[손품발품] 주요 재건축 단지 "결국 시간과의 싸움…시너지 기대"

'여소야대 국면' 체계적인 중장기 정책 이행 필수

윤석열(국민의힘) 당선인이 주택 공급 방안으로 '재건축 규제 완화'를 내세우면서 주요 재건축 단지들이 재조명받고 있다. ⓒ 연합뉴스

[프라임경제] 윤석열 대통령 당선인이 '제20대 차기 정부'로 낙점되면서 부동산 시장에 적지 않은 변화가 감지되고 있다. 윤 당선인은 현 부동산 정책을 적극 비판하면서 부동산 정상화를 주요 과제로 삼은 바 있다. 이에 따라 향후 부동산 정책 중요성이 더욱 부각될 것으로 전망되면서 시장 관심이 집중되고 있다.

윤 당선인은 부동산 불안정이 '공급 부족'으로 시작됐다는 판단, 도시정비 규제 완화를 통한 임기 내 250만호 공급 등 파격적 '주택 공급 확대'를 예고했다. 이를 위한 중요 요소로 '재건축 규제 완화'를 제시하고 있다.

이에 따라 그동안 여러 규제와 정책으로 발목이 잡히던 재건축 단지들은 사업에 물꼬를 틀 전망이다. 특히 강남·여의도·용산 등 주요 재건축 단지에 대한 관심은 더욱 증폭되는 분위기다. 

다만 당장 윤 당선인 구상대로 재건축·재개발 사업이 순항을 거듭할 진 미지수다. 장기간 정착된 법들의 다수 개정이 필요하지만, 국회 '여소야대' 구조로 적지 않은 난관에 예상되기 때문이다. 업계에서는 중장기적 시각으로 재건축 규제를 완화하는 게 성공의 지름길이라고 분석하기도 했다. 

◆대규모 '규제 완화' 예고…움츠렸던 재건축 '기지개'

"여의도 일대는 재건축 주요 사업지로 꼽힐 만큼 30년이 넘은 노후화된 단지들이 즐비하다. 이에 따라 재건축에 대한 니즈를 늘 안고 있었으며, 조속한 재건축이 '공급 실마리'라고 판단하고 있었다. 하지만 그간 재건축 규제로 매우 열악한 환경을 겪어왔다. 이번 대선을 계기로 공급과 주거환경 개선이 동시에 이뤄지는 긍정적인 결과가 이뤄지길 바란다."

이원석 여의도 시범 아파트 입주자 대표회장은 공급 문제를 꼬집으면서 재건축 활성화에 대한 중요성을 토로했다.  

'주택 공급 확대'를 예고한 윤 당선인 역시 이런 니즈를 파악, 도심 내 용적률을 최대 500%까지 상향하는 파격 공약을 제시했다. 여기에 재건축 사업 발목을 잡으며 '공급 위축 원인'으로 지목된 안전진단과 분양가 상한제, 재건축초과이익환수제(이하 재초환)도 대폭 개선한다는 방침이다. 

우선 정밀안전진단 심사 구조안전성 비중을 현 50%에서 30%로 하향 조정할 계획이다. 또 준공 30년 이상 아파트는 정밀안전진단을 면제하며, 분양가 상한제도 사업성 극대화를 위해 정비사업에 부담되지 않도록 개정을 꾀한다는 전략이다. 이와 더불어 재건축 조합원에 있어 만만치 않은 부담이던 재초환 역시 부과기준 상향 조정 등 완화를 추진한다. 

이런 정책들로 인해 '재건축 시장 대전환'이 기대되면서 지난 5년간 강력한 규제로 사업에 진척을 보이지 못한 단지들이 들썩이고 있다. 특히 강남 및 용산 등 서울 대표 재건축 사업지는 더욱 높은 기대감을 드러냈다.

