재건축 부담금, 평균 절반으로 줄어든다

국토부, 합리화 방안 발표...1세대 1주택 장기 보유자 '감면' 실수요자 부담도 줄어

국토교통부가 국민 주거안정 실현방안 후속조치 일환으로 '재건축부담금 합리화 방안'을 발표했다. © 프라임경제

[프라임경제] 향후 아파트 등 재건축으로 발생하는 초과이익에 부과하는 '재건축 부담금'이 평균 절반 이상으로 줄어들 전망이다. 부담금 면제 기준도 재건축 초과이익이 1억원 이하(기존 3000만원)로 상향되고, 부담금을 매기는 초과이익 기준 구간도 7000만원 단위(기존 2000만원)로 조정된다. 

국토교통부가 29일 국민 주거안정 실현방안 후속조치 일환으로 이런 내용을 담긴 '재건축부담금 합리화 방안'을 발표했다. 

2006년 도입된 재건축부담금 제도는 이후 2차례 유예(2012~2017) 등을 거치면서 정상적으로 시행되지 못한 채 종전 기준을 그대로 유지하고 있다. 그동안 집값 상승 등 시장 상황 변화에도 불구, 과거 기준을 그대로 적용하면서 불합리한 부담금 산정 등 문제가 초래된 바 있다. 

이에 따라 많은 지자체 및 전문가들로부터 제도 개선 필요성이 제기되기도 했다. 특히 과도한 재건축부담금은 재건축 지연 및 보류 등 요인으로 작용했으며, 결과적으로 선호도 높은 도심에 양질 주택 공급이 위축되는 문제를 유발했다. 

아울러 양도세 등과 달리 1주택자 및 고령자 보완장치 없이 모든 소유자에게 주택보유 목적이나 부담능력 등과 무관하게 획일적으로 부과되면서 실수요자에게 과도한 부담금으로 작용될 수 있는 상황이다.

국토부는 이런 문제를 개선하기 위해 지난달 16일 발표한 국민 주거안정 실현방안을 통해 재건축부담금 개선 기본방향을 밝힌 바 있다.

개선방안 큰 원칙은 재건축에 따른 과도한 초과이익은 환수하되, 도심 내 주택공급이 원활하도록 시장여건 변화와 부담능력 등을 고려해 부담금 수준을 합리적으로 조정하는데 중점을 뒀다. 

이번 재건축부담금 합리화 방안 주요 내용은 크게 △부과기준 현실화 △부과 개시시점 조정 △공공기여 감면 인센티브 △실수요자 배려로 구분된다. 

우선 주택가격 상승 등 여건 변화를 종합 고려해 면제금액을 현행 3000만원에서 1억원으로 상향한다.

현재 초과이익이 3000만원 이하인 경우 부담금을 면제하지만, 향후 초과이익 1억원 이하인 경우까지 면제될 수 있도록 개선한다. 이에 따라 부과율 결정 기준이 되는 부과구간도 기존 2000만원 단위에서 7000만원 단위로 확대한다.

아울러 부과 체계 정합성 제고 차원에서 부과 개시시점도 조정한다. 

현재 부담금을 정하는 기준이 되는 초과이익은 정비사업을 위한 임시조직인 추진위원회 구성 승인일부터 산정하고 있다.

하지만 정비사업 권리 및 의무를 부여받는 실질 사업주체는 조합인 동시에 부담금 납부 주체도 추진위원회가 아닌 조합이다. 이런 점을 감안해 초과이익 산정 개시시점을 조합설립 인가일로 조정해 부과체계 합리성을 제고할 계획이다.

재건축을 통한 공공주택 공급 확대를 유도하기 위해 공공기여 감면 인센티브도 추진한다.

현재 재건축 사업시 공공임대·분양 등을 공공기관에 저렴하게 공급할 경우 용적률 상향 혜택을 받을 수 있다. 다만 매각대금의 초과이익 산입에 따라 부담금이 늘어나는 만큼 공공임대주택 등 공공기여에 대한 사업 유인이 감소되는 문제가 있었다.

이에 공공임대 및 공공분양 주택 매각 대금은 부담금 산정시 초과이익에서 제외하는 인센티브를 부여해 재건축을 통한 공공주택 공급이 보다 확대되도록 유도한다는 방침이다. 

나아가 실수요자 배려를 위해 1주택 장기보유자 감면 등을 위한 제도도 신설한다. 

현재 주택보유 기간이나 구입 목적 등에 관계없이 일률적으로 부담금을 부과하고 있는 상황이다. 문제는 1주택 실수요자에 대한 과도한 부담금은 경제적 부담을 가중시키면서 정책 취지와 달리 실수요자 주거안정을 저해할 수 있다.

이에 1세대 1주택자로서 해당 주택을 준공시점부터 역산해 6년 이상 보유한 경우 부담금을 10% 감면하고, 10년 이상은 최대 50%까지 감면할 계획이다. 다만 준공시점에 1세대 1주택자여야 하고, 보유기간은 1세대 1주택자로 해당 주택을 보유한 기간만 포함한다.

뿐만 아니라 경제적 여력 및 종부세 규정 등을 고려해 1세대 1주택 고령자(만 60세 이상)는 담보 제공 조건 전제로 상속·증여·양도 등 해당 주택 처분 시점까지 납부 유예 가능하도록 개선할 예정이다.

국토부에 따르면, 지난 7월 기준 예정 부담금이 통보된 84곳 단지에 대해 부과기준 및 개시시점 개선방안을 적용할 경우 38곳에 대한 부담금이 면제될 것으로 분석하고 있다. 특히 지방의 경우 32개 단지 중 21곳이 면제되는 등 지방 중심으로 부담금이 대폭 감소할 전망이다. 

아울러 1000만원 이하 부과 예정 단지는 30곳에서 62곳으로 증가하는 반면, 1억원 이상 부과예정 단지는 19곳에서 5곳으로 감소되는 등 부담금 부담 완화 효과가 클 것으로 보인다. 또 1세대 1주택 장기 보유자 감면에 따른 실수요자 부담도 크게 감소할 예정이다. 

권혁진 국토교통부 주택토지실장은 "이번 개선방안은 그간 관련 전문가 및 지자체 등과 여러 논의를 거쳐 마련한 것"이라며 "과도한 재건축부담금 규제가 합리화될 수 있을 것"이라고 기대했다. 

그는 이어 "이번 방안이 법률 개정사항인 만큼 입법과정에서 국회와 긴밀히 협력할 계획"이라고 첨언했다.