[아하! 용어사전] '도시정비 핵심' 사업시행인가와 관리처분인가

[프라임경제] 누구나 알고 있지만 정확한 의미를 알기엔 쉽지 않은 부동산 용어. '부동산 용어사전'은 이런 알쏭달쏭한 용어들을 보다 쉽게 전달하고자 합니다. 이번 회차에는 도시정비사업 절차인 '사업시행인가'와 '관리처분계획인가'에 대해 알아보도록 하겠습니다. 

사업시행인가 - 주택 재개발 사업 등에서 사업 시행 계획으로 정한 내용을 실현하도록 하는 절차. 주택 조합 등이 추진하는 정비사업 관련 내용을 시장이나 구청장 등이 최종 확정하고 인가하는 행정 절차. 

관리처분계획인가 - 정비사업 시행구역에 있는 종전 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권, 전세권, 임차권, 저당권 등 소유권 이외 권리를 사업시행계획에 따른 정비사업으로 조성한 토지와 축조한 건축시설에 관한 권리로 변환해 배분하는 계획.

도시정비사업(재개발‧재건축 등) 절차 가운데 △사업시행인가 △관리처분계획인가라는 용어를 언론이나 일상생활에서 종종 접할 수 있죠. 사실상 사업 진행 단계에 있어 가장 중요한 절차로 꼽히는데요.

이런 탓에 재건축‧재개발 등 도시정비사업에 관심을 갖고 있는 수요자 혹은, 실제 조합원이라면 해당 용어에 대한 이해는 필수입니다. 하지만 정작 용어들의 자세한 내용을 알긴 의외로 쉽지 않습니다.

우선 사업시행인가를 쉽게 설명하자면, 마침내 공사에 본격 착수할 수 있는 권한을 갖는다는 의미입니다. 조합이 그리고 있는 사업의 구체적인 세부사항과 계획(토지이용계획, 주택 규모와 배치, 조감도 등)이 확정되는 것으로, 가장 중요한 단계라고 볼 수 있습니다.

아울러 개인이 소유한 기존 주택감정평가, 조합원 분양신청(평형선택, 동‧호수 추첨 등)의 잣대가 되죠. '7부 능선'을 돌파했다는 말이 괜히 나오는게 아닙니다.  

사업시행인가 진행 과정은 타법령에 의한 심의 및 평가(건축심의 등)를 시작으로, 사업시행계획수립→사업시행인가신청→공람공고 및 의견청취→사업시행인가→사업시행인가고시 순서로 절차가 이뤄집니다. 

물론 조합은 사업시행인가 신청 전 반드시 총회를 개최해 조합원 동의를 얻어야 합니다. 전체 조합원 중 20% 이상이 참석해야하며, 통과 기준은 직접 참석 인원과 제출된 서면 결의서를 포함해 조합원 과반 수 이상이 찬성해야 합니다. 

이후 사업시행인가 획득에 필요한 사업시행계획서와 관련 서류를 지자체에 제출하면 심사가 이뤄지죠. 인가 절차의 세부사항까지 정리가 된 상태로 신청을 해야 하는 만큼 가장 많은 서류가 준비되는 시기라고 할 수 있습니다.

사업시행인가를 받게 되면 조합원 분양신청 기간을 공고할 의무가 생기고, 조합원 분양 신청(평형선택, 동‧호수 추첨 등)과 감정평가가 이뤄집니다. 물론 시공사 선정도 이 시기에 이뤄지지만 오는 7월부터는 조합설립인가 이후로 앞당겨지죠.

조합원 분양 신청 과정에서 로열동, 로열층을 차지하기 위한 조합원들의 치열한 눈치싸움이 시작됩니다. 일반 분양에서 적은 평형의 물량이 많은 이유 중 하나죠. 분양가가 나오는 만큼 조합원 예상분담금도 산정할 수 있습니다. 

'서남부 노른자' 노량진1구역 전경. ⓒ 연합뉴스

최근 '서울 서남부 핵심' 노량진1구역이 이런 사업시행인가를 획득하면서 세간의 이목을 집중시키고 있죠. 향후 노량진1구역이 속한 노량진 뉴타운(1~8구역) 개발이 완료될시 무려 약 9000세대에 달하는 서울 대표 '주거 타운'이 탄생할 것으로 전망되고 있습니다.   

사업 계획이 확정되면 본격적으로 착공에 돌입할 준비를 해야겠죠? 그 과정이 바로 '관리처분계획인가'입니다. 이 역시도 조합원 동의를 구하기 위한 총회 절차를 반드시 거쳐야 합니다. 

종전 소유권과 권리를 신축 토지와 건물에 대한 권리로 변환하는 계획입니다. 사실상 도시정비사업 막바지 단계죠. 공사에 돌입하기 위한 이주 및 철거, 착공 계획 등이 수립되게 됩니다. 그간 예상만 했던 수익률 역시 확정되는 순간이죠.

조합원간 평형 배정이나 대지지분을 어떻게 할 것인지 등 조합원간 의견을 조율하게 되고, 구체적인 보상규모와 사업 이후 건물과 대지에 대한 조합원간 자산 배분이 결정되는 것입니다.

구체적으로 △총 건립 세대 중 조합원‧일반분양 물량 △임대 주택 수 △상가 분양 기준 △세입자 손실보장 △부대 복리시설 △정비사업비 추산액 등이 조율되죠.

때문에 재개발‧재건축 자체 사업성이 정확히 판가름 나는 기점이며, 이로 인해 이해관계자들의 의견 충돌이 가장 많은 단계죠. 최근 대표 갈등 사례가 바로 관리처분인가를 앞둔 '한남3구역'인데요.

상가 소유주 11명이 근린생활시설 분양내용이 조합원에게 불리하다며 관리처분계획인가 총회 결의 효력 정지에 대한 가처분 신청을 제기한 것인데요. 결국 법원은 지난달 해당 신청을 인용하면서 관리처분인가 획득이 지연되게 됐죠.

입주를 진행 중인 개포자이 프레지던스도 이슈입니다. 단지 내 경기유치원이 재건축 조합의 '관리처분계획'을 취소해야 한다며 소송을 제기했기 때문이죠.

유치원 측은 조합이 내건 계획에 재건축 후 유치원 위치를 변경하는 내용이 동의 없이 포함됐다고 지적했습니다. 유치원이 단독 소유하던 부지를 재건축 후 다른 주택소유자들과 공동으로 소유하게 돼 재산권이 침해된다는 내용도 포함했습니다.

개포자이 프레지던스. ⓒ 프라임경제

당시 법원은 유치원 측 재산권 침해 주장을 받아들여, 원고 일부 승소로 판결했습니다. 이에 따라 조합이 인가 받은 관리처분계획 효력도 정지됐고, 개포자이 입주 예정자들의 입주 중단이 현실화되기도 했었죠. 

다만 최근 서울행정법원이 조합 손을 들어주면서 사건이 일단락되는 모습입니다. 경기유치원 쪽이 강남구청을 상대로 낸 ‘준공인가 처분 효력정지’ 신청을 기각한 것이죠. 법원 결정에 따라 개포자이 입주 예정 가구들의 입주가 다행히 재개됐습니다.

이처럼 사업시행인가와 관리처분계획인가는 도시정비사업에 있어 매우 까다로우면서도 빼놓을 수 없는 요소인데요. 과연 현재 추진 중인 도시정비사업지들이 향후 해당 절차들을 슬기롭게 해결해 나갈 수 있을지 기대되는 대목입니다.