'분담금 폭탄' 도시정비사업 잇따라 위기

사업비 놓고 시공사·조합 갈등…정부 차원 제도·지원 시급

부산 재건축 '대장주' 남천 삼익비치 전경. ⓒ 프라임경제

[프라임경제] # 부산 삼익비치 재건축 조합원인 A씨(전용 84㎡ 소유)는 조합원 추정 분담금을 보고 깜짝 놀랐다. 조합이 책정한 조합원 분양가(3.3m 당)가 4500만원이나 돼서다. 평균 분양가는 17억935만원(전용 84㎡) 수준. 부산 최고 분양가를 기록한 '남천 자이'를 뛰어넘은 수치다.

분양가가 올라가면서 분담금도 폭증하고 있다. 현재 A씨가 같은 평형을 분양받기 위해선 무려 6억8000여만원에 달하는 분담금을 내야 한다. 현재 A씨를 비롯한 조합원들은 갑작스런 분담금 폭탄 탓에 입주권 포기도 고민하고 있다.  

분담금 폭증 이유는 물가 상승이 초래한 공사비 증가다. 전국 곳곳 도시정비사업 현장이 몸살을 앓고 있는 이유다. 이로 인해 공사비 증액을 두고 건설사와 조합간 갈등 사례도 속출하면서 도시정비사업이 위기 상황에 봉착했다.   

한국건설기술연구원에 따르면, 건설공사비지수(지난해 12월 기준)는 148.60이다. 이는 같은 해 1월 141.91에 비해 상승한 수치다. 실제 레미콘 단가는 10.4%(지난해 대비) 상승했다. 철근과 시멘트 등 가격 역시 상승세를 피하지 못하고 있다. 한국은행 기준 금리도 지난달 0.25% 인상, 연 3.50%를 유지하고 있다.

최근 서울 강남구 '개포한신' 조합원들도 예상치를 뛰어넘는 추가 분담금을 통보받았다. 조합원 분양 신청이 실시되고 있는 해당 단지는 조합원 분양가가 무려 6000만원(3.3㎡ 당)을 넘어섰다. 이는 전용 84㎡ 기준 21억원에 달하는 금액이다. 같은 크기(평형)를 사들일시 분담금을 3~4억원 추가 지불해야 한다. 

서울 용산구 '산호아파트'는 지난해 8월 높은 추정 분담금 탓에 재건축 사업이 무산될 위기에 직면하기도 했다. 당시 전용 113㎡를 소유한 조합원이 비슷한 크기(평형)를 분양(전용 112㎡)받을 경우 무려 7억2000만원의 분담금을 지불해야 하는 것으로 추정됐다.

업계 관계자는 "물가 상승으로 인한 공사비 추가 인상도 배제할 수 없는 만큼 분담금 상승 여력은 충분하다"라며 "가중되는 금융 부담 탓에 입주는커녕 현금 청산을 고민하는 조합원이 늘어날 수 있다"라고 설명했다.  

이어 "이런 여파는 향후 건설사와 조합간 이견 대립으로 직결될 수 있어 최악의 경우 사업 지연이 불가피해 추가 금융 손실이 일어날 수 있다"라고 덧붙였다.

실제 최근 도시정비사업 현장은 '사업비 증액'을 둘러싸고 조합과 시공사간 갈등이 속출하고 있다. 적자를 감수하면서 공사를 강행할 수 없는 시공사와 이에 따른 추가 분담금 우려로 난색을 표하는 조합간 줄다리기가 팽팽한 것이다.

업계에 따르면, 서울 강남권 '대어(大魚)' 래미안 원베일리(신반포3차·경남아파트 재건축) 조합은 '공사비 인상'을 두고 시공사 '삼성물산(028260) 건설부문'과 갈등을 겪었다. 삼성물산이 지난해 8월 조합 요구에 따른 커뮤니티 시설 고급화 및 설계 변경 등을 이유로 추가 공사비 1560억원을 요청했지만 수개월째 계류되면서 문제가 불거진 것이다. 

당시 삼성물산은 '공사비 증액 협상에 성실히 임하지 않으면 조합 명의 통장 사업비 인출에 동의하지 않겠다'라는 공문을 전달하기도 했다. 다행히 지난달 29일 조합과 시공사가 한국부동산원에 증액 공사비에 대한 검증을 의뢰하는 데 합의하면서 사건이 일단락 됐다.

지난달 초 공사가 중단(공정률 40%)됐던 서울 서초구 '방배센트레빌프리제'는 지난 1일에서야 공사 재개에 돌입했다. 이 역시도 시공사 동부건설(005960)와의 사업비 갈등을 피하지 못하면서다. 뿐만 아니라 GS건설(006360)·현대건설(000720) 컨소시엄이 마포구 공덕동 일대에 공급하는 '마포자이힐스테이트' 역시 같은 이유로 현재까지 첫삽도 뜨지 못하고 있다. 이곳은 앞서 3.3㎡ 당 약 448만원에 공사비 계약을 체결(2017년)했다. 하지만 상승한 자재비를 반영한 사업비 인상 요청으로 갈등이 심화되면서 사업이 계류되고 있다. 

업계 관계자는 "공사 과정에서 발생한 추가 비용은 시공사와 조합 양측에게 큰 부담거리"라며 "갈등이 지속돼 공사가 중단될시 더욱 많은 금융비용이 발생할 수 있으며, 최악의 경우 사업 좌초도 감수해야 한다"라고 말했다.

또한 "향후 원자재값과 공사비 추가 인상 우려도 존재하는 만큼 시장 안정화 전까진 비슷한 사례가 속출할 것"이라고 덧붙였다.

 

또 다른 관계자는 "원자재 값과 인건비 상승으로 손해를 보지 않기 위해 사업비 증액이 불가피하지만, 조합 입장에서는 미분양 발생시 분담금 증가로 꺼려할 수밖에 없다"라고 설명했다.

아울러 "조합은 기부채납, 용적률 상향 등을 통해 분담금을 줄이는 방안을 고심해야 하며, 특히 정부가 재건축초과이익환수제(재초환) 완화나 새로운 제도를 도입해 사업 연착륙을 독려해야 한다"라고 덧붙였다.