• 프린트
  • 메일
  • 스크랩
  • 글자크기
  • 크게
  • 작게

[빌트人터뷰] 함영진 직방 빅데이터랩장 "정부 규제 완화했지만, 하반기까지는 관망 필요"

평년보다 저조한 거래 전망…급매물‧경매 '가성비' 노려볼 만

선우영 기자 | swy@newsprime.co.kr | 2023.01.05 16:56:46
[프라임경제] 윤석열 정부 출범 이후 부동산 시장이 갑작스레 새로운 국면에 처한 분위기다. 그동안 수년째 이어진 시장 활황기와 달리 불과 1년 만에 맞이한 고금리 여파가 시장 침체 주요인으로 작용하면서 그야말로 '냉각기'에 봉착한 것이다. 

실제 지난해는 2021년과 다르게 급변한 금리 기조와 '집값 고점 인식'이 맞물리면서 주택 매매량은 급격히 감소했다. 치열했던 분양 시장 역시 역행하기 시작하면서 전국 단위 '미분양 공포'가 확산되고 있다. 더불어 원자재 가격 상승 및 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사태까지 불거진 부동산 시장은 그야말로 '악화일로(惡化一路)'를 피하지 못하고 있다. 

정부는 이에 그동안 옥죄였던 규제들을 대폭 해제 및 완화하면서 부동산 안정화에 심혈을 기울이고 있다. 특히 지난 3일 사실상 모든 부동산 관련 규제를 해제하는 업무 계획을 발표하면서 경착륙을 막기 위한 총력전에 돌입했다.  

그럼에도 불구, 여전히 대다수 국민들은 현재 부동산 시장에 대한 부정적 시선을 지우지 못하고 있다. 관련 업계 역시 금리 기조 분위기와 이에 따른 정부 대응책만이 침체된 시장을 깨울 '포인트'로 분석하고 있다.

함영진 직방 빅데이터랩장. ⓒ 직방


이에 본지는 함영진 직방 빅데이터랩장을 만나 부동산 시장 상황과 전망에 대해 이야기를 나눠봤다. 

-임인년(壬寅年) 부동산 시장 총평은.

"지난해 주택시장은 지속되는 기준 금리 인상과 집값 고점 인식까지 겹치면서 부동산 가격 하락 기조가 도래했다. 급매물 위주 간헐적 거래만 연결되면서 실거래 집계(2006년) 이후 역대 최저치 월별 거래량을 기록할 정도로 침체된 양상이다.

전세 시장도 크게 다르지 않았다. 대출 이자 부담 탓에 전세 수요가 월세로 전환됐다. 거래 절벽으로 주택 매각이 어려워지자 매매 매물들이 전세로 이동, 임대차 시장 하향 조정이 진행됐다.

아파트 청약 열기도 한풀 꺾였다. 2022년(12월2일 기준) 1순위 전국 청약 경쟁률은 7대 1로, 2021년 경쟁률(19.2대 1) 33% 수준에 그쳤다."

-3일 발표한 '2023년 국토교통부 업무보고'에 대한 평가는.

"2023년도 국토교통부 업무보고 중 부동산 분야 정책 과제로 '아파트 분양시장 제도 개선'이 가장 눈에 띈다. 

전체적으로 지난해 지속된 시장 침체와 미분양 급증, 경기 둔화 우려 등을 감안해 시장 연착륙 일환으로 서울 등 수도권 잔존 규제지역 해제와 함께 청약시장 구제 완화책이 집중된 편이다. 여기에 주택 공급 단계부터의 물량 적체를 줄이는 등 수요 진작 및 전매 규제로 막혔던 판로를 뚫는 대책으로 분석된다. 

우선 서울 강남 3개구(강남·서초·송파)와 용산구를 제외한 지역이 규제지역에서 전격 해제됐다. 규제가 풀린 지역은 다주택자 양도세‧취득세와 종부세 중과, 2주택 이상 보유 세대 주택담보대출 금지 등 각종 세제나 대출 규제 수위가 대폭 낮아졌다. 때문에 수요자 주택 구입 진입 장벽과 제한은 한층 완화될 전망이다. 

