1기 신도시 특별법 "시장 반응 냉랭" 관건은 사업성 확보

용적률 500%, 이론적 상한…공급 폭탄 '미분양 사태 시발점' 우려

정부가 지난 7일 발표한 '1기 신도시 특별법'에 대한 시장 반응은 의외로 싸늘하다. © 연합뉴스

[프라임경제] 정부 '1기 신도시 특별법' 발표 10일 가량 지났지만, 의외로 시장 반응은 싸늘하다. 이전보다 도시정비 사업을 추진하긴 한층 수월해졌지만, 여전히 해결할 문제도 적지 않다는 지적이다. 

정부가 지난 7일 1기 신도시 정비를 추진하기 위해 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법' 도입을 발표했다. 

이번 특별법은 택지조성사업 완료 후 20년 이상 100만㎡ 이상 택지에 적용된다. 재건축 연한인 30년보다 짧은 20년을 기준으로, 도시 노후화되기 전 체계적으로 재정비 계획 수립이 가능토록 변경했다. 이에 따른 적용 지역은 분당·일산·중동·평촌·산본 등 1기 신도시를 포함해 △서울 개포·고덕·상계·목동 △부산 해운대 △대전 둔산 △광주 상무 △인천 연수 등 전국 49개 주요 택지지구가 이에 해당한다. 

특별법에 따르면 그동안 재건축 최대 걸림돌에 꼽히던 안전진단이 면제 또는 완화된다. 또 종상향을 통해 2종 일반주거지역 기준 3종 일반주거지역 또는 준주거지역으로 변경, 용적률도 최대 500%까지 향상된다.

이런 과감한 규제 완화에도 의외로 시장 반응은 냉랭하다. 사업 구상 단계에서 현실화까지 10년 넘는 기간이 소요되는 동시에 재건축 실익 및 주거환경 개선에 있어 의구심이 해결되지 않고 있기 때문이다. 

우선 용적률(대지 면적 대비 건축물 총 면적)과 관련해 1기 신도시 기준 △일산 169% △분당 184% △평촌 204% △산본 205% △중동 226%다. 대부분 현 법정 용적률 상한을 채웠다는 점에서 획기적인 사업성 개선은 힘들다는 게 업계 분석이다. 

특별법에 의거해 용적률 최대치인 500%을 적용할 경우 사업성은 충분하지만, 정주여건 등을 고려하면 '이론적 상한'에 불과하다. 특히 이미 용적률이 높은 평촌(204%)이나 산본(205%), 중동(226%)의 경우 용적률 인센티브에 따른 기부채납과 재건축 사업 분담금 등을 감안, 사업성 측면에서 타격이 불가피하다. 

아울러 대규모 재건축 사업으로 인한 이주 공간 확보도 시급한 과제다. 업계에 따르면 1기 신도시가 재건축을 추진할 경우 예상 이주 가구는 △분당 12만6000가구 △일산 8만6000가구 △평촌 8만2000가구 △산본 3만6000가구 △중동 3만6000가구 등 약 40만가구다. 

업계 관계자는 "가능성은 희박하지만 1기 신도시에서 이주가 일시에 이뤄지기 시작하면 인근 지역 부동산 가격에 엄청난 후폭풍이 발생할 것"이라며 "다만 이에 대한 대책으로 인근 3기 신도시 임대주택 입주 기준에 1기 신도시 이주 대상자를 포함할 것으로 제안하고 있다"라고 설명했다. 

이번 특별법 이후 1기 신도시 재건축 사업이 일시에 이뤄질 수도 있다는 점에서 충분한 이주 공간 확보도 시급하다는 게 업계 시선이다. ⓒ 프라임경제

일각에서는 이번 특별법이 주택 거래 활성화를 위한 임시방편에 불과하며, 자칫 주택 공급에 따른 대규모 미분양 사태 시발점으로 작용할 수도 있다고 우려하고 있다.

업계에 따르면 최근 1기 신도시 전체 거래량은 여전히 평년 수준 70~80% 수준에 그치고 있다. 경기둔화 우려와 함께 추가 주택 가격 하락 전망 탓에 내집 마련을 미루는 수요가 늘어난 것이다. 또 '1기 신도시 특별법 호재'가 선반영된 부분도 미미한 파급 효과 요인으로 분석된다. 

업계 관계자는 "의외로 아파트 거래량이 늘거나 문의가 증가하는 분위기는 아니다"며 "안전진단과 용적률 규제 완화에도 사업성 확보가 불투명하고, 이주 문제도 걸림돌"이라고 진단했다.  

나아가 이르면 2026년부터 입주가 시작할 '3기 신도시'도 1기 신도시 재건축 해결 과제로 꼽힌다. 

3기 신도시 주요지구로는 남양주왕숙‧왕숙2 6만6000여가구를 포함해 △하남교산 3만3000여가구 △인천계양 1만7000여가구 △고양창릉 3만6000여가구 △부천대장 1만9000여가구 등 전체 36만여가구 '공급 폭탄'이 예고되고 있다. 

물론 주택 공급과 수요가 단기간에 이뤄질 수 없는 만큼 현 상황만으로는 공급 과잉 여부를 판단할 수 없다. 다만 최근 시장 침체가 3기 신도시 '미분양 사태'로 이어진다면 1기 신도시 재개발사업 자체에 제동이 걸릴 가능성이 매우 농후하다는 분석이다. 

건설사들의 달라진 도시정비사업 수주 트렌드도 심상치 않다. 경기 침체 직격탄에 직면한 출혈 경쟁을 가급적 피하고 있으며, 알짜 단지 위주 '옥석 가리기'가 심화되고 있기 때문이다. 

최근 전국적으로 미분양 단지가 점차 늘어나고 있는 가운데 모습을 드러낸 '1기 신도시 특별법'이 과연 부동산 시장 안정화에 기여할 수 있을지, 아니면 대규모 미분양 사태 시발점으로 작용할지 관련 업계 이목이 집중되고 있다.