[아하! 부동산 용어사전] '용적률' 500% 상향 조정?

[프라임경제] 누구나 알고 있지만 정확한 의미를 알기엔 쉽지 않은 부동산 용어. '부동산 용어사전'에서는 이런 알쏭달쏭한 용어들을 독자들에게 보다 쉽게 전달하고자 합니다. 이번 회차에는 재개발·재건축 등 정비사업에서 자주 등장하는 '용적률·건폐율'에 대해 알아보도록 하겠습니다.

건폐율 : 대지면적에 대한 건축면적(바닥면적) 비율

용적률 : 일정 대지면적에 건축물을 지을 시 각 층 건축면적을 합한 총 연면            적이 대지면적에 차지하는 비율

건폐율·용적률이란 용어는 부동산에 관심이 없더라도 미디어와 뉴스 등에서 섭섭지 않게 들어본 적이 있죠. 하지만 이런 용어를 설명하기 위해선 앞서 △대지면적 △건축면적 △연면적에 대한 설명을 빼놓을 수 없습니다.

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우선 '대지면적'에 대한 사전적 정의는 수평투영면적(하늘에서 아래를 내려다볼 때 보이는 면적)으로 건축법상 건물을 지을 수 있는 땅의 넓이를 의미하죠. 단, 대지에 건축선이 정해진 경우나 △해당 건축선과 도로 사이 대지면적 △대지에 도시 및 군계획시설인 도로나 공원 등이 있다면 이는 대지면적에서 제외됩니다.

'건축면적'은 대지면적 내 건축물 외벽 또는 기둥 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적을 말합니다. 즉 건축물 1층 '바닥면적'이라고 할 수 있죠. '연면적'의 경우 건축물의 건축면적 합계를 의미하죠. 간단하게 말해 '각 층 건축면적의 합'인 셈이죠. 

그럼 본격적으로 대지 내 건축 밀도를 나타내는 지표 '건폐율·용적률'에 대해 알아보겠습니다.

'건폐율'은 대지면적에 대한 건축면적(바닥면적) 비율입니다. 대지 위 건축물이 두 개 이상이라면 이들 건축면적 합계로 계산합니다. 이런 건폐율을 조정함으로써 각 건축물 사이에 여유 공간을 설정할 수 있습니다. 이를 통해 평면적 과밀화를 억제하고, 동 간 거리 확보 등 쾌적한 환경을 조성할 수 있죠. 

현재 정부는 인구나 특성, 구역에 따라 건폐율 최대한도를 설정하고 있습니다. 지역 건폐율 최대한도 파악을 위해선 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'이 정한 범위 내에서 지방자치단체 조례를 통해 알 수 있습니다. 

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건폐율 산정 방법은 다음과 같습니다. 

대지면적 200㎡에 건축면적 100㎡ 건물이 한 채라면 건폐율은 50%입니다. 만일 이런 건물이 3채일 경우 건폐율은 150%가 되겠죠. 즉 건폐율 수치가 높을수록 동 간 거리 감소 등으로 대지면적 내 건물들이 빽빽하게 자리해 △환기 △채광 △사생활 등 문제점이 발생할 수 있습니다. 

이와 달리 용적률은 일정 대지면적에 건축물을 지을 시 각 층 건축면적을 합한 총 연면적이 대지면적에 차지하는 비율로, 다시 말해 '건축물 높이'라고 할 수 있습니다. 

물론 대지면적에 건축물이 두 개 이상이라면 이들 연면적 합계로 계산하죠. 단 용적률 산정시 △지하층 면적 △지상 주차용 면적 △주민공동시설 면적 △초고층 건축물과 준초고층 건축물 피난안전구역 면적 등은 계산에서 제외합니다. 

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예를 들어 △대지면적 100㎡ △4층짜리 건물(각 건축면적 50㎡)이라고 가정하겠습니다. 해당 건물 연면적은 50(㎡)×4(층)=200㎡이며, 용적률은 연면적(200㎡)을 대지면적(100㎡)으로 나눈 후 100을 곱한 200%가 되는 것이죠.

용적률 역시 최대한도는 △관할 구역 면적 △인구 규모 △용도지역 특성 등을 고려해 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'에서 기준을 정해놓고 있습니다.

사실 용적률은 최근 윤석열 대통령 당선인이 자주 언급해 화제가 된 바 있습니다. 윤 당선인 대표 부동산 공약이 바로 '재건축 용적률(기존 300%) 최대 500% 상향'이기 때문인데요. 즉 공약처럼 용적률이 크게 상향될 경우 건축물 높이 증가로 인해 자연스레 세대가 늘어나 한층 향상된 사업성을 확보할 수 있습니다.

실제 최근 재건축 추진 단지들은 해당 공약 여파에 호가가 치솟는 등 크게 들썩이는 모습입니다. 다만 일부 전문가들은 용적률 상향 조정이 자칫 고밀도로 인한 닭장 아파트 및 난개발을 초래할 수 있다는 점에서 적지 않은 우려의 목소리를 제기하고 있습니다. 

과연 새로운 정부가 들어설 오는 5월, 용적률 상향 조정이 이뤄질 수 있을지 아니면 또 다른 방안을 제시하며 새로운 정책을 추진할지 관련 업계가 이를 주목하고 있습니다.