파행 앞둔 둔촌주공, 계약 해지시 재개까지 최소 6개월

시공사업단 사실상 전면 중단…조합 "10일 이상 중단시 계약해지" 강경대응

둔촌주공아파트 재건축 사업이 조합과 시공사간 공사비 갈등으로 '공사 중단' 사태에 직면했다. © 둔촌주공 시공사업단

[프라임경제] '단군 이래 최대 재건축 단지'로 꼽히던 서울 강동구 둔촌주공 재건축 사업이 결국 미궁에 빠질 분위기다. 

현재 전체 공정 절반 정도 진행된 둔촌주공 재건축 사업은 현대건설(000720)을 포함한 △HDC현대산업개발(294870) △대우건설(047040) △롯데건설로 구성된 시공사업단이 총 1만2032가구 규모로 건설하는 사업이다. 완공시 송파 '헬리오시티(9510가구)'를 넘어 단일 단지로는 '국내 최대 규모 아파트'로 거듭날 전망이다. 

하지만 2020년 6월 체결된 재건축 사업비 증액(2조6000억원대→3조2000억원대)과 관련해 갈등을 빚기 시작한 조합 집행부와 시공사업단간 협상은 이미 지난달을 마지막으로 끊긴 상태. 

사실 계약 체결 당시 별다른 잡음이 없었다. 하지만 이후 새롭게 들어선 조합 집행부가 이전 집행부 계약 효력을 부정하면서 첨예한 갈등이 시작했다. 

갑작스런 집행부 입장 변화에 시공사업단은 '계적법 절차를 거친 계약'이라며 난색을 표하고 있다. 나아가 이로 인해 일반분양 절차가 중단되자 자금 조달이 막히고 공사 지연도 불가피하다는 입장이다. 

시공사업단 관계자는 "실착공(2020년 2월) 이후 2년 이상(철거 포함 3년) 공사비를 받지 못하고, 1조6000억원 규모 외상 공사를 진행했다"라며 "사업을 위해 보증한 7000억원 사업비 대출조차 추진 지연으로 대부분 소진, 대출 만기(오는 7월말)를 앞두고 있다"라고 지적했다. 

◆시공사 "공사 중단" VS 조합 "10일 이상 중단시 계약해지"

결국 시공사업단이 꺼내든 카드가 '공사 중단'이다. 물론 시공사업단은 이런 상황을 면하기 위해 지난 2월, 1차 내용증명을 통해 '조합 귀책사유로 인한 공사 중단'을 통지했다. 3월에는 강동구청과 주택도시보증공사(HUG)에 공사 중단 예고 공문도 발송했다. 

하지만 정작 조합 집행부가 별다른 조치를 취하지 않자 시공사업단은 예고대로 15일 0시 기점으로 공사 현장에서 모든 인력과 장비를 철수시킬 계획이다. 아울러 즉시 유치권 행사를 통해 공사장 전체를 전면 출입 통제한다는 방침이다. 

둔촌주공 현장에 설치된 공사중단 현수막. © 제보

반면 조합 집행부는 이런 상황에 강경 대응하려는 움직임이다. 우선 오는 16일 총회를 통해 공사비 증액 관련 의결 취소 안건을 처리하며, 만일 10일 이상 공사 중단시 계약해지 안건 총회 상정도 불사한다는 입장이다. 

실제 조합 집행부는 지난 13일 대의원회를 통해 '시공사업단 조건부 계약해지 안건의 총회상정안'을 논의한 결과, 찬성 111표·반대 5표(전체 대의원 120명·참석 116명)로 원안을 가결했다. 이로 인해 10일 이상 공사가 중단될 경우 별도 대의원회 없이 이사회 의결로 계약해지 안건에 대한 조합원 표결을 거칠 예정이다. 

◆시공사 교체시 "공사 재개까지 최소 6개월" 막대한 피해 불가피

사실 조합은 재건축 사업 시공사와의 관계에 있어 절대적 우위를 점하고 있다. 조합과 시공사간 갈등은 사업 추진에 제동을 걸리는 요인을 뿐만 아니라 최악의 경우 계약 해지도 배제할 수 없기 때문이다. 

다만 둔촌주공 사태의 경우 다른 재건축 사업과 다소 양상이 다르다는 게 업계 시선이다. 

우선 둔촌주공 재건축은 시공사업단으로 일명 '10대 건설사' 다수가 참여할 정도로 규모 자체가 남다르다. 더불어 공사 중단에 따른 '막대한 경제적 피해'도 우려되고 있는 부분이다. 

건설업계 관계자는 "공정률이 50%를 넘어선 현재 시공사 교체는 현실적으로 힘들며, 규모 측면에서도 현 시공사업단을 제외한 건설사들만으로 대체하긴 더욱 쉽지 않다"라며 "물론 시공만 두고 봤을 땐 가능할 수도 있지만, 이외 금융비용 및 사업비 등 조합과 조율이 필요한 사안까지 감안하면 불가능에 가깝다"라고 설명했다. 

가장 우려되는 부분은 시공사 변경에 따른 공사 중단도 피할 수 없다는 점이다. 

업계 관계자는 "현 시공사와의 계약 해지시 새로운 시공사 선정 및 계약 체결, 준비 등을 거쳐야 하는 만큼 공사 재개까지 최소 6개월 가량 소요될 것"이라며 "이런 과정에 따른 막대한 피해는 결국 조합원들에게 전가될 수도 있다"라고 우려했다. 

한편 최근 강동구는 한국부동산원 요청에 따라 둔촌주공 ㎡당 택지비 감정평가금액을 재산정한 결과 종전 책정액수인 2020만원에서 160만원 가량 낮은 1860만원으로 통보했다. 이에 따라 분양가가 이전 예상에서 더 떨어질 수 있다는 전망이 나온다.

조합 관계자는 이와 관련해 "최근 택지비가 확정됐지만, 분양가상한제 심사를 받기 위한 가산비 근거 자료는 시공사업단 협조가 필요하다"고 언급했다. 

시공사업단 관계자는 이에 대해 "조합이 공사비 변경 계약을 인정하고, 분양가 산정 절차에 나서야 한다"라며 "공사 중단 여부를 떠나 분양가 산정 자료는 지속 협조할 예정"이라고 말했다.

현재 끝을 알 수 없는 미궁에 빠진 둔촌주공 조합과 시공사업단이 '공사 중단 사태'를 코앞에 앞두고 적절한 합의를 통해 동행을 이어갈 수 있을지, 아니면 결국 '계약 해지'라는 파행을 면치 못할지 관련 업계 이목이 집중되고 있다.