[현장스케치] 빌라 전세시장 '공시가격 하락 후폭풍'

'반전세' 증가…임대사업자 날벼락 '보증금 미반환도 우려'

화곡동 일대에는 빌라가 즐비하다. ⓒ 프라임경제

[프라임경제] # 강서구 화곡동 일대 빌라 임대인 A씨는 요즘 골머리를 앓고 있다. 최근 공시가격 급락 소식을 접한 가운데, 2년 전 보증금 2억원에 들어왔던 세입자가 퇴거를 요구하면서다. A씨는 하락한 공시가격과 오는 5월부터 주택도시보증공사(HUG) 전세보증금 반환보증보험(이하 전세보증) 가입 기준 강화로 기존보다 낮은 가격에 매물을 내놓을 수밖에 없다. 결국 A씨는 낮은 가격에 새 임차인을 구해야 하고 기존 세입자에게는 부족한 보증금을 충당해줘야 한다.  

고민은 세입자도 마찬가지다. 낮춘 보증금으로 새 계약을 체결한 임대인이 기존 세입자 보증금을 반환하기 위해 자금을 마련해야 하는데, 해당 과정에서 보증금을 반환받지 못하는 문제가 발생할 수 있어서다. 여기에 공시가격 하락 여파로 임대인들이 '반전세' 형태 매물을 내놓고 있어 신규 세입자는 만만치 않은 보증금에 월세까지 부담해야 한다.  

최근 공공주택 공시가격 급락과 더불어 정부가 '전세 사기 방지 대책' 일환으로 HUG의 전세보증 가입 기준을 강화하면서 빌라시장이 역풍을 맞고 있다. 임대사업자에게 있어 필수인 전세보증 가입을 위해 보증금 하락이 불가피한 가운데, 최악의 경우 보증금 미반환 사태까지 우려되고 있다. 

국토교통부에 따르면, 수도권 빌라 공시가격은 전년 대비 평균 6% 하락했다. 이는 전국 공동주택 공시가격 하락(18.61%) 대비 낮은 수준. 하지만 빌라 특성상 전세가율(주택가격 대비 전세가격 비율)이 높은 주택이 많아 HUG 전세보증 가입이 제한되는 사례가 늘어날 수밖에 없다는 게 업계 분석이다.  

여기에 오는 5월부터 HUG 전세보증 가입 기준도 강화된다. 가입 요건인 전세가율을 100%에서 90%로 낮춘 것이다. 뿐만 아니라 전세보증 가입 주택가격 산정 기준을 공시가격의 150%에서 140%로 하향한 바 있다. 

화곡동 인근 공인중개사 관계자 A씨는 "앞으로는 공시가격의 126%(140%×90%)까지만 전세보증 가입이 가능할 것"이라며 "결국 전세가율과 공시가격 반영 비율을 낮춘 가운데, 공시가격까지 하향 조정되면서 빌라 임대인들은 전세보증 가입을 위해 보증금 하락을 감수해야 한다"라고 설명했다.

상황이 이렇자 빌라가 밀집한 화곡동 공인중개사무소에는 보증금을 낮추고, 부족한 자금을 월세로 대체하는 '반전세' 물량이 증가하고 있다.

"보증금 1억530만원에 월세 15만원, 보증금 1억9900만원에 월세 10만원, 보증금 2억1300만원에 월세 15만원" 

화곡동 인근 공인중개사 관계자 B씨는 "임대인의 경우 새 세입자를 찾기 위해선 전세보증 가입 기준에 맞게 보증금을 낮춰야 한다"라며 "결국 보증금을 낮추고 남은 차액은 월세로 충당하려는 계획"이라고 설명했다. 

그는 이어 "기존 세입자가 있는 경우 임대인은 다음 세입자를 구하더라도 기존 세입자에게 전세금을 돌려주려면 금액 마련에 어려움을 겪을 수 있으며, 결국 보증금 미반환 사태로 악화될 수 있다"라고 덧붙였다. 

일각에서는 이런 제도 변화로 '역전세난' 등으로 인한 피해가 우려되는 만큼 규제 완화를 통한 사태 해결을 요구하고 있다.

업계 관계자는 "무엇보다 총부채원리금상환비율(DSR) 등 규제 탓에 자금 마련이 어려워 사태는 더욱 악화할 수 있다"라며 "결국 이는 임대인과 세입자 모두에게 피해"라고 우려했다.

그는 이어 "임대인이 반환을 스스로 할 수 있도록 보증금 반환을 목적으로 대출(DSR, RTI 등) 규제 완화가 필요하다"라고 덧붙였다. 

 

국토교통부는 이와 관련해 "전셋값이 가파르게 하락하는 추세를 고려하고, 전세가율이 100%를 초과하는 주택 비중을 제외하면 전세보증 가입이 어려운 주택은 제한적일 것"이라며 "최근 임차인 우위 시장 환경이 조성돼 전세가율이 90%를 초과하더라도 임차인이 보증부 월세 등을 선택해 전세보증 가입이 가능하다"라고 설명했다.