이촌 한강맨션(왼쪽)과 대치 은마아파트. ⓒ 프라임경제

용산 이촌 한강맨션 조합원은 "시공사가 추후 층수 규제 완화 전제로 최대 '68층 설계안'을 제시했으며, 최근 35층 규제 폐지로 일대가 활기를 띠고 있다"라며 "여기에 윤 당선인 재건축 규제 완화로 매우 긍정적 분위기가 이어지고 있다"라고 말했다.

올해 42세(준공 1979년)를 맞은 '강남 대표 구축' 은마아파트 역시 이번 대선 결과에 긍정적인 반응을 내비쳤다.

은마아파트 반상회 관계자는 "우리도 내부 갈등과 정부 규제 등으로 수십년째 답보 상태에 있다"라며 "이번 대선 공약에 희망을 갖고 있으며, 17일 열릴 총회로 새로운 추진위원장이 뽑히는 만큼 시너지 효과를 발휘해 좋은 결과를 가져올 것"이라고 전했다. 

◆중장기적 정책 "성공 지름길" VS 섣부른 추진 "리스크"

다만 일각에서는 윤 당선인 '재건축 규제 완화 통한 공급 정책'을 환영하면서도 이에 따른 우려의 목소리도 제기하고 있다. 기존 정책을 바꾸기 위해선 대대적 법적 개정이 필요한 만큼 적지 않은 난관에 부딪힐 수 있다는 지적이다. 

업계 관계자는 "윤 당선인 공약이 실제 반영되기까진 적지 않은 시간이 소요될 것"이라며 "임기도 오는 5월부터 시작되기에 단시간 내 주요 제도 개선을 이뤄내긴 쉽지 않다는 점에서 재건축 활성화 역시 결국 시간과의 싸움이 될 것"이라고 전망했다.

이런 우려의 가장 큰 이유는 현재 '여소야대' 국면 양상이다. 윤 당선인이 제시한 △재초환 △분양가 상한제 △세재 개편 △임대차3법 등 대다수 주요 공약들은 국회 의결을 거쳐야 하기 때문. 

실제 대선 이후 국회 의석수를 살펴보면 △더불어민주당 172석 △국민의힘 110석 △정의당 6석 △국민의당 3석 △기본소득당 1석 △시대전환 1석 △무소속 6석 등 총 299석이다. 이 때문에 현실적으로 공약 실현을 위한 국회 벽을 넘기 쉽지 않은 상황이다. 

여의도 일대에 위치한 시범 아파트 전경. ⓒ 프라임경제

물론 △안전진단 기준 완화 △대출 규제 완화 △세 부담 상한율 완화 등 정부 재량만으로 일부 추진 가능한 공약도 존재한다. 하지만 전체 시장 정상화를 위해선 일부 개편만으로는 해결할 수 없다는 데 업계는 입을 모으고 있다.

결국 윤 당선인 공약이 실질적으로 작동하기 위한 필수조건이 향후 치를 '지방선거 및 총선 결과'라는 게 업계 중론이다. 이에 따라 재건축 규제를 단기간 대폭 바꾸기보단 시간을 두고 크게 혼선을 가져오지 않는 공약부터 차근차근 시도해야 한다. 

업계 관계자는 "그간 공급 부족으로 인한 부동산 불안정을 해소할 방법임에는 틀림없지만 여러 상황을 고려했을 때 단기간 기대감에 멈출 것이 아닌 중장기적인 시각으로 현 공약을 더욱 체계적으로 개안할 필요가 있다"라고 말했다.

그는 이어 "또 향후 재건축 규제 완화를 통한 사업 활성화가 본격화될 경우 전셋값 폭등이나 일시적 집값 상승 등 의외 부작용도 대비해야 한다"라고 덧붙였다.

이처럼 윤 당선인이 새로운 정부 출범을 선포하면서, 향후 부동산 업계에 큰 변화가 예고되고 있다. 과연 차기 정부가 내세운 재건축 완화 공약이 현 상황 니즈를 충족해 '공급 확대'를 통한 정상화를 이룩할지 주목된다.