전세사기 피해자 '우선 매수권' 부여…저리로 낙찰 대금 대출

특별법 발표 "2년 한시 적용" 생계비‧공공임대주택 지원

전세사기, 깡통전세 피해자 전국대책위와 시민사회대책위가 26일 국회 앞에서 특별법 제정 촉구 기자회견을 진행했다. ⓒ 연합뉴스

[프라임경제] 정부가 2년간 한시적으로 적용되는 '전세사기 특별법' 제정을 추진한다. 

특별법 제정시 전세사기 피해 임차인으로 인정된다면 임차 주택 '우선 매수권'을 받으며, 주택 낙찰시 자금을 저금리로 대출받을 수 있다. 또 매수를 원치 않을 경우 한국토지주택공사(LH) 등이 매입해 임차인에게 공공임대로 제공한다.

정부는 27일 관계부처 합동으로 이런 내용을 담은 '전세사기 피해자 지원 및 주거안정 방안'을 발표했다. 한시 특별법인 '전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법'을 제정, 전세사기 피해자 주거 안정을 지원하는 것이 골자다. 

정부 관계자는 "특별법은 시행 후 2년간 한시 운영되며, 법 공포 후 즉시 시행된다"라며 "특별법 시행 1개월 안에 세부 내용을 정한 하위법령을 제정할 예정"이라고 설명했다. 

특별법 지원 대상은 △대항력을 갖추고 확정일자를 받은 임차인 △임차주택에 대한 경·공매 진행 △면적·보증금 등을 고려한 서민 임차주택 △수사 개시 등 전세사기 의도가 있다고 판단될 경우 △다수 피해자가 발생할 우려 △보증금 상당액이 미반환 될 우려가 있는 경우 총 6가지 요건을 충족해야 한다. 

특별법에 따르면, 전세사기 피해 임차인으로 인정될시 거주 주택 '우선 매수권'을 부여한다. 이에 따라 피해자는 최고가 낙찰액과 동일한 가격으로 주택을 확보할 수 있다. 여기에 피해 임차인은 직접 경매 유예·정지 신청도 가능하다.

경매 유예를 통해 살던 집에서 당장 쫓겨나는 피해를 방지할 수 있으며, 임차인은 우선매수권으로 '주택 매수' 또는 '임대 거주' 두 가지 선택을 할 수 있다. 아울러 임대인 세금 체납액을 주택별로 안분하고, 경매시 해당 주택 세금체납액만 분리 환수한다는 방침이다. 

피해 임차인을 위한 금융 및 세제 지원도 강화한다. 특히 임차인이 거주하던 집을 매수할시 저리로 낙찰 대금을 대출 지원한다. 

우선 디딤돌대출에 전용상품을 도입한다. 임차인은 해당 상품에 있어 연 금리 1.85∼2.70% 최대 4억원까지 대출 가능하다. 거치 기간은 3년으로 연장하며, 만기는 최장 30년이다. 소득 요건을 충족하지 못할시 특례보금자리론을 통해 금리를 우대(0.4%p) 받아 연 3.65∼3.95%에 최대 5억원을 대출받을 수 있다.

더불어 기존 임차 주택 낙찰시 취득세(200만원 한도)도 면제되며, 3년간 재산세 감면(25~50%)도 받는다. 정부는 최대 1년까지 피해자 지방세 납부기한을 연장하며, 징수·고지·체납 처분도 유예할 계획이다. 

뿐만 아니라 피해 민간 금융사는 임차인 대상 주택담보대출비율(LTV)과 총부채원리금상환비율(DSR) 등 가계 대출 규제를 1년간 한시적 완화한다. 구체적으로 4억원 한도 내 LTV를 100% 적용해 낙찰가 전액을 대출받을 수 있다. 신규 주택을 구입할 경우 LTV 80%가 부여된다. DSR과 DTI(총부채상환비율)는 적용이 배제된다. 

피해 임차인이 기존 주택 거주를 희망한다면 LH가 우선 매수권을 양도받는다. 이를 통해 해당 주택을 경·공매로 매입한 뒤 매입임대주택으로 임차인에게 임대한다. 물론 소득·자산 요건 없이 매입임대 입주 자격을 받을 수 있다. 최대 거주기간은 20년이며, 임대료는 시세 30~50% 수준이다.  

나아가 정부는 피해 임차인 대상으로 재난·재해 긴급복지 지원제도를 적용한다. 기존 긴급복지 요건을 충족할 경우 지원 종류에 따라 △생계비 월 62만원 △주거비 월 40만원 △의료비 300만원 이내 등 혜택을 6개월~1년간 제공한다. 아울러 3% 금리 '취약계층 자립자금 대출'을 적용해 최대 1200만원 한도 내로 신용 대출을 받을 수 있다. 

함영진 직방 빅데이터랩장은 "전세 보증금에 대한 공공의 직접 지원 보전 등 파격 혜택은 없었지만, 피해자가 살던 주택에서 계속 거주가 가능하도록 대책을 마련해 임차인 퇴거 위험을 낮출 수 있는 실질적 방안이 마련됐다"라고 평가했다.  

그러면서 "다만 전세사기 피해가 지속될 수 있어 관련 시장에 대한 꾸준한 모니터링이 필요하다"라며 "임대차 표준계약서 특약 적극 활용 교육이나 전세금 에스크로 제도 도입 등은 물론 전세가율이 높은 주택은 지역별 경매 낙찰가율 이하로 임대인이 전세 보증금을 운용하도록 제도를 보완하는 것도 검토할만 하다"라고 덧붙였다.