[기자수첩] 고분양가가 불러온 미분양 "시행사 책임도 있다"

[프라임경제] 부동산 시장에서 '고분양가'가 뜨거운 감자다. 미분양 사태 주요 원인이자 수익성과도 직결돼서다.

국토교통부에 따르면, 전국 미분양 주택(지난해 12월 말 기준)은 6만8107가구에 달한다. 전월(5만8027가구) 대비 17.4% 증가했다. 이미 정부 '위험 수위'인 6만2000가구를 넘어섰다. 악성 미분양인 '준공 후 미분양' 역시 7518가구다. 

높은 분양가 원인은 물가 상승이 초래한 '공사비 증가'다. 하지만 사업 주체, 즉 시행사 이익 확대를 위해 높은 분양가가 책정되는 경우도 적지 않다. 10여년만에 수도권에서 아파트(1000세대 이상) 10% 할인 분양을 감행한 후분양 단지 '평촌 센텀퍼스트(덕현지구 재개발)'가 대표 사례다.

당초 해당 단지는 선분양(2020년)을 통한 주택 공급을 계획했다. 하지만 주택도시보증공사(HUG)가 분양가를 1810만원(이하 3.3㎡당)으로 결정하면서 갈등이 불거졌다. 낮은 수익성 우려 탓에 시행사인 조합 집행부는 후분양 방식으로 선회, 분양가를 무려 3211만원으로 끌어올렸다.  

욕심이 컸던 탓일까. 후분양으로 고수익을 기대했던 평촌 센텀퍼스트는 위기 상황에 직면했다. 지난해부터 이어진 고금리 여파와 집값 하락 분위기 속, 고분양가 논란을 피하지 못했다. 결국 수요자들의 외면을 받으면서 처참한 성적을 기록했다.

한국부동산원 청약홈에 따르면, 지난달 실시한 평촌 센텀퍼스트 청약(1·2순위) 결과 고작 350명(1150가구 모집)만 지원했다. 무려 800가구가 미달되며, 평균 경쟁률이 0.3대 1에 그쳤다. 실제 3211만원이 적용된 분양가는 △전용 59㎡ 최고 8억800만원 △84㎡ 10억7200만원에 달한다. 이는 주변 시세보다 1~2억원 비싸다.  

 

위기감이 고조되자 조합 집행부는 지난 4일 긴급 총회를 열고 정당 계약(2월6~10일) 일정을 미뤘다. 여기에 분양가 10% 할인이라는 '초강수'를 뒀다. 뿐만 아니라 발코니 확장 및 천장형 시스템 에어컨 무상제공 등 마케팅도 아끼지 않았다.

이로 인해 분양가는 2889만원으로 낮아졌지만, 완판 여부는 여전히 불투명하다. 해당 분양가 적용시 △59㎡ 7억1721만원 △84㎡ 9억4772만원이다. 하지만 2월 인근 '평촌 어바인퍼스트' 전용 59㎡가 6억원(2308만원)에 거래됐다는 점에서 여전히 비싸다.   

업계 관계자는 "만일 조합 집행부가 당시(2020년) HUG가 제시한 분양가(1810만원)로 청약을 받았다면, 높은 경쟁률로 완판됐을 것"이라며 "대략적으로 계산한 분양가가 △59㎡ 4억3440만원 △84㎡ 5억7920만원인 만큼 이는 3321만원 대비 최대 약 5억원, 2889만원 대비 4억원 저렴하기 때문이다"라고 말했다.

그는 이어 "현재 10% 할인 적용으로 완판된다면 가구당 약 4억원에 달하는 이익을 챙길 수 있다는 의미"라며 "더욱 높은 할인율을 제시하지 않는다면 흥행은 쉽지 않을 것"이라고 덧붙였다. 

이번 사례가 시사하는 것은 분양가 책정에 있어 '핵심'은 시공사가 아닌 사업 주체 '시행사(조합)'라는 점이다. 수익 극대화를 위한 선택이 결국 미분양이라는 역풍을 초래했고, 이로 인한 책임을 건설사에게 돌리긴 힘들다.  

만일 선착순 분양 후에도 물량이 소진되지 않는다면, 조합 집행부는 일련의 책임을 모두 떠안아야 한다. 분담금 폭증으로 인한 부도나 경매라는 최악의 경우를 감수해야 한다. 미분양과 관계없이 정해진 시공 수익을 수령할 수 있는 건설사와 대비된다. 

이처럼 평촌 센텀퍼스트 '고분양가' 논란은 공사비 인상, 고금리 등 외부요인 외에도 조합 당사자들의 이익 추구가 큰 영향을 미쳤다. 만일 이를 조금만 배제했다면, 현재와 같은 최악의 '미분양 우려'는 어느 정도 피할 수 있었다.   

물론, 시행사 입장에선 결국 수익성 확대가 가장 큰 목표라는 점에서 이번 사례는 '평촌 센텀퍼스트에만 국한되지 않을 수 있다. 외부적인 요인으로 분양가 상승을 피할 수 없다면, 내부적인 개선·의지를 통해 현재 시장이 원하는 니즈를 충족해 나가야 한다. 그래야만 '뜨거운 감자' 고분양가 논란을 조금이나마 불식시킬 수 있을 것이다.