'빛 좋은 개살구' 디딤돌대출·보금자리론 "민생 안정 취지는 어디에"

기준금리 따라 금리 고공행진…4년 전 중산층 상한 '소득 요건' 완화 시급

정부가 주거분야 민생안정 방안 발표 등 '부동산 안정화'를 꾀하고 있지만, 지속되는 고금리로 인해 주택 거래 심리는 악화되고 있다. © 연합뉴스

[프라임경제] 정부가 지난 20일, 제3차 비상경제민생회의를 통해 주거분야 민생안정 방안을 발표하는 등 '부동산 안정화'를 꾀하고 있지만 정작 시장 반응은 냉랭하다. 

지속되는 고금리 기조 탓에 주택 거래 심리는 악화되고 있을 뿐만 아니라 그나마 금융권 주택담보대출보다 접근이 용이한 정책금융상품마저 시대 흐름과 맞지 않다는 비난이다. 

최근 무주택 서민들의 주택 매매 심리가 얼어붙은 상태다. 한동안 이어진 강력한 금융당국 대출 규제가 느슨해지긴 했지만, 고금리 시대와 함께 분양가 상승에 의해 청약 도전마저도 점차 어려워지고 있기 때문이다. 

주택산업연구원이 발표한 아파트 입주전망지수에 따르면, 지난달 전국 입주율은 전월대비 0.1%p 하락한 82.3%다. 미입주 원인은 △기존 주택매각 지연 41.2% △세입자 미확보 33.3% △잔금대출 미확보 25.5% 등으로 나타났다. 

이 중 잔금대출과 관련한 대안으로 꼽히는 보금자리론 및 적격대출 등 정책금융상품들이 서민들의 주거 안정을 위해 다양한 상품을 제시하고 있지만, 여전히 서민들의 니즈를 충족하지 못하고 있다. 

한국주택금융공사(HF, 이하 주금공)가 오는 8월1일 선보일 '50년 만기' 보금자리론과 적격대출에 대한 반응도 긍정적이진 않다. 

보금자리론은 ​현실적으로 수도권 내 주택 마련 또는 전세금 반환 및 기존 대출 상환 용도로 이용된다. 일명 '제로(0)금리' 시대가 지속되던 1~2년 전만 해도 사실상 대출 우선순위로 꼽혔지만, 고금리 시대로 접어든 지금 수요자들의 외면을 피하지 못하고 있다. 

우선 대출 금리가 △30년 만기 4.80% △40년 만기 4.85%로, 금융권 주택담보대출(이하 주담대)과 비교해 경쟁력이 부족하다는 지적이다. 또 '만기 시까지 고정금리' 역시 현 고금리 시대에선 부담으로 작용할 뿐만 아니라 대출 한도도 최대 LTV 70% 기준 3억6000만원(자녀 3명 4억원)에 그친다. 

대출 가능한 주택 대상도 서울은 물론, 대다수 수도권 지역에서는 사실상 불가하다. 실제 대출승인일 기준 담보주택 평가액이 6억원을 초과하는 경우 취급 불가하며 △시세 △감정평가액 △매매가액 어느 하나라도 6억원 초과시 제외된다. 즉 분양가가 6억원 미만이더라도 대출 승인일 기준 평가액이 6억원 초과시 보금자리론을 받을 수 없다. 

이런 보금자리론 단점을 충족시킬 수 있는 정책상품이 바로 적격대출로, 상대적으로 제한이 느슨하다는 게 가장 큰 장점이다. 9억원 이하 주택까지 취급할 뿐만 아니라 대출 한도도 최대 5억원까지 가능하다. 별도 소득 제한도 없다. 

다만 적격대출 금리(기본형 기준)가 금융권 주담대와 비교한 5% 중반대라는 점에서 충분한 경쟁력을 확보하지 못했다. 

하물며 8월 등장한 '50년 만기' 상품의 경우 만 34세 이하 또는 결혼 7년 이내 신혼가구만 이용할 뿐만 아니라 금리에 대한 부담감도 유지된다는 점에서 시장 내 외면을 받고 있는 처지다. 

그나마 정책금융상품 가운데 여전히 충분한 가치를 유지하고 있는 게 디딤돌대출로, 대출 금리가 연 2.15%~3.00%(우대금리 추가적용 가능)로 서민들 관심을 끌기에 충분한 수준이다. 

저렴한 금리 탓에 대출 가능한 주택이나 한도가 현저하게 낮다는 게 가장 큰 맹점이다. 실제 수도권 기준 주택 가격 5억원 이하 또는 전용면적 85㎡ 이하 주택만 대출 가능하다. 대출 한도도 LTV(70%)와 DTI(60%)를 적용한 최고 2억5000만원(신혼가구 2억7000원 · 2자녀 이상 3억1000만원)에 그친다. 

무엇보다 디딤돌 대출을 포함한 정책금융상품이 최근 대출 한도 인상 이나 50년 만기 등 개선을 꾀하곤 있지만, 정작 소득 요건만을 유지하고 있어 '빛 좋은 개살구'에 그치고 있다는 지적이다. 

디딤돌 소득 요건을 살펴보면, 부부합산 연소득이 6000만원에 불과하다. 그나마 생애최초·혼인신고 7년 이내 신혼·2자녀 이상인 경우에만 7000만원까지 확대되는 수준이다. 

또 다른 정책금융상품인 보금자리론도 크게 다르지 않다. 대표 보금자리론 상품 '아낌e 보금자리론' 소득 기준은 연 소득 8500만원 이하(신혼부부 기준 합산 · 미혼 7000만원)이다. 자녀가 있는 경우 △1명 8000만원 △2명 9000만원 △3명 이상 1억원에 그친다. 

물론 주금공과 HUG(이하 허그)는 제한된 자원으로 서민 실수요자 지원을 위해 중산층 소득 상한 고려해 설정했다는 입장이다. 다만 현 소득 요건이 적용한 시점이 지금으로부터 4~5년 전인 2018년 전후라는 점에서 제도 개선에 대한 필요성이 대두되고 있다. 

업계 관계자는 "정책금융상품 가운데 서민들이 기댈 수 있는 건 그나마 금리가 저렴한 디딤돌대출 뿐"이라며 "하지만 소득 요건에 있어 맞벌이는 불가능하고, 외벌이만 가능하다는 점에서 시급한 제도 개선이 필요하다"라고 지적했다. 

현재 무주택 서민들은 지속되는 고금리로 인한 부담감을 조금이라도 덜기 위해 정책금융상품을 바라보고 있는 상황. 과연 이들 정책금융상품들이 탁상공론식 개선에서 벗어나 보다 현실적인 대안을 제시할 수 있을지 서민들의 이목이 집중되고 있다.