공공분양 공급 계획 핵심 "5년간 청년에게 34만가구"

전체 물량 68%에 획기적 자금 지원까지 '내 집 마련 기회'

국토교통부 '청년·서민 주거안정을 위한 공공주택 50만호 공급계획'에 따르면, 향후 5년간 무주택 청년·서민에게 시세 70~80% 가격으로 공급하는 공공분양주택을 50만가구를 공급한다. © 프라임경제

[프라임경제] 향후 5년간 무주택 청년·서민에게 시세 70~80% 가격으로 공급하는 공공분양주택을 50만가구를 공급한다. 특히 청약제도 개편 등을 통해 전체 공급 물량 68%를 청년들에게 제공한다. 여기에 획기적 자금 지원 등을 통해 청년·서민들의 '내 집 마련 기회'가 대폭 확대될 전망이다. 

국토교통부(이하 국투부)는 26일 열린 제7차 청년정책조정위원회를 통해 이런 내용이 담긴 관계부처 합동 '청년·서민 주거안정을 위한 공공주택 50만호 공급계획'을 발표했다. 

이번 계획은 윤석열 대통령의 대선 공약 '청년 원가주택'과 '역세권 첫집'을 구체화한 것이다. 계획에 따른 공급 물량 50만가구는 이전 정부 공공분양(14만7000가구) 3배가 넘는 수준이다. 지역별로는 △수도권 36만가구(서울 6만가구 포함) △비수도권 14만가구다. 

공급유형은 △나눔형(25만가구) △선택형(10만가구) △일반형(15만가구)로 구분되며, 청약자는 소득이나 자산 여건, 생애 주기 등에 맞춰 선택할 수 있다.

우선 시세 70% 이하 분양가로 공급되는 '나눔형'은 최대 5억원(LTV 최대 80%) 소득수준별에 따라 1.9~3.0%의 장기 저리 모기지(만기 40년)가 지원된다. 총부채원리금상환비율(DSR)이 적용되지 않지만, 의무거주기간(5년) 이후 공공에 환매시 당시 감정평가액에 따른 시세 차익 30%를 반납해야 한다. 

선택형은 민간 '내집마련 리츠'를 공공에 적용한 것으로, 목돈이 부족하고 구입 의사가 불확실한 청년층 등이 저렴한 임대료로 우선 거주하고, 분양 여부는 6년 후에 선택하는 모델이다.

입주시점 추정 분양가 절반을 보증금으로 납부하며 나머지에 대한 월세는 시세 70~80% 수준으로 부담한다. 이때 분양가는 분양가상한제(이하 분상제) 적용가보다 낮은 가격으로 책정된다. 임대 보증금은 별도로 1.7%~2.6% 상당 저리 전세대출이 지원된다.

분양전환 가격은 입주시 추정 분양가와 분양 시점 감정가 중간값으로 산정한다는 게 국토부 설명이다. 

임대기간(6년) 이후 분양을 포기할 경우 4년 추가 임대 방식으로 거주할 수 있다. 거주 기간은 청약통장 납입기간으로 인정해 추후 다른 주택 청약기회가 상실되지 않는다. 아울러 분양전환시 나눔형과 동일한 전용 모기지를 활용할 수도 있다. 

'일반형'의 경우 기존 공공분양과 유사하지만, 추첨제(20%) 적용으로 청년층 당첨 기회가 확대된다는 점이 다르다. 분양가는 분상제 적용으로 시세 80% 수준으로 책정되며, 전용 모기지가 아닌 기존 디딤돌 대출을 이용해야 한다(신혼부부 4억원 · 생애최초자 2억원까지 한도 및 금리 우대). 

© 국토교통부

국토부에 따르면, 새로운 공공분양 유형은 올 연말 3125가구를 시작으로 △내년 상반기 3646가구 △하반기 3784가구 등 내년까지 총 1만555가구에 대한 사전청약부터 적용된다. 

무엇보다 이번 계획에 있어 핵심은 청년이다. 전체 공급 물량 50만가구 가운데 68%에 해당하는 34만가구가 20~30대 가구에 공급된다. 

기존 공공분양 제도에 의거, 특별공급 85% 비중은 △신혼부부 30% △생애최초 25% △다자녀 10% △기관추천 15% △노부모 5%로 이뤄졌다. 하지만 국토부는 나눔형과 선택형에 있어 '미혼 청년 특별공급' 신설 등 제도 개편을 통해 청년 당첨 가능성을 대폭 향상시켰다. 

실제 나눔형 공공주택은 △미혼 청년 15% △신혼부부 40% △생애최초 25% △일반 공급 20%다. 선택형의 경우 △청년 15% △신혼부부 25% △생애최초 20% △다자녀 10% △기관 추천 15% △노부모 5% △일반 공급 10%다. 

미혼 청년 특별공급 지원대상은 19~39세 미혼인 무주택자다. 소득은 도시근로자 월평균소득 140% 이하 순자산  2억6000만원 이하 청년이면 누구나 지원 가능하다. 

뿐만 아니라 민간분양 청약제도 역시 추첨제 비중이 대폭 늘어나도록 개편된다. 

그간 가점제 100%로 공급된 투기과열지구 중소형 평수(85㎡ 이하)는 개편안에 따라 추첨제 당첨 비중을 △60㎡ 이하 60% △60㎡초과 ~85㎡ 이하 30%로 배정했다. 대신 85㎡ 초과 평수는 추첨제 비중이 기존 50%에서 20%로 줄어든다. 1∼2인 청년 가구 수요가 높은 중소형 평형일수록 추첨제 비중이 높은 구조인 셈. 

원희룡 국교부 장관은 "앞으로도 정부는 열린 자세로 청년 등 수요자 목소리를 직접 듣고, 국민께서 원하는 정책을 추진할 수 있도록 소통할 예정"이라며 "사는 곳이 곧 신분이 되는 현대판 주거 신분사회를 타파하고, 집 걱정 때문에 포기했던 꿈과 희망을 돌려드릴 수 있도록 모든 노력을 다하겠다"라고 말했다.

관련업계는 이번 공공계획에 대해 공급 부족에 대한 우려를 낮췄다는 점에서 긍정적인 평가가 나오고 있다. 다만 형평성 논란에서 자유롭지 못하다는 지적도 빼놓지 않았다. 

부동산R114 관계자는 "시세 70~80% 수준 저렴한 분양가와 함께 초장기·저리 정책 모기지를 결합해 서민 주거비 부담을 완화하는 등 주거사다리 역할이 기대된다"라며 설명했다.

그는 이어 "이번 계획에 의하면 중장년층 수요가 많은 대형 평형(85제곱 초과)에 가점제를 확대했지만, 청년층 비중이 높은 점 등을 감안하면 '청년 주거 집중'이라는 역차별 논란이 불거질 수 있다"라고 우려했다. 

아울러 주택담보대출 금리가 크게 오르는 상황에서 초장기·저리 정책모기지 혜택이 무주택자에게 집중될 경우 실거주 목적 갈아타기 등 1주택자에 대한 정책적 안배가 필요하다는 목소리도 커질 수도 있다는 우려의 목소리도 나오고 있다.