[아하! 용어사전] 주거지역과 용도 변경

[프라임경제] 누구나 알고 있지만 정확한 의미를 알기엔 쉽지 않은 부동산 용어. '아하! 용어사전'은 이런 알쏭달쏭한 용어들을 보다 쉽게 전달하고자 합니다. 이번 회차에는 용도지역 중 하나인 '일반주거지역'에 대해 알아보도록 하겠습니다.

용도지역 : 토지의 이용 및 건축물의 △용도 △건폐율 △용적률 △높이 등을 규제함으로써 토지를 경제적·효율적으로 이용하고 공공복리 증진을 도모하기 위해 서로 중복되지 아니하게 도시관리계획으로 결정하는 지역을 말한다.

일반주거지역 : 용도지역 중 주거지역(전용주거지역·일반주거지역·준주거지역)에 속한다. 시민이 일상생활을 하는 주택이 주로 밀집해 있는 곳으로, 편리한 주거환경 조성을 위해 지정되는 지역. 특히 일반주거지역은 서울 및 수도권에서 가장 높은 비율을 차지하고 있다.

부동산에 관심 있는 독자라면 용도지역 및 일반주거지역 등 용어를 들어봤을 텐데요. 최근에는 재건축이나 재개발, 리모델링 등 관련 기사에 등장하고 있는 추세죠. 

우선 용도지역은 국토를 나누는 가장 상위 개념으로, 토지를 어떻게 사용할지 규정한 것입니다. 이를 통해 토지 용도를 구분하는 동시에 용도에 따른 건물 규모나 층수 등을 규제하고 있습니다. 

구체적으로는 △도시지역 △관리지역 △농림지역 △자연환경보전지역으로 구분하며, 이중 도시지역은 △주거 △상업 △공업 △녹지 지역으로 세분화됩니다.

물론, 일반주거지역 설명에 앞서 같은 주거지역에 속한 전용 및 준주거지역에 대한 설명도 빼놓을 수 없습니다.

전용주거지역은 단독·공동주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위해 지정되며, 1·2종 전용주거지역으로 나뉩니다. 1종 전용주거지역은 △건폐율은 50% 이하 △용적률 50~100% 이하로 규정되며, 2종 전용주거지역의 경우 △건폐율 50% 이하 △용적률 100~150% 이하 지역을 의미합니다.

준주거지역은 주거 기능을 갖되 상업적 기능의 보완이 필요한 주거지역을 말합니다. 즉, 전용 및 일반주거지역 대비 상업적 성격이 가장 강하다고 할 수 있죠. 건폐율 70% 이하, 용적률 200~500% 이하가 적용되죠.

그렇다면 본격적으로 서울 및 수도권에서 가장 높은 비율을 차지하고 있는 '일반주거지역'에 대해 알아보도록 하겠습니다.

일반주거지역은 여러 주택이 밀집한 지역을 의미하죠. 단순 일반주거지역으로 통칭했던 과거와 달리, 난개발 및 주차난 등 미흡한 주거환경 해소 차원에서 주택 종류나 건폐율, 용적률에 따라 △1종 저층 주택 △2종 중층 주택 △3종 중고층 주택으로 세분화하고 있습니다. 

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1종 일반주거지역은 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'에 의거 △건폐율 60% 이하 △용적률 100~200% 이하 지역입니다. 연립주택(제한 층수 5층 이하)이나 단독 주택, 다가구·다세대 주택(4층 이하) 등 흔히 '빌라촌'이라고 불리는 주택가가 여기에 해당하죠. 

2종 일반주거지역은 △건폐율 60% 이하 △용적률 150~250% 이하 △제한 층수 18층으로 지정됐죠. 빌라와 아파트가 혼재된 모습을 떠올리면 이해하기 쉽습니다.

3종 일반주거지역의 경우 △건폐율 50% 이하 △용적률 200~300% 이하 지역으로, 보통 높은 건물들이 밀집되곤 합니다. 무엇보다 1·2종과 다르게 층수 제한이 없어 수익성과 이용 가치 측면에서 높게 평가되곤 합니다. 

물론, 용적률 한도가 절대 조건이 아닙니다. 일정 규모를 넘어서는 초고층 건물을 지을 땐 관할 지자체 허가를 받아야 하며, 예외적으로 지자체나 관계부처 승인을 거칠 경우 한도 이상으로 높이 건설할 수도 있습니다.