LH, 주택 고가 매입 방지 "준공주택은 원가 이하로"

올해 2만6000호 매입 추진…객관성·공정성 강화

[프라임경제] 한국토지주택공사(이하 LH)가 외부에서 지적한 매입가격 및 절차 등 매입임대 업무 체계를 국민 눈높이에 맞게 개선한다. 

원희룡 국토교통부 장관은 지난 1월 국민 눈높이와 제도 취지에 걸맞게 운용될 수 있도록 매입임대 제도개선을 주문, 이에 LH는 전문가 및 관련기관 의견 등을 수렴해 사업 전반 제도개선 방안을 마련했다. 

또 서울 칸타빌 등 미분양 주택 매입 건에 대해 즉시 감찰을 실시한 결과 매입규정 미준수 사항이 일부 확인돼 감사 처분할 예정이다. 별개로 매입임대 내부통제 강화를 위해 진행하고 있는 특정감사의 경우 이후 결과를 공개한다는 방침이다. 

주요 개선사항을 살펴보면 크게 △고가매입 방지 위한 가격 산정체계 개선 △공정한 감정평가 위한 절차 개선 △매입심의 개편 및 특정업체 편중 방지 △주택 품질 제고다.

매입임대 제도개선 안내. © LH

우선 기존 매입임대주택 가격 산정시 2개 감정평가 업체 평가금액을 산술 평균하던 방식에서 매입 유형에 따라 다른 방식으로 가격을 산정한다. 이에 민간이 준공한 주택을 매입하는 '준공주택매입'과 민간 건설 예정인 주택에 대해 매입 약정하는 '신축매입약정'으로 구분한다. 

준공주택매입 방식은 주로 시장에서 외면 받거나 소화되지 못한 주택임을 감안해 매도자(업계) 자구노력 부담 차원에서 원가 수준 이하로 매입가격(토지비+건축비-감가상각비)을 책정한다. 

신축매입약정 방식의 경우 발달장애인·청년·고령자 등 수요자 특성에 맞춰 공급하기 위해 입지 선택·설계 및 시공·품질 점검 등이 이뤄지는 점을 감안, 감정평가금액으로 매입가격을 책정한다. 

이 과정에서 한국감정평가사협회와 협업해 주택원가·시장 변동성·거래사례 정확도 등 특성을 반영한 '매입임대 전용 감정평가 가이드라인'을 개발하고, 평가실무에 적용해 고가매입을 방지할 계획이다.

LH 관계자는 "이번 가격체계 개편을 통해 준공주택은 당초 대비 약 20∼30%, 매입약정주택은 5∼10% 가격 인하 효과를 기대하고 있다"라며 "고가매입 방지 등 국민 눈높이에 맞는 합리적 가격 체계가 정착될 것"이라고 기대했다. 

LH 매입임대 제도개선 전·후 비교. © LH

아울러 감정평가 업무 공정성과 투명성 향상을 위해 감정평가업체 선정방식을 개선하고 적정성 검증 절차도 보강한다.

기존 LH와 매도자가 각각 1인씩 평가사를 선정하던 방식에서 벗어나 다수 공공기관에서 활용해 공신력이 높은 한국감정평가사협회 추천 제도를 도입해 평가업체 선정 객관성을 확보한다.

또 감정평가금액 적정성 여부를 검증하기 위해 사전심사(한국감정평가사협회)와 사후 타당성 조사(한국부동산원) 2단계 적정성 검증도 실시한다. 사후 타당성 조사 이후 부실 감정평가에 대해서는 징계 조치도 이뤄진다.

뿐만 아니라 LH는 매입심의 제도도 개편한다. 종전에 내부직원이 일부 참여했던 매입심의 절차는 전원 외부 전문가가 심의위원으로 참여하는 방식으로 바꾼다. 

이에 시장 환경 반영을 통한 가격 심의 기능 강화를 위해 한국부동산원과 감정평가사를 심의위원에 추가한다. 

더불어 매입 업무 전반 부정행위 방지를 위해 종합적인 모니터링 체계도 구축할 계획이다. 친인척 등 지인 소유 주택에 대한 매입이 접수되면 관련 직원 자진신고와 매입업무 기피를 의무화하고, 매입진행 단계에서는 '매입임대 전용 신고센터'를 신설해 부정행위 신고도 유도한다는 방침이다. 

나아가 특정업체 계약 편중을 예방하기 위해 업체별 계약 상한 건수 2건으로 설정한다. 연도별 업체 평균 계약건수 등 관련 자료를 분석해 업체별 계약상한 건수를 설정했으며 신규 사업자 매입임대 진입장벽도 해소될 것으로 기대된다.

아울러 LH 품질점검 결과에 따른 우수 시공 업체에게는 계약 상한을 완화하는 인센티브를 제공한다.

이외에도 LH는 고품질 주택을 국민에게 제공하기 위해 적극 노력한다는 방침이다. 층간소음 방지를 위해 매입약정 주택 설계·시공 기준을 건설임대주택 수준으로 강화하는 한편, 부실시공 업체 등의 경우 다른 주택 매도시 감점을 부과하는 등 패널티를 적용한다.

또 매입임대주택에 대한 신속한 하자처리를 위해 매입임대주택 밀집구역에 별도 유지보수센터를 설치하고 운영할 예정이다.

이번 제도 개선은 '주거복지사업' 매입임대사업에 적용되며, 최근 건설업계 미분양 매입 요구 건과는 무관한다는 게 LH 설명이다. 나아가 '건설사 자구 노력이 우선돼야 한다'이라는 정부 정책방향에 따를 예정이다. 

이한준 LH 사장은 "이번 제도 개선으로 합리적 가격으로 양질 주택을 확보해 고품질 주택을 저렴하게 제공할 수 있도록 최선을 다 하겠다"라고 전했다. 

한편 LH는 올해 준공주택과 신축매입약정주택을 포함해 전국에서 총 2만6461호(수도권 1만7838호 포함)를 매입할 예정이다. 매입방식별로는 △준공주택매입 4086호 △신축매입약정 2만2375호다.