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[아하! 부동산 용어사전] '주택담보대출 핵심' LTV와 DSR

 

선우영 기자 | swy@newsprime.co.kr | 2022.04.13 14:15:22
[프라임경제] 누구나 알고 있지만 정확한 의미를 알기엔 쉽지 않은 부동산 용어. '부동산 용어사전'은 이런 알쏭달쏭한 용어들을 보다 쉽게 전달하고자 합니다. 이번 회차에는 주택담보인정비율(LTV)과 총부채원리금상환비율(DSR)에 대해 알아보도록 하겠습니다.

LTV : 은행에 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 주택담보가치 비율


융자액(loan) / 부동산가치(value) × 100(%)


DSR : 개인이 받은 모든 금융권 대출의 연간 원리금(원금+이자)을 연간 소득으로 나눈 비율


(주택대출 원리금 상환액 + 기타 대출 원리금 상환액) / 연소득 × 100(%) 

LTV나 DSR과 같은 금융 용어는 강력한 부동산 대출 규제로 언론에 자주 노출되고 있는데요. 다만 대략적으로 이해하고 있지만, 정작 복잡한 이론과 셈법 탓에 자세한 내용을 알긴 의외로 쉽지 않습니다. 

LTV(Loan to Value Ratio)을 최대한 쉽게 설명하자면 '주택 가격 몇 퍼센트까지 대출을 받을 수 있느냐'입니다. 

예를 들어 아파트 가치 10억원에 LTV 50%를 적용할 경우 최대 5억원까지 주택담보대출(이하 주담대)이 가능합니다. 만일 LTV 100%로 계산한다면 10억원 대출받을 수 있는 것이죠. 즉 LTV가 높을수록 많은 대출을 진행할 수 있습니다.

물론 주택 가치는 △KB부동산시세 △국세청기준시가 △감정가액 등 평가 자료를 토대로 결정되죠. 주의 사항은 주택 가격이나 규제 지역 여부, 주택 보유수에 따라 적용률이 상이한 만큼 매수 주택 정보는 필수입니다.

현 정부 정책에 따르면, 무주택자 기준 9억원 이하 주택 LTV는 △투기지역·투기과열지구 40% △조정대상지역 50% △비규제지역 70%입니다. 9억원 이상일 경우 9억원 초과분에 대해 △투기지역 20% △조정대상지역 30%이며, 비규제지역은 동일합니다.

ⓒ 프라임경제


예를 들어 투기지역 내 주택 가격이 12억원인 경우 △9억원에 대한 LTV 40%를 적용한 3억6000만원 △9억원 초과분(3억원) LTV 20%인 6000만원으로 계산할 수 있죠. 즉 4억2000만원 가능한 것입니다. 

하지만 이런 계산은 투기지역·투기과열지구 기준 주택 가격이 15억원 초과시 주담대가 이뤄질 수 없습니다. 다만 조정대상지역과 비규제지역은 각각 50%, 70%가 적용되죠.

한편 LTV와 함께 최근 자주 거론되고 있는 게 DSR입니다.

DSR(Debt Service Ratio)은 모든 개인 대출 연간 원리금(원금+이자)을 연봉으로 나눈 비율입니다. DSR 적용률이 높고 부채가 적을수록 많은 대출이 가능하죠. 

ⓒ 프라임경제


예를 들어 DSR 50% 기준 다른 부채 없이 연간 소득이 5000만원일 경우 주담대(30년 납·원금균등 기준)는 매년 2500만원에 상응하는 총 7억5000만원 대출이 가능합니다. 만일 기존 부채가 2000만원(주택대출 원리금 1000만원 + 기타 대출 원리금 1000만원)이 있다면 추가적으로 연 500만원, 즉 1억5000만원만이 가능하죠. 

단지 매수 주택 가치만으로 계산되는 LTV와 달리 DSR은 주담대는 물론, 여타 대출이나 카드 할부 등도 계산할 정도로 기준이 매우 엄격합니다. 단 △전세자금 대출 △예·적금 담보대출 △소액 대출(300만원 미만) 등에는 개인별 DSR 적용이 제외되죠.

현 정부는 부동산 안정화 차원에서 강력하게 추진하는 DSR 규제에 따르면, 주담대와 신용대출 등 총 개인 부채가 2억원 이상일 경우 DSR 40%를 적용하고 있습니다. 나아가 7월부턴 부채 1억원 초과시 DSR 40%를 적용한다는 방침입니다. 이에 따라 주담대 진입장벽은 한층 높아질 전망이죠.

다만 최근 윤석열 대통령 당선인이 △생애최초 LTV 80% △기존 LTV 70% 일괄 조정 등 후보 시절 내세운 공약을 재차 언급하면서 규제 완화에 대한 기대감이 점차 확대되고 있죠. 아울러 LTV 완화 실효성을 위해 DSR 규제 변화 가능성도 제기되고 있습니다. 

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