올림픽파크 포레온 '흥행 실패'…"관건은 실계약률"

1순위 평균 경쟁률 4.7대 1 "완판은 확실"

올림픽파크 포레온 견본주택. ⓒ 포애드원

[프라임경제] 우여곡절 끝에 마침내 올림픽파크 포레온이 모습을 드러냈다. 하지만 시장 반응은 긍정적이지 않는 모습이다. 일명 '10만 청약설'까지 거론된 바 있던 실제 청약 결과 사실상 '흥행 실패' 성적에 그친 것이다. 

'둔촌주공 재건축' 올림픽파크 포레온은 매머드급 단지이자 서울 요지에 조성되는 만큼 지난달 28일부터 모집된 견본주택 사전 신청 예약자만 1만3000여명에 이를 정도로 큰 관심을 끌면서 업계 이목을 사로잡았다. 여기에 높은 사업성 등으로 향후 분양시장 바로미터로 여겨지기도 했다. 

하지만 시장 반응은 냉담했다. 한국부동산원 청약홈에 따르면, 6일 1순위 당해지역(서울 거주 2년 이상)은 평균 경쟁률 3.7대 1(모집 3695가구·신청 1만3647명)로 마감했다. 7일 1순위 기타지역(서울 2년 미만 및 수도권 거주자) 역시 전일보다 3731명 늘어나는 수준에 그쳤다. 

이에 따른 1순위 전체 청약자는 1만7378명·평균 경쟁률 4.7대 1로 집계됐다. 전용 29㎡A를 포함해 △59㎡A·D·E △84㎡A·B·F·G타입은 1순위에서 청약 접수가 종료됐다. 반면 '주방뷰' 84㎡E를 포함해 △39㎡A △49㎡A △59㎡B △59㎡C △84㎡C △84㎡D △84㎡H의 경우 예비입주자 인원(500%)을 채우지 못해 2순위 청약을 피하지 못했다. 

◆흥행 참패 요인 "분양 일정 연기"

이런 올림픽파크 포레온 '청약 흥행' 실패 요인으로는 고분양가와 고금리, 그리고 집값 하락세라는 게 업계 시선이다. 

업계 관계자는 "순위 내 마감으로 완판은 가능하겠지만 시장 기대치에 미치지 못한 흥행 결과다"라며 "분양가상한제 적용 단지에도 불구, 수요자 눈높이보다 분양가가 높았으며 2년 실거주 요건으로 자비로 잔금을 내야 하는 특수성도 작용했다"라고 분석했다.

무엇보다 2020년 전후 주택도시보증공사(HUG)과 분양가를 놓고 다투다가 분양 일정이 연기된 게 '가장 큰 실수'라는 입장이다. 

실제 올림픽파크 포레온 당초 청약 예정은 2020년 4월. 당시 시장은 정부 부동산 규제에도 불구, 저금리 기조와 더불어 분양물량 공급 부족 여파로 경쟁률이 세 자릿수를 기록할 정도로 청약 열풍이 엄청난 시기였다. 

하지만 정작 올림픽파크 포레온의 경우 분양가를 두고 3.3㎡당 3550만원을 원하던 조합과 2970만원을 고수하던 HUG간 합의에 이르지 못하면서 분양 일정을 연기한 바 있다. 

업계 관계자는 "이때를 기점으로 낮은 분양가를 반대한 조합원들이 HUG 분양가를 수용한 당시 조합 집행부를 끌어내리면서 올림픽파크 포레온이 각종 난관에 직면하기 시작했다"라고 설명했다. 

올림픽파크 포레온 공사 현장. ⓒ 프라임경제

실제 이후 새롭게 선출된 집행부는 HUG 분양가가 아닌, 분양가 상한제를 취하면서 문제 해결에 나섰다. 하지만 시공사업단과의 공사비 증액 갈등으로 인해 사상 초유 '공사 중단' 사태를 피하지 못하면서 사업은 더욱 계류됐다. 

여기에 이주비·사업비 대출 등 풍파까지 겹치면서 새롭게 선출된 조합장 역시 지난 7월 사퇴했다. 이후 지난 10월 새로운 집행부 출범과 동시에 마침내 공사가 재개됐다. 

이처럼 올림픽파크 포레온이 각종 풍파를 겪는 동안 주택 시장 분위기도 급변했다. 단순 원자재값 등 인상에 따른 공사비 증액에 그치지 않고, '제로(0)' 수준에 가까웠던 기준금리가 불과 1~2년 만에 3.25%로 상향 조정되는 '고금리 시대'에 돌입한 것이다. 

이런 고금리 기조와 집값 하락 우려 탓에 청약시장에도 냉풍이 이어지는 상황이다. 

업계 관계자는 "2년 전 HUG 제시가보다 1000만원 가량 비싼 이번 분양가는 꽤나 부담스런 금액이다"라며 "시장 분위기가 역전된 지금 훌륭한 입지를 갖춘 상급지라도 흥행 실패는 어느 정도 감수해야 하는 상황"이라고 설명했다. 

◆청약 경쟁률과 실제 계약률 "비례관계 아니다"

다만 일각에서는 '청약 흥행'보단 실계약 여부가 관건이라는 분석이다. 

업계 관계자는 "높은 청약 경쟁률은 오히려 정부 규제 완화 기조에 제동이 걸릴 수 있다"라며 "특히 통상 조합 집행부의 경우 부동산을 업으로 하는 전문가들도 포진된 만큼 이에 대한 불안감도 있을 것"이라고 설명했다.

그는 이어 "통상 일반 분양은 과반수 이상 계약 성사 이후 수익이 나는 구조"라며 "결국 관건은 계약률"이라고 첨언했다. 

물론 높은 경쟁률은 향후 단지 가치(인기 척도)를 측정하는 바로미터로 판단될 순 있지만, 시행사에 있어 제일 완벽한 분양은 적절한 경쟁률이라는 것이다.

 

올림픽파크 포레온은 1순위 평균 경쟁률 4.7대 1이라는 저조한 성적표를 받았다. ⓒ 포애드원

뿐만 아니라 올림픽파크 포레온 경쟁률이 결코 낮지 않은 수치라는 의견도 나오고 있다. 

올림픽파크 포레온 일반 분양 물량은 특별공급 1091세대 포함한 4786세대에 달할 정도로 세대수가 많아 경쟁률이 높이 나올 수 없다는 의미다. 오히려 청약을 원하지만 조건에 부합하지 않는 수요자들도 적지 않을 것이라는 의견이다. 

업계 관계자는 "낮은 청약 경쟁률이 실제 계약률과는 결코 비례하진 않는다"라며 "물론 완판은 확실하다고 보이지만, 미계약 속출 기간이 길어질수록 사업비 등 금융문제를 안고 있는 조합에게는 치명타가 될 것"이라고 우려했다. 

이처럼 분양 시장 바로미터로 평가받는 둔촌주공이 예상보다 저조한 청약 성적표를 받으면서 단순 계약률을 넘어 향후 시장 전망까지 우려되고 있는 상황이다. 과연 둔촌주공이 현재 사태를 불식시키고 무사히 완판을 이뤄낼 수 있을지 주목된다.