은마아파트 재건축 '사실상 최고 분양가' 향후 과제는

시장 침체 따른 미분양 우려…GTX 논란과 조합 설립 관건

은마아파트가 추정 일반분양가를 두고 시장 반응이 크게 엇갈리고 있다. © 프라임경제

[프라임경제] '재건축 강남 최대어' 은마아파트가 드디어 예상 일반분양가를 공개했다. 

서울시는 지난 16일 '은마아파트 재건축 사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정안'에서 은마아파트 일대 24만3552㎡를 정비구역으로 지정, 지구단위계획 지형도면 등을 확정 고시했다. 이에 따르면, 1979년 준공된 은마아파트는 현재 28개동 4424가구에서 33개동 5778가구 규모로 재건축된다.

은마아파트 재건축 추진위원회(이하 은마 추진위)는 도정법 개정안에 의거, 빠르게 추정분담금 검증 절차를 거쳐 조합설립 동의서 검인을 신청할 예정이다. 이후 조합설립 인가를 받고, 오는 2025년 하반기 이주를 시작한다는 목표다. 

은마아파트가 제시한 3.3㎡당 예상 일반분양가는 7700만원이다. 현재 28개동 4424가구 규모에서 최고 35층 31개동 5778가구(공공주택 678가구 포함)로 변경된다는 가정이다. 

추정 종전가액의 경우 △76㎡ 19억원 △84㎡ 22억원이다. 종전가액은 개발이 예상되면서 인상된 가격을 제외한 현 가치를 감정 평가한 금액이다. 분담금 액수는 향후 사업 진행에 따라 변동된다. 

문제는 은마아파트 추정 분양가를 두고, 시장 반응이 엇갈린다는 점이다. 

일각에선 △대치초 △대청초 △단대부중·고 △숙명여중·고 등 학교가 밀집한 동시에 대치동 학원가를 도보로 다닐 수 있는 입지인데다 인근 단지대비 저렴하다는 평가가 나오고 있다. 아울러 인근 2015년 공급된 '래미안대치팰리스 1단지(KB부동산 평균 84㎡ 시세 32억원)'와 비교해 낮다. 

이와 달리 부동산 침체 장기화로 전국 단위 미분양 사태가 우려되고 있다는 점에서 '높은 분양가 논란'은 쉽게 가라앉지 않을 것이라는 게 업계 중론이다. 

우선 추정분양가와 관련해 업계 이목을 사로잡은 올림픽파크 포레온(둔촌주공) 평균 분양가(3.3㎡당 3800만원)대비 2배 이상 높은 금액이다. '역대 최대 분양가' 반포 래미안원베일리(5653만원)보다도 2000만원 이상 비싸다. 이런 추정분양가를 기준 '국민 평형' 전용면적 84㎡ 분양가는 무려 26억원에 달한다. 

여기에 최종 분양가가 추정 분양가보다 인상될 가능성이 매우 농후하다. 특히 오세훈 서울시장이 '50층 이상 초고층 아파트 건립 허용'을 언급한 만큼 현재 최고 35층 계획이 50층 이상으로 변경될 경우 공사비와 분양가 인상이 불가피하다. 

여기에 수도권광역급행철도(이하 GTX) C노선 논란 해결도 시급하다. 

올해 착공을 앞둔 GTX C노선은 대심도로 들어가 단지 하부를 관통하는 만큼 안전상 문제가 없다. 다만 초고층 높이로 재건축할 경우 설계에 따라 문제 소지로 작용할 수도 있다. 때문에 은마 추진위는 국토부에 우회안을 요구하고 있지만, 이를 수용하지 않을 것이라는 게 업계 시선이다. 

이외에도 조합 설립도 재건축 사업 추진에 걸림돌로 꼽힌다. 기본적으로 향후 설립될 조합 집행부를 준비하는 세력은 현 추진위 외에도 다수 집단들이 기회만을 기다리며 움츠리고 있다.  

여기에 아파트와 상가가 같은 구역으로 지정된 만큼 재건축을 위한 별도 조합 설립이 불가하다는 점도 우려된다. 재건축을 향한 상가 측 시선이 아파트 주민들과 크게 엇갈리고 있기 때문이다. 

업계에 따르면 현재 아파트 주민들은 재건축 관련 동의율이 높게 나오는 반면 상가 주민들은 여전히 재건축 필요성을 느끼지 못하면서 상가 측 동의율이 저조하다. 이에 따라 '재건축'이라는 목표를 이뤄내지 못하고 치열한 갈등이 불가피한 상황이다. 

현재 은마아파트는 추정 분양가 공개 등 점차 재건축 행보를 진행하고 있지만, 여전히 만만치 않은 난제가 속출하고 있다. 과연 은마아파트가 이들을 무난히 해결하고 재건축을 위한 항해를 이어갈 수 있을지 업계 이목을 사로잡고 있다.