여기에 민간택지 분양가상한제 적용지역이 감소했으며, 분양권 전매제한 역시 △수도권 최대 10년→3년 △비수도권 최대 4년→1년으로 완화, 매각 불가 장기화로 인한 환금성 제약도 자유로워질 예정이다.

뿐만 아니라 분양가 상한제 주택 등에 적용되는 실거주 의무(2~5년)도 폐지되면서 대출 혹은 실입주가 어려웠던 일부 수요층은 임대차로 잔금을 마련하거나 매각 등 퇴로가 열릴 것으로 추측된다. 종전 수분양자도 소급 적용으로 거래 절벽을 나타냈던 분양권 전매 거래 시도가 서울 중심으로 증가할 전망이다. 

다만 기준 금리 인상에 따른 중도금 대출 이자가 7%대에 달하는 등 여신(대출) 부담이 만만치 않다는 점에서 2020~2021년 수준 청약 수요 확대나 호황 기대는 극히 제한적일 것이다. 

물론 무순위 청약 당해지역 거주요건 폐지와 유주택자 무순위 신청 허용 등으로 자본여력이 있거나 낡은 주택을 교체할 목적 1주택 갈아타기 수요 진입을 기대할 만하다. 대신 기대 이상의 미분양 감소는 힘들며, 공급과잉 우려가 낮거나 또는 차액 기대가 확실한 알짜 무순위 사업지에 수요 집중 현상이 뚜렷할 전망이다." 

-올해 부동산 시장 전망은.

"쉽게 예단할 수 없지만, 상반기까지 이어질 기준 금리 인상과 경기위축 우려가 겹치면서 주택 가격 하락이 지속될 전망이다. 급매물 위주 간헐적 거래만 연결되고, 평년보다 저조한 거래 양상이 이어질 것으로 예상된다.

더군다나 올해는 저조한 경제성장률(1%대) 전망과 함께 물가에 연동된 기준 금리 인상 가능성이 여전히 열려있는 상태다. 아파트 입주물량(30만249세대)도 지난해보다 순증해 수요 부재를 단기 타개하기 쉽지 않을 것이다."

-건설업계 역시 만만치 않은 난관이 예상된다. 

"아파트 청약 수요 감소와 미분양 사태, 원자재 가격 급등과 더불어 △인플레이션 △고금리 △프로젝트파이낸싱(PF) 자금조달 등 유동성 애로가 공급자에게 부담으로 작용한다. 단기자금 조달 시장 안정과 함께 부동산 PF 문제 사전 관리, 유동성 공급, 그리고 금융기관 건전성 유지 등이 중요한 시점이다."

-현재 시장 안정화를 위해 필요한 것은.

"주택 시장의 빠른 회복이 쉽지 않다면 정부 대응과 규제완화 방침도 저성장‧저거래 변화에 맞는 정책이 이어져야 한다. 

대표적으로는 변동금리부 차주의 고정금리 대환대출 중도상환수수료 감면, 또는 특례보금자리론 확대 등을 검토할 필요가 있다. 무엇보다 이번에 해제된 규제지역 외에 다주택자 세금 중과 완화도 하루 빨리 추진해야 한다. 이전 호황기 집값 조절 수단으로 활용한 정책들에 대한 시급한 궤도 수정이 필요하다."

-마지막으로 하고 싶은 말이 있다면.

"올해는 보다 보수적인 자산 관리가 필요하다. 적어도 하반기까지 시장을 지켜볼 필요가 있다는 의미다. 

기준금리가 인상되고 경기 위축 가능성이 농후한 만큼 주택 구입 시기 적절성이 아닌, 주택가격 대비 자기자금 비율과 상환 가능한 수준 여신 비율이 더욱 중요하다. 더불어 유주택자보단 무주택자 또는 실수요 위주로 시장에 접근해야 한다. 무주택자의 경우 분양시장 청약이 유효할 전망이나 시중 급매물·경매 등과 비교해 '가성비'를 따져볼 필요가 있다."

  • 이 기사를 공유해보세요  
  •  
  •  
  •    
맨 위로

ⓒ 프라임경제(http://www.newsprime.co.kr) 무단전재 및 재배포금지