재개발 난제 '알박기' 보상 목적, 혹은 재산권 침해?

장위10구역, 84㎡ 두 가구 요구…개포자이 입주 중단 '일단 진화'

법원이 단지 내 유치원 측이 제기한 소송으로 입주중단 사태에 이른 '개포 자이 프레지던스'와 관련해 준공인가처분 효력을 인정했다. © 연합뉴스

[프라임경제] 최근 지속되는 시장 침체에도 불구, 서울 도시정비사업이 끊이지 않고 있다. 뛰어난 입지 등 높은 사업성을 확보한 만큼 도시정비를 통한 우수한 미래 가치를 기대하고 있는 것이다. 다만 이에 따른 부작용도 만만치 않다. 특히 사업 추진에 따른 보상금으로 인해 크고 작은 갈등이 발생하며 사업 추진에 제동이 걸리고 있다. 

서울 및 수도권 곳곳 재개발 사업에 있어 결코 만만치 않은 보상 잡음이 이어지고 있다. 다만 단순 미이주 등 '알박기'가 아닌, 특별한 사유를 근거로 조합과의 갈등이 야기되고 있다는 게 문제다. 

◆종교시설과의 마찰 '500억대 합의' 대토 부지 확대까지 요구

최근 논란이 되는 사업지가 종교 시설과 갈등을 빚고 있는 '서울 성북구 장위10구역 재개발 사업'이다. 이는 성북구 장위동 9만4245㎡ 일대에 시공사 대우건설이 2004가구 규모 아파트를 짓는 사업이다. 

지난 2017년 관리처분인가를 받은 장위10구역은 조합원들 모두 이주했지만, 당시 560억원 상당 보상비를 요구한 사랑제일교회만이 여전히 퇴거를 거부하면서 사업 일정이 지연되고 있다.

당초 조합은 서울시(토지수용위원회) 감정평가에 따라 82억원과 종교 부지 보상금을 지급하려 했지만, 교회 측은 563억원을 요구했다. 이에 명도 소송을 제기한 조합이 1·2·3심 모두 승소했음에도 불구, 여전히 사랑제일교회는 이를 거부했다.

사업 지연으로 피해액이 늘어날 것을 우려한 조합이 지난해 총회를 통해 500억원 보상금 지급을 의결했다. 교회는 총회 이후 한 달 내 자리를 비워주고 조합은 대토 부지(735평)와 함께 중도금 300억원을 지급, 2개월 이내 잔금을 주기로 합의했다. 

하지만 이후 교회는 대토 부지 확대를 요구했다. 장위 뉴타운 지정(2008년) 당시 서울시가 교회에 860평 부지를 주기로 했다는 게 입장이다. 즉 줄어든 대토 부지만큼 이에 대한 보상으로 아파트 전용 84㎡ 아파트 두 가구를 요구하고 있는 것이다. 

물론 관련 업계는 가구 보상은 사실상 힘들 것으로 바라보고 있다. 분양 신청을 하지 않는 '현금 청산 대상자'인 만큼 현행법상 불가능하다는 지적이다. 

◆입주 중단 사태는 일단 진화…재산권 침해 논란은 해소되지 않았다

이런 '알박기 아닌 알박기' 문제는 지난달 관할 구청 '부분 준공 인가'를 통해 입주를 시작한 개포자이 프레지던스(개포주공 4단지 재건축, 이하 개포자이)에서도 발생하고 있다. 

업계에 따르면 강남구청은 서울행정법원의 준공인가처분 '효력정지' 결정으로 지난 10일 '입주 중지' 이행 명령을 내렸다. 이로 인해 이미 입주를 마친 900여가구를 제외한 나머지 2400여가구의 입주 시기가 미궁에 빠질 위기에 처한 바 있다. 

다행히 법원이 '준공인가 처분 효력 정지 신청'을 기각하면서 입주 중단 사태는 일단 진화됐다. 처분 효력 정지시 공공복리에 중대한 영향을 미칠 우려가 있다고 판단한 것이다. 

하지만 이번 사안 핵심인 단지 내 어린이집(경기유치원)의 재산권 침해 여부 논란이 해소되지 않았다. 

실제 유치원은 최초 관리처분계획 이후 '재산권 침해'를 주장하고 있다. 나아가 여타 조합원과 비교해 형평성이 떨어지고 재산권을 침해한다고 판단, 관할 서울행정법원에 관리처분계획 취소 요청 소송을 제기했다. 이에 법원은 2019년 9월 '유치원에 대한 관리처분 기준' 부분 취소 판결을 내렸다. 

물론 이후 조합은 변경된 사업시행계획을 마련해 총회 결의를 거쳤으며, 강남구청은 계획 변경인가를 승인했다. 하지만 변경된 계획 역시 '재산권 침해'라는 게 유치원 측 주장이다. 이에 2020년 조합과 강남구청을 대상으로 변경된 관리처분계획 취소 소송을 진행했다. 

조합은 △독립필지가 아닌 공유필지 유치원 사례 다수 △2020년 체결 공급계약서에 공유지분 명시 △해당 유치원이 유치원 설립 신청서를 미제출 등 근거로 제시했지만, 1심 판결(2023년 1월13일)은 유치원 손을 들어줬다. 

법원은 "아파트나 상가와 성격이 다른 독립필지인 유치원 부지를 일방적으로 다른 공동주택 소유자들과의 공유관계로 변경하는 것은 사용·수익·처분을 심각하게 제한하는 것"이라며 "이를 정당화할 특별한 사정이 없는 한 재산권의 본질적 침해에 해당한다고 봄이 상당하다"고 판시했다.

더불어 2019년 12월23일 강남구청장으로부터 변경인가를 받은 관리처분계획도 취소한다고 판결했다. 즉 적법한 관리처분계획 마련 없인 준공인가 처분이 날 수 없다는 것이다. 

비록 법원이 공공복리에 중대한 영향을 미칠 우려가 있다고 판단해 준공허가 효력을 인정하긴 했지만, 여전히 최종 판결 여부는 미지수다. 이에 따라 단순히 '입주 사태 해프닝'으로만 마무리되지 않을 전망이다. 특히 오는 24일 소송 최종 결정을 앞두고 있는 만큼 판결에 따라 조합 및 입주민 피해도 우려되고 있다. 

과연 이번 유치원 재산권 침해 논란이 어떤 방향으로 해결될 수 있을지 여전히 업계 이목을 사로잡고 있다.