[아하! 용어사전] '재건축 규제 완화' 정비사업 물꼬 틀까?

[프라임경제] 누구나 알고 있지만 정확한 의미를 알기엔 쉽지 않은 부동산 용어. '부동산 용어사전'은 이런 알쏭달쏭한 용어들을 보다 쉽게 전달하고자 합니다. 이번 회차에는 재건축 사업 규제에 대해 알아보도록 하겠습니다.

재건축 초과이익 환수제(이하 재초환) - 재건축 종료시점(준공인가) 집값에서 △개시시점(추진위원회 설립 승인) 집값 △정상주택가격 상승분 △개발비용을 뺀 금액이 1인당 3000만원을 넘을 경우 초과금액 구간별로 누진 과세하는 제도.

재건축 안전진단 - 주택의 노후·불량 정도에 따라 구조의 안전성 여부와 보수비용 및 주변여건 등을 조사해 재건축 가능 여부를 판단하는 작업. 

최근 도시정비사업 중 재건축 사업이 큰 관심을 받는 모습인데요. 특히 윤석열 정부는 공급 확대를 통한 부동산 안정을 꾀하기 위해 그간 억눌렸던 재건축 규제 완화를 예고하고 있습니다. 

대표적인 재건축 사업 규제로는 △재초환 △재건축 안전진단이 있죠. 이 규제를 완화하면서 주택 공급에 이바지한다는 입장인 거죠.

재건축에 관심을 갖고 있는 수요자라면 해당 용어에 대한 이해는 필수입니다. 하지만 정작 용어들의 자세한 내용을 알긴 의외로 쉽지 않습니다.

우선 재초환을 쉽게 설명하자면, 재건축 사업으로 인해 발생하는 초과이익 일부를 국가가 세금으로 징수하는 것입니다. 재건축 사업으로 인한 조합원(1인당) 이익이 평균 3000만원(정상주택 가격상승분, 개발비용 제외)을 초과할시 이익 금액의 최대 50%를 부담금으로 환수하는 것이죠.

재건축 초과이익 계산법은 '재건축 종료시점 주택가격 총액 - (재건축 개시시점 주택가격 총액 + 정상주택 가격상승분 + 개발비용)'입니다. 그리고 초과이익에서 조합원 수를 나누면 1인당 초과이익이 산출되죠.

다만 1인당 초과이익을 모두 지불하는 것은 아닙니다. 초과이익 금액에 따라 구간을 나눠 누진 적용하죠.

 

예를 들어 1인당 초과이익이 3000만원 초과~5000만원 이하일 경우 초과이익의 10%를 징수합니다. 또 △5000만원 초과~7000만원 이하 = 20% + 200만원 △7000만원 초과~9000만원 이하 = 30% + 600만원 △9000만원 초과~1억1000만원 이하 = 40% + 1200만원 △1억1000만원 초과 = 50% + 2000만원을 과세하죠. 

즉, 1인당 초과이익이 2억원일 경우 1억1000만원 초과이익(9000억원)의 50%인 4500만원에 2000만원을 더한 6500만원이 재초환 부담금이 되는 것입니다.

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재초환은 개발이익을 환수, 이를 적정하게 배분함으로써 토지에 대한 투기 방지와 토지의 효율적 이용을 목적으로 두고 있습니다. 하지만 이 제도는 의외로 주택 공급 부족 현상과 집값 상승을 초래할 수 있다는 점에서 부정적인 시선이 만만치 않죠.

최대 50%에 달하는 세금 징수로 인한 자금 부담에 재건축을 반대하는 분위기가 형성되고, 이로 인해 주택 공급에 차질을 빚게 됩니다. 결국 공급 부족 현상은 주택 가격 상승으로 이어질 수 있는 것입니다.

실제 서울 '재건축 대어' 이촌동 한강맨션은 용산구로부터 무려 7억7000만원에 달하는 재초환 부담금 예정액을 통보받았습니다. 결국 자금 부담이 커진 조합원들 사이에서는 상대적으로 주택 공급 효과가 떨어지는 리모델링 선회 목소리도 제기되고 있죠.

사실 이런 재건축 사업은 아파트 수명이 오래됐다는 이유만으로 무작정 추진할 수 있는 것이 아닌데요. 노후된 건축물 및 불량 건물로 공식 인정받아야 하기 때문이죠. 이를 책정하는 지표가 바로 두 번째 규제인 재건축 안전진단입니다.

안전진단은 재건축 사업의 첫 번째 관문입니다. 결국 이를 통과해야만 정비구역 지정과 조합설립 등 다음 단계로 넘어갈 수 있는 만큼 매우 중요한 절차로 꼽히고 있죠.

안전진단은 크게 △예비안전진단 △1차 정밀안전진단 △2차 정밀안전진단(적정성 검토)으로 나뉘는데요. 결과는 A~E등급으로 책정됩니다.

만일 정밀안전진단을 통해 E등급을 받으면 즉시 재건축 추진이 가능하며, A~C등급을 받는다면 재건축이 불가합니다. D등급일 경우 공공기관을 통한 적정성을 검토해 재건축 추진 여부를 결정합니다. 만일 예비안전진단을 통과했음에도, 정밀안전진단에서 탈락한다면 다시 예비안전진단을 신청해야 하죠.

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앞서 문재인 정부는 재건축 사업이 집값을 자극할 수 있다는 우려 탓에 안전진단 규제 강화(2018년)에 나섰는데요. 건물 노후화로 인한 붕괴 우려 등을 살피는 구조안정성 비중을 50%(기존 30%)로 높인 것입니다. 즉, 재건축 사업 문턱을 높여 집값 안정화를 꾀하겠단 것이었죠.

하지만 이 역시도 부동산 시장에 부작용을 일으켰다는 의견이 만만치 않습니다. 강화된 규제 탓에 많은 단지가 재건축 사업에 첫 발도 떼지 못하면서 공급 절벽을 초래하게 됩니다.

재건축 '대어' 목동 신시가지(2만6629가구)가 대표적인 사례인데요. 총 14개 단지로 이뤄진 이곳은 현재 6단지 외에는 안전진단 문턱을 넘지 못하고 있어 사업이 수년째 계류되고 있습니다. 이외에도 송파구 올림픽선수촌과 목동9단지, 상계주공 등의 아파트들 역시 안전진단을 통과하지 못하고 있죠.  

이런 상황 속, 윤석열 정부가 오는 9일 핵심 주택 정책인 '250만호+α' 공급대책 발표를 예고해 주목되고 있습니다.

앞서 정부는 민간 위주의 원활한 공급을 통한 부동산 안정을 시사한 바 있습니다. 이에 따라 관련 업계에서는 이번 발표에 정비사업 걸림돌로 작용하고 있는 재초환과 안전진단 규제 완화에 대한 내용이 담길 것으로 기대하고 있습니다.

다만 정부 시행령만 개정하면 되는 안전진단과 달리 재초환은 '재건축 초과이익 환수법' 개정이 필요한 만큼 국회 논의는 필수입니다. 결국 규제 완화가 현실화되기 위해선 정부 발표 이후 상황을 지켜봐야 한다는 것이 업계 시선입니다.

과연 윤 정부의 '250만호+α' 공급대책 발표가 향후 긍정적인 영향을 불러일으켜 부동산 시장 안정화에 기여할 수 있을지 주목되고 있습니다.