야만 한다"고 주장했다. 

이어 "임대사업자와 약정된 토지 매각가가 평당 1040만원이다. 이는 인근 25년 된 구축아파트(300세대)와 비슷한 수준이다"며 "2018년 준공된 주변 아파트 시세가 평당 2200만~2400만원인데, 현재 보상가로는 분양권이 있어도 입주할 수 없는 상황이다"고 속사정을 털어 놓았다.

 

앞서 뉴스테이 수도권 A 구역의 경우 착공 전 2016년 매매계약 체결 당시 물가 상승률을 고려해 시세에 102%를 반영했는데, 3년 뒤 2019년에는 변동 폭이 커지면서 주변 시세 대비 50% 수준에 그친 사례가 있다. 

청천2구역도 매매계약 체결 당시 875만원 책정했는데 사업이 늘어지면서 추가분담금이 평당 250만원 발생하자 조합은 수익성이 없다고 판단하고, 일반재개발 사업으로 전환했다. 

감만1구역 비대위는 "조합 측은 시세의 80% 수준이라고 홍보하고 있지만, 실제로는 인근 시세에 45%에 불과하다"며 "주민들 재산을 갖고 민간사업자 배 불리는 행동을 하고 있다"고 주장했다. 

◆증액된 사업비 조달…일반재개발 '분양수입금', 뉴스테이 '조합원 추가분담금' 

정비사업은 관리처분계획 수립 초기부터 개략적인 사업비 추정치를 잡고 진행한다. 하지만 준공까지는 상당한 시일이 소요되고 이 과정에서 여러 변수가 생기기 마련이다. 예로 △사업 지연에 따른 이자 비용 증가 △물가 및 인건비 상승, 공사비 증액 △부동산 경기 및 시세변동 등이다. 

이렇게 증액된 사업비는 일반재개발·재건축에서는 분양가 조정을 통해 수입금으로 충당하게 된다. 반면 뉴스테이는 조합원이 늘어난 사업비를 떠안는 구조다. 바로 추가분담금이다. 

비대위 관계자는 "임대사업자의 자금 투입되는 시점은 이주와 철거가 진행될 때"라며 "결국 뉴스테이 사업자는 3~4년 동안 투자금 없이도 지위가 보장되고 개발에 따른 이익도 챙길 수 있다"고 설명했다.

뉴스테이 사업장 여러 곳이 추가분담금 문제로 갈등을 겪고, 수익성을 이유로 일반재개발로 전환하고 있다.

현재 부산에 4곳 중 3개가 뉴스테이를 접고 일반재개발로 전환하였다. 남구 우암1(2482가구) · 2구역(3018가구), 사하구 감천2구역(3148가구)이다. 감만1구역도 비대위를 중심으로 사업철회를 요구하는 목소리가 커지고 있다. 

인천 청천2구역은 뉴스테이 접고 성공한 케이스다, 분양시장 호경기와 맞물리면서 시공사 경쟁에 대형건설사들이 뛰어들었고, 일반분양 개시 2개월 만에 2900여 세대를 완판하고, 수익률은 124% 찍었다.

조합 입장에서 뉴스테이와 일반분양 재개발 중에 뭐가 득일까. 업계 관계자는 분양 리스크가 있을 땐 뉴스테이, 청약 인기가 사실상 확실하다면 일반분양 재개발이 적절하다고 볼 수 있다고 말한다. 

부동산개발업계 관계자는 "뉴스테이는 임대사업자가 일반분양 물량을 전부 사들이기 때문에 조합 입장에서 미분양 걱정을 덜 수 있다"며 "반면 일반분양은 조합이 직접 분양하는 만큼 부동산 시장 여건에 따라 분양수익을 극대화할 수 있다는 장점이 있다"고 조언했다.