사실상 부동산 관련 규제 '전면 해제' 시장 정상화 기대

매수 심리 개선 효과 VS 추가 기준금리 인상 예고, 분위기 반전 "글쎄"

정부가 부동산 시장 정상화를 위해 강남3구(강남·서초·송파) 및 용산을 제외한 나머지 지역 내 부동산 규제를 전면 해제한다. © 프라임경제

[프라임경제] 규제지역 및 분양가 상한제 적용지역이 해제되는 동시에 실거주 의무 폐지와 함께 전매 제한 기간도 완화된다. 사실상 모든 부동산 관련 규제가 해제되는 셈이다. 

국토교통부는 지난 3일 '혁신과 성장의 대한민국, 국토교통부가 만들어가겠습니다'라는 주제로 이런 내용을 담은 올해 업무 계획을 발표했다.

이번 계획안에 따르면 부동산 시장 정상화를 위해 강남3구(강남·서초·송파) 및 용산을 제외한 나머지 21개 자치구와 경기 전역 규제지역을 해제한다. 이는 현 규제지역인 △서울 △경기도 과천 △성남(수정·분당) △하남 △광명만을 남겨두고, 규제 지역을 해제한 지 두여달 만에 나온 추가 조치다.

이번 정부 결정은 분양시장 침체가 건설 경기와 주택 공급 위축 등 부동산 시장 전반으로 번지는 것을 사전에 차단하기 위해서라는 게 업계 분석이다. 

여기에 전매제한 기간도 대폭 완화될 전망이다, 수도권 △공공택지·규제지역 3년 △과밀억제권역 1년 △이외 지역 6개월로 줄어들며, 비수도권의 경우 △공공택지·규제지역 1년 △광역시 도시지역 6개월로 완화한다. 이외 지역은 전면 폐지한다. 

전매제한 완화는 시행령 개정 사항으로 즉시 개정에 착수하며, 개정 이전 이뤄진 분양으로 전매제한이 남은 경우 소급 적용한다는 방침이다. 

여기에 분양가상한제 주택 실거주 의무 폐지도 추진한다. 이에 따라 민간택지 분양가상한제 적용 지역에서 해제되면 오는 5일 이후부터 실거주 의무가 사라진다. 주택법 개정 사항인 만큼 시간 소요는 불가피하지만, 개정 이전 의무가 부과된 단지 역시 소급 적용할 예정이다, 

중도금대출 보증 분양가 기준도 없어진다. 국토부는 주택도시보증공사(HUG)와의 협의를 통해 중도금대출 보증이 가능한 분양가 상한 기준(기존 12억원)과 인당 한도(기존 5억원)를 폐지한다는 방침이다. 

이외에도 특별공급 배정 제한 분양가 기준을 삭제하며, 1주택 청약 당첨자가 기존주택을 처분해야 하는 의무도 없어진다. 또 무순위 청약 요건 중 '무주택 요건'도 폐지해 유주택자도 무순위 청약 신청이 가능하도록 개선할 예정이다.

관련 업계에서는 이번 방안과 관련해 '시장 연착륙의 방점을 찍은 대책'이라는 분석이다. 서울 일부를 제외한 규제지역을 전면 해제한 동시에 분양시장 수요 유입을 억제하던 민간택지 분양가 상한제와 대출규제, 의무거주 요건 등을 폐지하면서 주택 경기 연착륙 의지를 강하게 내비쳤다는 것이다. 

부동산R114 관계자는 "실수요와 외부 투자수요 유입이 상당한 서울과 수도권 일부 지역에 대한 규제 지역 해제 영향으로 갈아타기 등 1주택자 주거 이전 수요가 자극, 침체된 거래 시장의 정상화 효과가 기대된다"라고 설명했다. 

그는 이어 "여기에 서울 등 고가 분양 시장에서의 중도금 대출보증 분양가 상한 기준 폐지와 9억원 이하 특례보금자리론 도입 등이 1분기 시행된다면 시장 전반 주택 매수 심리가 개선될 가능성도 높아졌다"라고 바라봤다. 

양지영 R&C 연구소 역시 "전매제한 완화와 실거주 의무 폐지로 입지가 뛰어난 분양단지의 경우 청약 당첨 후 조기 시세차익이 가능해져 분양성적이 높아질 것"이라며 "특히 실거주 의무 폐지는 잔금 마련 등으로 실입주가 어려웠던 수요자들에게는 전월세로 잔금 마련이 가능해져 청약에 대한 부담감이 낮아졌다"라고 평가했다.

다만 현재 시장 분위기상 이번 대책만으로는 분위기 반전을 이뤄내긴 쉽지 않다는 의견도 만만치 않다. 올해에도 한국은행 기준 금리 인상 등이 예고된 상황에서 주택 여전히 매입 및 보유 부담감이 여전하다는 분석이다. 

업계 관계자는 "대출 역시 LTV는 높여 더 많이 받을 순 있지만, 은행권 DSR 규제에 따른 가계 유동성 축소 분위기도 여전한 만큼 시장 판도를 바꾸긴 어려울 것"이라며 "여기에 수도권 대부분에 대한 각종 정책효과가 집중되면서 지방 비규제지역에 대한 외부 수요 유입은 오히려 제한될 가능성이 높아졌다"라고 우려했다.